Précision quant à la fiscalité achat/revente

Résolu
Hans94 Messages postés 21 Date d'inscription dimanche 26 mai 2019 Statut Membre Dernière intervention 26 septembre 2023 - 6 oct. 2022 à 12:22
Poisson92100 Messages postés 26287 Date d'inscription samedi 15 novembre 2014 Statut Membre Dernière intervention 27 mars 2024 - 17 oct. 2022 à 15:01

Bonjour à tous,

Je simule actuellement la fiscalité quant à une opération immobilière type achat-travaux-revente dans le cadre particulier ou professionnel (SASU à l'IS au réel normal). 

J'ai besoin de vos lumières pour achever ces simulations. 

Le cas est naturellement identique sur les deux simulations :

  • achat d'un bien à 200 000 € FAI
  • + 8% frais notaire soit 16 000 €
  • + travaux & ameublement 20 000 € TTC
  • + assurance 120 € 
  • revente 295 000 € hors frais d'agence

Plus value en tant que particulier = 295 000 - 200 000 - 120 - 20 000 (travaux TTC) - 16 000 = 58 880 €

Sur ces 58 880 € je paie 19% d'IR + 2% de surtaxe IR + 17.20% de PS il reste donc 36 462 € de bénéfice net

Marge brute en SASU à l'IS au réel normal = 295 000 - 200 000 - 120 - 18 182 (travaux HT) - 16 000 = 60 818 €

Sur ces 60 818 € je paie 25% d'IS, je me verse des dividendes en fin d'année taxés à 30% il reste donc 35 087 € de bénéfice net (versés en dividende)

Est-ce que mes calculs sont bons ?

Merci pour votre aide ;) 

3 réponses

Bonjour

A faire calculer par un expert-comptable. Sur ce forum;<seuls les renseignements d'ordre général ou les calculs restreints sont gratuits. Pour le reste voir directement un professionnel.

2
_lael_ Messages postés 4404 Date d'inscription dimanche 2 février 2020 Statut Membre Dernière intervention 20 avril 2024 2 003
Modifié le 8 oct. 2022 à 12:24

Ce que vous décrivez s'apparente plus au régime de marchand de bien avec une fiscalité différente de celle que vous décrivez.

Il y a des frais de notaires réduits et une fiscalité différente (revenus BIC), entre autres.


Sachant que si vous procédez de la façon que vous indiquez il y a un risque de requalification si vous exercez cette activité à titre habituelle mais sans choisir le bon régime.

Voir bofip BOI-BIC-CHAMP-20-10-10
 

1
Hans94 Messages postés 21 Date d'inscription dimanche 26 mai 2019 Statut Membre Dernière intervention 26 septembre 2023
17 oct. 2022 à 08:50

Merci pour vos réponses. J'ai RDV avec un expert comptable spécialisé dans l'immobilier cette semaine. 

0
Poisson92100 Messages postés 26287 Date d'inscription samedi 15 novembre 2014 Statut Membre Dernière intervention 27 mars 2024 7 566
17 oct. 2022 à 15:01

bonjour 

Vos calculs sont erronnés et je suis perplexe sur l'intéret d'une SASU pour vous vous vos lacunes...

A titre d'exemple si IR 

- si l'achat est à 200 000 la plus value se calcule à 295000-200000- frais de notaire.

- en revanche les simples travaux d'entretien ou d'amélioration ne minorent pas la plus value (voyez le BOI sur ce qui est traaux déductible)

Si à l'IS

S vous récuperez la TVa (vous chiffrez en HT les travaux) la marge sera soumise à la TVA. 

- le taux d'impot Is n'est pas de 25% mais de 15% jusqu'à 38120 euros (25% au dela)...on nefiat pas une SASU pour un unique achat revente et on a intéret à racheter un autre bien lal'année de la vnete pour minorer le bénéfice taxable sous les 38120

Si l'achat est ne vu de la revente l SASU peut opter à l'achat pour le régime revnete et ne payer que 3,5% environ au lieu de 8% defrais de notaire

Bon courage

PS - la SASU à l'IR est indentique à la detnetion en directe

2