TOEM, forfait pour charge et clarifications sur un bail

bonjour,

"... Le propriétaire m'a envoyé le calcul qu'il a effectué concernant le retour de ma caution..."

Il s'agit de votre DG = DÉPÔT de GARANTIE (et PAS de votre "caution").

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"==> je comprends que sa demande de payer les TOEM en sus n'est pas recevable, les taxes étaient inclues dans le forfait et aucun complément ne peut être demandé."

Vous comprenez très bien.

Dans un contrat de location meublée avec des charges "au forfait", la TEOM - bien que restant une taxe -, est assimilée à une charge locative et de ce fait est obligatoirement incluse dans ledit forfait (donc n'a pas à être payée en plus du forfait)... SAUF SI le bailleur a clairement mentionné au contrat, lors de sa signature, que la TEOM serait à payer en sus du forfait. Ce qui ne semble pas être le cas : donc, refusez de payer ces 2 ans de TEOM => courrier R+AR (dont vous gardez copie et récépissés) en citant la loi, de mise en demeure de restitution du montant retenu à tort lors de la restitution de votre DG.

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Bien lire le § II-H de mon topo (ci-dessous) pour voir si vous auriez droit à des pénalités de retard de restitution de votre DG : si besoin d'aide, merci de me donner

- les montants exacts du loyer hors forfait et du DG,

- la date du rendu des clés et celle de la restitution partielle de votre DG,

- le montant du total des 2 TEOM retenu à tort

- et me dire si vous n'aviez pas de dette de loyer et/de forfait au moment du rendu des clés,

- et enfin, si vous avez bien donné par écrit, lors de l'EDLS, votre nouvelle adresse.

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cdt.

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En complément, je vous invite à lire un de mes topos (au moins le § II) :

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cdt.

Je ne partage pas tout à fait l'interprétation du message précédent.

C'est l'article 25-10 de la loi de 1989 qui définit ce "forfait de charges" dans une location meublée :

"Les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail :
[...]

2° Soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application du même article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté."


L'article indique que le forfait de charges correspond aux charges prévues à l'article 23 de la loi de 1989.


Et l'article 23 parle de (pour synthétiser) :
1) Services rendus liés à la chose louée
2) Dépenses d'entretien et menues réparations des éléments communs
3) Des charges récupérables prévues par décret

Il ne parle bien entendu pas de la TEOM qui est une taxe et pas un service ni une des charges récupérables prévues par décret. Elle n'est donc pas inclue de base dans le forfait sauf si c'est mentionné explicitement dans le contrat.


J'aurais donc tendance à penser que si une clause particulière du contrat prévoit le paiement de la TEOM, alors elle est due en plus du forfait de charges et ce n'est pas considéré comme un "complément" au forfait puisque de nature différente.

Si aucune clause le prévoit, alors elle ne peut bien entendu pas être réclamée en sus.


J'ai également trouvé cette source, pour n'en citer qu'une, qui semble confirmer la possibilité mais sans le justifier : https://www.legalplace.fr/guides/taxe-ordures-menageres-locataire/
"Il est également possible pour le propriétaire, quand il établit le contrat de location, de prévoir une clause particulière en plus du forfait prévoyant qu’accessoirement au forfait de charges, le locataire lui remboursera sa quote-part de taxe d’enlèvement des ordures ménagères."

De nombreux contrats-types prévoient également une clause similaire pour la récupération de la TEOM en plus du forfait de charge, du même style que la clause citée dans le premier message.

Si quelqu'un se sent de regarder du côté de la jurisprudence...


Edit : Un peu le même principe que pour l'assurance habitation, en cas de carence du locataire, il est possible de prévoir une clause pour y souscrire et la récupérer en plus du forfait de charge auprès du locataire. Ce n'est pas non plus considéré comme un "complément" de charges puisque cela ne correspond pas à une charge définie à l'article 23 mentionné plus haut.

Le décret des charges récupérables sur le locataire ( https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006491955 ) mentionne au § VIII ceci :

<< VIII. - Impositions et redevances.

Droit de bail.

Taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères.

Taxe de balayage. >>

La TEOM, bien qu'étant un taxe, est donc bien une charge récupérable sur le locataire.

MAIS, quand les charges sont forfaitaires, le forfait inclut TOUTES les charges récupérables sur le locataire : https://www.pap.fr/conseils/location/les-charges-locatives/a2066/location-meublee-charges-reelles-ou-forfaitaires

extrait (écrit en bleu foncé dans petit encadré sur fond bleu clair) :

<< Par ailleurs, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères est comprise dans ce forfait. Le propriétaire ne peut donc pas la réclamer en complément (...) >>

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De plus, liez ceci,  extrait de ce lien https://www.locservice.fr/guides/guide-locataire/durant-la-location/teom-locataire-25.html

<< Si les charges sont forfaitaires, ce qui est plus souvent le cas en location meublée, le propriétaire ne peut demander aucun paiement supplémentaire pour la TEOM puisque celle-ci est censée être prise en compte dans le forfait.

Il peut cependant y avoir une clause particulière dans le bail prévoyant, qu'en supplément du forfait de charges, le locataire rembourse sa quote-part de taxe d'enlèvement des ordures ménagères. >>

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N'étant ni pro de l'immobilier ni juriste, et ne voulant pas entrer dans une polémique sans fin, si vous voulez, Immogo, vous pouvez contacter l’ADIL la plus proche du lieu de votre location : des juristes de l’immobilier vous conseilleront gratuitement.

Vous avez deux argumentaires opposés, l'ADIL les départagera.

https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/

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cdt.

Merci beaucoup pour vos contributions et vos éléments d'interprétation. Le propriétaire ne voulant pas entendre mes arguments, la prise de contact avec l'ADIL me semble être la solution la plus facilitante. Je viendrai vous partager l'avis rendu sur ce cas particulier !

Excellente soirée et encore merci