Précision quant à la fiscalité achat/revente
RésoluPoisson92100 Messages postés 27163 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
Bonjour à tous,
Je simule actuellement la fiscalité quant à une opération immobilière type achat-travaux-revente dans le cadre particulier ou professionnel (SASU à l'IS au réel normal).
J'ai besoin de vos lumières pour achever ces simulations.
Le cas est naturellement identique sur les deux simulations :
- achat d'un bien à 200 000 € FAI
- + 8% frais notaire soit 16 000 €
- + travaux & ameublement 20 000 € TTC
- + assurance 120 €
- revente 295 000 € hors frais d'agence
Plus value en tant que particulier = 295 000 - 200 000 - 120 - 20 000 (travaux TTC) - 16 000 = 58 880 €
Sur ces 58 880 € je paie 19% d'IR + 2% de surtaxe IR + 17.20% de PS il reste donc 36 462 € de bénéfice net
Marge brute en SASU à l'IS au réel normal = 295 000 - 200 000 - 120 - 18 182 (travaux HT) - 16 000 = 60 818 €
Sur ces 60 818 € je paie 25% d'IS, je me verse des dividendes en fin d'année taxés à 30% il reste donc 35 087 € de bénéfice net (versés en dividende)
Est-ce que mes calculs sont bons ?
Merci pour votre aide ;)
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3 réponses
Bonjour
A faire calculer par un expert-comptable. Sur ce forum;<seuls les renseignements d'ordre général ou les calculs restreints sont gratuits. Pour le reste voir directement un professionnel.
Ce que vous décrivez s'apparente plus au régime de marchand de bien avec une fiscalité différente de celle que vous décrivez.
Il y a des frais de notaires réduits et une fiscalité différente (revenus BIC), entre autres.
Sachant que si vous procédez de la façon que vous indiquez il y a un risque de requalification si vous exercez cette activité à titre habituelle mais sans choisir le bon régime.
Merci pour vos réponses. J'ai RDV avec un expert comptable spécialisé dans l'immobilier cette semaine.
bonjour
Vos calculs sont erronnés et je suis perplexe sur l'intéret d'une SASU pour vous vous vos lacunes...
A titre d'exemple si IR
- si l'achat est à 200 000 la plus value se calcule à 295000-200000- frais de notaire.
- en revanche les simples travaux d'entretien ou d'amélioration ne minorent pas la plus value (voyez le BOI sur ce qui est traaux déductible)
Si à l'IS
S vous récuperez la TVa (vous chiffrez en HT les travaux) la marge sera soumise à la TVA.
- le taux d'impot Is n'est pas de 25% mais de 15% jusqu'à 38120 euros (25% au dela)...on nefiat pas une SASU pour un unique achat revente et on a intéret à racheter un autre bien lal'année de la vnete pour minorer le bénéfice taxable sous les 38120
Si l'achat est ne vu de la revente l SASU peut opter à l'achat pour le régime revnete et ne payer que 3,5% environ au lieu de 8% defrais de notaire
Bon courage
PS - la SASU à l'IR est indentique à la detnetion en directe
La législation juridique et financière évolue en permanence...