Recevoir un bien immo du vivant (grand parent> petit fil)

Vous avez raison la période " suspecte" qui sera épluchée par le juge des tutelles, est bien de deux ans avant l'ouverture de la mesure de protection .

Mais ...

Article 464

Modifié par Loi n°2007-308 du 5 mars 2007 - art. 7 () JORF 7 mars 2007 en vigueur le 1er janvier 2009

Les obligations résultant des actes accomplis par la personne protégée moins de deux ans avant la publicité du jugement d'ouverture de la mesure de protection peuvent être réduites sur la seule preuve que son inaptitude à défendre ses intérêts, par suite de l'altération de ses facultés personnelles, était notoire ou connue du cocontractant à l'époque où les actes ont été passés.

Ces actes peuvent, dans les mêmes conditions, être annulés s'il est justifié d'un préjudice subi par la personne protégée.

Par dérogation à l'article 2252, l'action doit être introduite dans les cinq ans de la date du jugement d'ouverture de la mesure.

et

Article 465

Modifié par Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 - art. 5

A compter de la publicité du jugement d'ouverture, l'irrégularité des actes accomplis par la personne protégée ou par la personne chargée de la protection est sanctionnée dans les conditions suivantes :

1° Si la personne protégée a accompli seule un acte qu'elle pouvait faire sans l'assistance ou la représentation de la personne chargée de sa protection, l'acte reste sujet aux actions en rescision ou en réduction prévues à l'article 435 comme s'il avait été accompli par une personne placée sous sauvegarde de justice, à moins qu'il ait été expressément autorisé par le juge ou par le conseil de famille s'il a été constitué ;

2° Si la personne protégée a accompli seule un acte pour lequel elle aurait dû être assistée, l'acte ne peut être annulé que s'il est établi que la personne protégée a subi un préjudice ;

3° Si la personne protégée a accompli seule un acte pour lequel elle aurait dû être représentée, l'acte est nul de plein droit sans qu'il soit nécessaire de justifier d'un préjudice ;

4° Si le tuteur ou le curateur a accompli seul un acte qui aurait dû être fait par la personne protégée soit seule, soit avec son assistance ou qui ne pouvait être accompli qu'avec l'autorisation du juge ou du conseil de famille s'il a été constitué, l'acte est nul de plein droit sans qu'il soit nécessaire de justifier d'un préjudice.

Le curateur ou le tuteur peut, avec l'autorisation du juge ou du conseil de famille s'il a été constitué, engager seul l'action en nullité, en rescision ou en réduction des actes prévus aux 1°, 2° et 3°.

Dans tous les cas, l'action s'éteint par le délai de cinq ans prévu à l'article 2224.

Pendant ce délai et tant que la mesure de protection est ouverte, l'acte prévu au 4° peut être confirmé avec l'autorisation du juge ou du conseil de famille s'il a été constitué.

Et enfin mesure de protection ou pas

Article 414-2

Modifié par Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 - art. 5

De son vivant, l'action en nullité n'appartient qu'à l'intéressé.

Après sa mort, les actes faits par lui, autres que la donation entre vifs et le testament, ne peuvent être attaqués par ses héritiers, pour insanité d'esprit, que dans les cas suivants :

1° Si l'acte porte en lui-même la preuve d'un trouble mental ;

2° S'il a été fait alors que l'intéressé était placé sous sauvegarde de justice ;

.

3° Si une action a été introduite avant son décès aux fins d'ouverture d'une curatelle ou d'une tutelle ou aux fins d'habilitation familiale ou si effet a été donné au mandat de protection future.

L'action en nullité s'éteint par le délai de cinq ans prévu à l'article 2224.

Ce qui veut dire que les héritiers peuvent toujours faire annuler la vente .

Personnellement je serai étonnée que le grand père puisse passer un acte quelconque en rentrant en EPHAD mais surtout parce qu'il y a de grandes chances, vu la mort de son épouse, que ce bien ne lui appartienne pas , tout simplement .

Mais.

Merci de toutes ces informations, je ne les connaissais pas....

En d'autres termes , ce type de donation n'est pas rapportable, mais seulement réductible.

nous allons nous renseigner aupres de papi/la famille pour connaitre les modalités précises mais vos informations nous aide a y voir moins flou lol

"SI le grand père est le seul propriétaire ( et à mon avis cette maison appartenait aussi à son épouse... donc actuellement en partie à ses enfants)" 

Pouvez vous expliciter ? je pense comprendre que : si la propriété était au couple marié et qu'il y a décès le conjoint survivant ne peut pleinement jouir  la propriété en totalité de son bien pour cause de l'existence d'héritier potentiel ?  ( sachant que les 2 enfants sont ceux de m et mme uniquement , aucun enfant issue d'une autre union)

de ce fait la maison serait depuis le décès de mamie : en partie au grand père et en parti au 2 fils  ? ( si oui sous quel pourcentage alors ? 50% à papi puis 25%pour le fils N°1 25% et pour le fils N°2? ) 

donc plus largement si le bien n'appartient pas uniquement au grand père et que les enfants de celui ci ( le père et l'oncle de mon conjoint donc)  sont en accord avec la vente/donation l' ehpad ( ou la maison senior nous allons vérifier ) reste encore un problème ?   

Si la maison était au couple, au décès de la grand mère, la part de votre grand mère a pu être partagée selon plusieurs possibilités

- soit le grand père a l'usufruit  et les enfants la nue propriété ( fort probable)

- soit le grand père a choisi 1/ 4 en pleine propriété les 3/4 restant à ses enfants .

Sous reserve bien sur de disposition plus avantageuse comme d'une donation au dernier vivant ( mais qui respecte la réserve de ses enfants)

Donc si le bien était au couple, dans tous les cas leurs enfants ont des droits sur la part de la grand mère,et votre grand père a au moins sa moitié en pleine propriété .

Donc votre grand père ne peut pas vendre, ou donner, ce qu'il n'a pas même en pleine capacité de ses moyens  : il faut que tous les ayants droits donnent ( avec frais de donation suivant qui donne) ou vous vendent au prix ( sinon = donation)

Cela veut dire aussi risque de réduction de part à tous les niveaux puisque les donations auront un impact sur 3 successions ( grand père, père, oncle) qui ont des héritiers réservataires ( ou des représentants à leurs décès : les fameux 4 cousins)

La capacité à donner ou à vendre pour une personne rentrant en EPHAD, avec ou sans l'accord des autres indivisaires posera toujours problème, puisqu'on rentre dans un EPHAD à cause d'une dépendance, qu'on est évalué par les services sociaux/medicaux par rapport au GIR pour l'APA qui savent le patrimoine du benefciaire au départ .

Pour connaître la frilosite des notaires, qui doivent quand même répondre de la capacité des parties à agir dont ils font les actes, je doute que vous trouviez un professionnel qui ne demande pas un certificat médical circonstancié des capacités de votre grand père .

Et comme cela vous a été expliqué si pour le moment tout va bien chez votre grand père, que votre entente entre votre oncle, votre père permettent qu'ils vous donnent leur part, tout ceci peut être remis en cause par un juge des tutelles dans deux ans, par des héritiers dans 5 ans et par les services de recouvrements d'aide dans 10 ans ...

Cela me parait un peu beaucoup compliqué ...

je reviens sur l'interrogation concernant la résidence du grand père de mon conjoint , celui ci a intégré une "maison de retraite médicalisée" à sa propre initiative suite a un sentiment d'insécurité seul chez lui car il a fait quelque chute ,il n'ai  pas dépendant en soit, notons qu'il a tout de même 97 ans 

cela change t'il quelque chose ? 

il serait peu être judicieux d'envisager la modification du testament ?  mais cela peut il heurté les droits des héritiers des différentes générations ( père et oncle de mon conjoint) ( car même avec leur volonté de renoncer a l'héritage il ne peuvent pas renoncer en amont du décès)  

je ne pourrai pas vous dire si cela change la donne , un EPHAD est aussi une maison de retraite médicalisée .

Cela traduit toujours une certaine dépendance .

Si votre grand père a toute sa tête il doit savoir les démarches et examens effectués pour calculer son GIR ( indispensable pour tout accueil)

Il doit savoir aussi ses droits dans la maison et peut donc vous fournir les documents .

Il peut vous léguer la quotité disponible par testament  auprès d'un notaire ( cela représente 1/3 de son patrimoine) charge à vous de payer les 2/3 aux autres héritiers si vous voulez sa part du bien .

Qu'il prenne donc rendez vous chez un notaire pour parler de tout celà, le notaire sera à même de dire ce qu'il est possible de faire et les risques pour vous .

Mais cela ne résoudra pas le problème de la part de votre père et de votre oncle, dans le bien , qui même s'ils reconçent au moment du décès, ne vous donnera pas plus de droits que les autres héritiers présomptifs ( tous leurs enfants)

Aaaaahhhh... En effet...