Réévaluer loyer

kiki0620 - 28 nov. 2022 à 09:15
djivi38 Messages postés 48366 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 27 janvier 2023 - 29 nov. 2022 à 13:48

Bonjour,

Étant propriétaire d'un bien que j'ai mis en location, je souhaiterais réévaluer le loyer à compter de 2023. Le bail a été signé en février 2021 avec une revalorisation du loyer au 1er janvier. Je n'ai à ce jour jamais appliqué de revalorisation. Comment dois-je procéder pour le calcul, avec quel IRL prendre en compte ?

Merci par avance pour votre retour 

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2 réponses

djivi38 Messages postés 48366 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 27 janvier 2023 13 932
28 nov. 2022 à 16:57

bonjour,

je vais supposer que vous voulez parler de "révision" du loyer (la "réévaluation" pouvant être faite 1 seule fois pour un même locataire, en suivant un protocole très strict et le nouveau loyer proposé pouvant néanmoins être refusé par le locataire)

--> une "révision" de loyer est annuelle (et ne peut pas être refusée par le locataire si elle a été prévue au contrat) : si le bailleur n'a pas pratiqué de "révision" à la date d'échéance du bail, il est réputé y avoir renoncé... cependant, il dispose de 12 mois pour la faire, mais le nouveau loyer obtenu ne sera appliqué qu'à partir de la date d'envoi de sa demande (pas de rétroactivité).

--> ne peut se faire QUE si une "révision" a été prévue à la signature du contrat

--> avec l'indice du trimestre mentionné au contrat (même s'il est faux)... à défaut, avec l'indice du dernier trimestre connu à la date de signature du contrat : dans votre cas le 4°T.

https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/

--> suivant une formule différente selon que les charges sont :

-"au réel" : cas obligatoire en location nue et possible en location meublée (= "provisions" mensuelles à régulariser annuellement)

- OU "au forfait" : cas en possible en location meublée ou en colocation nue (= versements mensuels à valeur constante tout au long d'une même location).

.

Avant d'aller plus loin dans mes explications, merci de me dire votre cas précis en fonction des points évoqués ci-dessus.

cdt.


« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –

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Bonjour,

Oui je voulais dire une révision, autant pour moi!

La date de révision dans le bail est au 1 et janvier, il s'agit d'un logement non meublé.

Si je veux appliquer une révision en janvier 2023, quel calcul dois-je appliquer sachant que le loyer n'a pour l'instant jamais été révisé (bail signé en février 2021).

Les charges sont "au réel"

Merci d'avoir prit le temps de me répondre

Cordialement 

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djivi38 Messages postés 48366 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 27 janvier 2023 13 932
28 nov. 2022 à 20:45

Date d'effet du bail = 02/2021... disons le 1er pour faciliter la compréhension des explications...

Une "révision" de loyer est annuelle... donc tous les 1er/02... vous n'avez pas fait de révision pour le 1er/02/2022 (indices 2021 et 2022) qui aurait été valable du 1er/02/2022 au 31/01/2023... vous pouvez donc encore faire cette révision avec ces mêmes indices MAIS le nouveau loyer ne sera appliqué qu'à partir de la date d'envoi de votre notification (c'est en quelque sorte comme un "rattrapage" pour les mois qui restent à courir jusqu'à l'échéance suivante.)

Vous allez vous heurter - et ce, chaque année - à la date de parution des indices du 4°T qui tourne autour de mi-janvier... donc, pas de révision possible "début janvier".... faites une 1ère fois le "rattrapage" autorisé par la loi, et ensuite faites des révisions annuellement (= à l'échéance du bail).

Ce que vous pouvez faire :

1°/ un "rattrapage" de la révision 2022 non faite à l'échéance du bail :

loyer actuel hors charges / indice 4°T 2021 (= année N-1) x indice 4°T 2022 (= année N)

disons 600 €... / 130,52 x 132,62 = 609,65 € depuis la date d'envoi de votre notification (donc conseillé en R + AR pour palier toute ambigüité/contestation éventuelle) jusqu'à l'échéance suivante... du 1°/02/2023;

2°/ une révision annuelle classique pour le 1°/02/2023 (dans mon exemple) :

loyer actuel hors charges / indice 4°T 2022 (devenue année N-1) x indice 4°T 2023 (année N)

609,65 € / 132,62 x ?? indice ne sera connu que mi-janvier.

.

Et prévenez votre locataire que son loyer va être révisé en fin 2022 (suite à oubli en 02/2022) ET aussi en 02/2023 suite à la révision annuelle classique.

cdt.

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kiki0620 > djivi38 Messages postés 48366 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 27 janvier 2023
29 nov. 2022 à 08:09

Je ferais la révision en 2023 je ne vais pas faire le "rattrapage" pour 2022.

Merci beaucoup pour vos explications qui sont très claires 

Belle journée à vous

Cordialement 

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_lael_ Messages postés 2460 Date d'inscription dimanche 2 février 2020 Statut Membre Dernière intervention 27 janvier 2023 1 088 > kiki0620
29 nov. 2022 à 11:26

Si vous ne faites pas de révision avant le 31/12/2022 elle sera définitivement perdue.

Si les calculs de révision pour la période de février 2021 au 31 décembre 2021 donnait une revalorisation de 1% (taux pris arbitrairement) vous avez jusqu'au 31/12/2022 pour le demander au locataire sinon vous perdez définitivement cette augmentation de 1%.

Vous ne pourrez alors plus que réclamer l'augmentation basée sur la période du 01/01/2022 au 31/12/2022.


De manière plus générale vous avez 1an pour réclamer l'augmentation sinon elle est définitivement perdue car le calcul n'est pas rétroactif et n'est valable que pour la période qui précède immédiatement et exclut les périodes plus anciennes.

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djivi38 Messages postés 48366 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 27 janvier 2023 13 932 > kiki0620
Modifié le 29 nov. 2022 à 14:14

OK. Donc la formule de révision étant

"" loyer actuel hors charges / indice INSEE du 4°T année N-1 x indice INSEE 4°T année N"",

le calcul pour la révision du loyer en 2023 se fera :

>> avec les indices INSEE du 4°T année 2022 (= année N-1) = 132,62

>> et ceux du 4°T année 2023 (= année N), qui sera connu mi-janvier 2023 --> donc vous ne pourrez pas faire la révision pour le 1er janvier puisque pas de rétroactivité pour les révisions de loyer... => + simple de faire la révision pour les 1er février de chaque année.

>> avec le loyer initial (jamais révisé) hors charges,

>> et au centime près (seuls les arrondis des Euros sont autorisés).

.

Cdt.

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