AG annuelle /décompte charges et autre

bonjour,

I/ CHARGES

Loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9 : Régularisation tardive des charges

« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzièmes. », donc, la régularisation des provisions de charges de 2021 sera tardive si demandée après le 31/12/2022, celle des provisions de charges de 2022 ne sera tardive qu'après le 31/12/2023.

Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6/7/1989 : prescription = 3 ans

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028777184/

« Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.»

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II/ CHANGEMENT de PROPRIÉTAIRE

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000039369598/

art 3 - extrait :

<< (...) Chaque partie peut exiger de l'autre partie, à tout moment, l'établissement d'un contrat conforme au présent article. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire. (...) >>

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cdt.

Bonjour

Merci beaucoup pour toutes ces précisions très utiles

Cordialement

En complément de la réponse de dijivi38 le syndic peut être tenu responsable des préjudices causés par l'inexécution des obligations qui découlent de son contrat de syndic.

En particulier, l'article 7 du décret de 1967 dit ce qui suit :
"Dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires.
Sauf s'il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l'assemblée générale est convoquée par le syndic."

Mais aussi l'article 14-1 de la loi de 1965 :
"L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent."

Ce qui fait que théoriquement vous seriez en droit de lui demander des dommages et intérêts à hauteur des charges que vous n'avez pas pu régulariser auprès de votre locataire dans la mesure où votre incapacité à régulariser les charges découle de l'inexécution de son contrat de syndic et de son incapacité à porter à convoquer une AG d'approbation des comptes.

C'est également possible de faire valoir la carence d'un syndic pour faire nommer un administrateur judiciaire sur la base du V de l'article 18 de la loi de 1965 et de l'article 49 du décret de 1967 :
"V.[...] En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur ad hoc peut être désigné par décision de justice."
"Sous réserve des dispositions des articles 8 et 50 du présent décret, dans les cas d'empêchement ou de carence du syndic visés au V de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé en vue de la désignation d'un administrateur ad hoc de la copropriété."

Il existe des cas où l'AG peut être convoquée à la place du syndic s'il ne l'effectue pas lui-même mais ça a peu d'intérêt ici si le syndic ne s'est pas occupé des comptes annuels.

Enfin ça peut quand même être utile pour simplement remplacer le syndic mais il faudra reprendre les comptes de 2 années + année courante.

A noter qu'il est également très probable que si aucune AG n'a été convoquée pendant 2 ans que le mandat de syndic ait expiré. Ce qui fait qu'il n'est plus syndic et n'a plus qualité à convoquer une AG.

Toute future AG pourrait alors être frappée de nullité.

La seule façon légale de s'en sortir c'est de saisir le tribunal pour qu'un syndic puisse être désigné.

Bien entendu, tous ces problèmes découlant de fautes du syndic et d'inexécution des dispositions de son contrat, il peut être tenu responsable de tous les préjudices causés par ses manquements à l'encontre des copropriétaires comme du Syndicat des Copropriétaires.

A condition d'être motivé et d'être prêt à s'engager dans des années de procédures.

Bonjour,

Il serait bon de connaitre la date de fin du contrat du syndic .... peut-être est-elle dépassée ?

Et le CS que dit-il de cela : pas d'AG durant 2 ans ?

Recevez vous vos appels de fonds par adresse postale ou par mail.

PS : Quand vous dites : il n'y a pas eu d'AG, vous le confirmez bien sur, ce n'est pas confondre avec "je n'ai pas reçu de convocation" 

Bonjour et merci à tous 

J' ai pris le temps de refaire l' historique .Le dernier PV d 'AG dont je dispose est celui  de l' exercice 04/2019 à 03/2020

Ce document m' été fourni pour le compromis de vente .L'AG 2019/2020 s' est tenue en janvier 2021 , c 'est à dire 10 mois après la clôture des comptes.

Signature définitive de l' achat  de cet appt : Avril2021

Je peux supposer qu'une AG s' est tenue début 2022 pour l'exercice 04/2020-03/2021. Je n' ai pas été informée et ne dispose pas du PV .Il n' est pas non plus en ligne sur l'extranet .

Tout cela est peut-être normal , vu que l'acquisition est datée de AVRIL 2021. N'empêche que si cette AG a eu lieu début 2022 des décisions( budget/travaux) ont été votées et je n' en suis pas informée.

Donc pas de documents depuis la date d 'achat  soit un an et 8 mois : c 'est pour cela que ça me semblait long...

Dans l' ordre des choses l' AG de l'exercice 2021-2022 devrait avoir lieu début 2023. Je vais donc devoir attendre le printemps 2023 pour établir le rappel de charges de avril 21 à Mars 22 .

Est ce que je peux parallèlement augmenter les  provisions de charges courantes à partir d' avril 2022? Ce qui fera de surcroit un deuxième rappel de charges pour les locataires .

Ce délai de 11 mois  entre la clôture des comptes et la réception du PV me semble exagérément long , mais peut-être légal .

Y a t-il un délai entre la clôture et l' AG ? ce n 'est pas mon domaine ...

Humainement parlant ,signifier aux locataires qu'ils doivent un arriéré de presque 2ans ( rappel au printemps 2023 pour un exercice  clos en 03/2021) ça me heurte !

Une nouvelle fois , merci de vos réponses et vos avis 

cdt

Réponse A Djivi 38

Merci de votre implication .

""le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire. (...) >>

ça c' est la loi , j' entend bien

OK il est  tenu de le faire mais il ne l' a pas fait 

Donc je ne sais toujours pas comment obtenir les coordonnées du nouveau propriétaire de l' appart de mon fils, pour faire un recommandé . L ' agence ne nous les donnera pas  .

Si vous avez une solution/proposition pour qu'on puisse obtenir les coordonnées du  nouveau propriétaire ... Je vous en serais reconnaissante 

CDT

On fait quoi à votre avis ?

alors pour ce qui est de l'ag, vérifiez si elle a bien eu lieu ou non auprès du conseil syndical et des autres proprios. Si il n'y a pas eu d'AG, c'est illégale, donc mise en demeure du syndic de faire une AG en RAR.

Sans AG je ne vois aps comment vous pourriez faire les rappel de charges et tout le reste.

Pour ce qui est du problème que rencontre votre fils avec la toiture, votre fils doit contacter le gestionnaire de location, ou le propriétaire bailleur si il gère lui-même la location et lui signaler le problème en lui demandant d'y remédier (en contactant le syndic). Il peut aussi tenter de contacter le syndic lui-même. Si cela ne bouge pas, mise en demeure envers le syndic et le gestionnaire de location.