Précision quant à la fiscalité achat/revente
RésoluPoisson92100 Messages postés 26335 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
Bonjour à tous,
Je simule actuellement la fiscalité quant à une opération immobilière type achat-travaux-revente dans le cadre particulier ou professionnel (SASU à l'IS au réel normal).
J'ai besoin de vos lumières pour achever ces simulations.
Le cas est naturellement identique sur les deux simulations :
- achat d'un bien à 200 000 € FAI
- + 8% frais notaire soit 16 000 €
- + travaux & ameublement 20 000 € TTC
- + assurance 120 €
- revente 295 000 € hors frais d'agence
Plus value en tant que particulier = 295 000 - 200 000 - 120 - 20 000 (travaux TTC) - 16 000 = 58 880 €
Sur ces 58 880 € je paie 19% d'IR + 2% de surtaxe IR + 17.20% de PS il reste donc 36 462 € de bénéfice net
Marge brute en SASU à l'IS au réel normal = 295 000 - 200 000 - 120 - 18 182 (travaux HT) - 16 000 = 60 818 €
Sur ces 60 818 € je paie 25% d'IS, je me verse des dividendes en fin d'année taxés à 30% il reste donc 35 087 € de bénéfice net (versés en dividende)
Est-ce que mes calculs sont bons ?
Merci pour votre aide ;)
3 réponses
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Bonjour
A faire calculer par un expert-comptable. Sur ce forum;<seuls les renseignements d'ordre général ou les calculs restreints sont gratuits. Pour le reste voir directement un professionnel.
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Ce que vous décrivez s'apparente plus au régime de marchand de bien avec une fiscalité différente de celle que vous décrivez.
Il y a des frais de notaires réduits et une fiscalité différente (revenus BIC), entre autres.
Sachant que si vous procédez de la façon que vous indiquez il y a un risque de requalification si vous exercez cette activité à titre habituelle mais sans choisir le bon régime. -
Merci pour vos réponses. J'ai RDV avec un expert comptable spécialisé dans l'immobilier cette semaine.
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bonjour
Vos calculs sont erronnés et je suis perplexe sur l'intéret d'une SASU pour vous vous vos lacunes...
A titre d'exemple si IR
- si l'achat est à 200 000 la plus value se calcule à 295000-200000- frais de notaire.
- en revanche les simples travaux d'entretien ou d'amélioration ne minorent pas la plus value (voyez le BOI sur ce qui est traaux déductible)
Si à l'IS
S vous récuperez la TVa (vous chiffrez en HT les travaux) la marge sera soumise à la TVA.
- le taux d'impot Is n'est pas de 25% mais de 15% jusqu'à 38120 euros (25% au dela)...on nefiat pas une SASU pour un unique achat revente et on a intéret à racheter un autre bien lal'année de la vnete pour minorer le bénéfice taxable sous les 38120
Si l'achat est ne vu de la revente l SASU peut opter à l'achat pour le régime revnete et ne payer que 3,5% environ au lieu de 8% defrais de notaire
Bon courage
PS - la SASU à l'IR est indentique à la detnetion en directe
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La législation juridique et financière évolue en permanence...