Plus value vente résindence principale et location meublée

Bonsoir, 

Avant d'entrer dans les détails, concernant la plus-value sur la cession de la résidence principale et de ses dépendances immédiates et nécessaires, elle doit être exonérée d'impôt sur le revenu et de contributions sociales, pour autant que l'immeuble constitue bien votre résidence principale, à la date de la cession, un délai d'une année étant admis pour procéder à la vente.

Pour le reste, vous ne dites pas si les studios locatifs (hormis le D que vous dites loué en meublé) sont loués vides (revenus fonciers)  ou meublés (BIC) et depuis quand ?

Concernant les locations meublées, quel est le niveau annuel de vos recettes brutes (> ou < à 23000 €) et ces recettes brutes sont-elles supérieures aux autres revenus nets dits professionnels ? Toujours pour la location meublée, êtes-vous imposé au régime micro BIC ou au réel ?

Dans l'attente éventuelle de vos précisions, 

Cordialement

Bonjour, 

Je me trompe peut-être, mais j'ai l'impression que vous ne maîtrisez pas, du moins complètement, la règlementation et notamment la fiscalité des locations vides et(ou) meublées. Ces 2 types de location ne sont pas soumis au mêmes règles locatives et fiscales et concernant la fiscalité que je connais mieux, je ferais quelques remarques, pour révéler des incohérences, au moins apparentes. 

Vous dites que vos biens locatifs sont loués en meublé et que vous déclarez en revenus fonciers (micro foncier au titre de 2019) et au réel, sans beaucoup plus de précisions pour les années suivantes ("au réel avec déduction des travaux et amortissement" dites-vous). Quand vous dites "au réel avec déduction des travaux et amortissement", voulez-vous dire au BIC réel (simplifié à priori), avec dépôt d'une liasse fiscale 2033, ou revenus fonciers au réel sur déclaration 2044 ?

En effet, cette information est cruciale, puisque, si les logements sont considérés comme loués en meublé, la location relève des BIC et non des revenus fonciers (micro foncier et location meublée sont incompatibles). Bien sûr, le régime fiscal des revenus fonciers et des BIC (micro BIC ou réel)  diffère totalement, tant au niveau des obligations fiscales et des résultats courants que des plus-values, même si, au niveau des plus-values de cession, les modalités d'imposition des plus-values sont identiques (plus-value des particuliers), tant que l'on reste sous le statut de LMNP (Le statut de LMP s'adresse aux personnes dont les loyers annuels excèdent 23000 € annuels, pour le foyer fiscal, les loyers bruts excédant les revenus nets des autres catégories dites professionnelles (BIC, BA, BNC, article 62 du CGI et traitements et salaires de l'article 79 du CGI).

Pour qu'une location soit considérée comme meublée, elle doit comprendre un minimum de meubles, conformément au décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, article 2 

Il faudrait donc nous confirmer si vos locations relèvent de la location meublée ou, à défaut de non conformité au décret précité, de la location vide, afin que nous puissions poursuivre la discussion, si vous le souhaitez.

Dans l'attente, 

Cordialement

Bonjour

Merci pour votre réponse rapide, je pense être entre de bonnes mains sur ce forum!

Alors mes questions portaient essentiellement sur la plus value en cas de revente mais je suis aussi preneur de conseil pour déclarer les revenus foncier.

question et après j'explique les locatifs:

1 dois je faire passer un géomètre pour délimiter les lots si je vends la maison avec dépendances et je garde les locatifs?

2 concernant le dernier studio (pour ma famille et amis) si je décide de le louer du genre rbnb ou juste quelques mois et que je vends par la suite, comment sera calculé la plus value s'il y en a?

3 si je trouve acquéreur pour l’ensemble, il y aura une plus value sur les biens en location, c’est certains, mais comment est ce calculé ? Je suis un peu perdu ! dois je faire deux ventes séparé, une pour la maison et dépendances et l'autre pour les locatifs?

Pour les locatifs: (ils sont tous meublée et principalement pour des étudiants)

en 2019 donc déclaré en 2020, 1 studio 4200€/an en micro foncier

en 2021, 2 studio soit environ 8000€/an (au réel avec déduction des travaux et amortissement)

en 2022 ,3 studio et le 4eme fini et loué depuis novembre 2022 pour un revenu foncier d'environ 15 000€ (réel, LMNP ou autres) c'est la ou je suis un peu perdu aussi, les travaux se sont fait tellement rapidement que je n'ai pas songé à la fiscalité. merci pour vos conseil!

si je garde l'ensemble de locatif, j’aurai un revenu foncier en 2023 de 4 studio soit d'environ 19 000€ si loué toute l'année. vous me conseillez quel type de fiscalité (amortissement du bien et travaux)

Merci beaucoup, belle journée

julien