Location - Charges forfait - Augmentation abusive
djivi38 Messages postés 52175 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 21 novembre 2024 - 19 sept. 2022 à 13:40
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6 réponses
15 sept. 2022 à 14:00
C'est le gros problème de la loi dans sa rédaction actuelle car elle empêche toute régularisation ou complément de charge sur un forfait pour tenir compte de la consommation du locataire ou de l'évolution des coûts de l'énergie.
C'est d'autant plus ironique que l'on doit ce forfait à la loi ALUR que l'on doit à cette chère écologiste Mme Duflot.
Car cela encourage des comportements des locataires tout sauf écolo.
Merci pour votre réponse...
Chose que je n'aimerai pas faire, mais comment faire partir mes locataires pour changer le loyer sans avoir à vendre l'appartement qui me mets dans une situation financière compliquée ?
Je suis pour la protection des locataires pour des proprios abusifs, mais là je pensais faire au mieux pour mes locataires et en fait je subis de plein fer tout sans aucune réaction possible :/
15 sept. 2022 à 16:18
bonjour,
"... comment faire partir mes locataires pour changer le loyer sans avoir à vendre l'appartement"
les seuls motifs légaux sont mentionnés dans ce lien (officiel) : "vente", "reprise" (sous certaines conditions très précises) et "motif légitime et sérieux" (genre impayés de loyer, ... etc.) :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929
.
La seule chose que vous pouvez faire... SI une révision annuelle de loyer a été prévue à la signature du contrat (ou si votre locataire acceptait miraculeusement un avenant pour rajouter au contrat initial une révision annuelle), est d'inclure le forfait de charges dans le calcul de révision, selon cette formule :
(loyer ACTUEL + forfait) / indice INSEE du T année N-1 x indice INSEE du même T année N, sachant que :
- l'année N est l'année où vous faites la révision, et l'année N-1 étant la précédente, T étant le trimestre mentionné au contrat, et le loyer "actuel" étant le loyer au moment où vous faites la révision.
- qu'il n'y a pas de rétroactivité possible en matière de révision de loyer,
- que le bailleur dispose de 12 mois pour réviser un loyer : donc, en cas d'oubli de révision à la date mentionnée sur le contrat ou à l'échéance du bail, le bailleur peut faire une sorte de "rattrapage" en cours du dernier "bail en cours'' : dans ce cas, le nouveau loyer ne sera à appliquer QUE à partir de la date d'envoi de la notification au locataire (OU à une date postérieure mentionnée sur ladite notification).
L'envoi en R+AR n'est pas obligatoire, mais est conseillé afin d'éviter une éventuelle contestation ultérieure... ou alors la remise en main propre contre émargement est aussi valable (dans ce cas, le nouveau loyer sera à appliquer à partir de la date de signature du locataire... ou à partir d'une autre date postérieure si mentionnée dans ladite notification).
Supposons que le loyer initial soit de 500€ depuis le début de la location (disons depuis le 20/10/2017) et donc le 3°T (= le dernier T connu à la date de signature) et pas de révision depuis le début du bail :
Pour une échéance du bail en cours au 20/10/2022, vous pouvez faire un "rattrapage" de révision annuelle (je répète : si révision annuelle prévue au contrat) depuis disons aujourd'hui jusqu'au 19/10/2022 ET en refaire une autre (en prévenant votre locataire) pour le 20/10/2022 valable jusqu'au 19/10/2023 :
https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/
exemple :
1°/ révision de "rattrapage" disons d'aujourd'hui jusqu'au 19/10/2022 :
(500 € + 200 €) / 130,59 x 131,67 = 705,79 € --> l'augmentation du loyer seul est donc de 5,79 €
2°/ révision suivante : du 20/10/2022 au 19/10/2023 :
--> pour garder la même configuration que ci-dessus :
(505,79 + 200) / 131,67 x ?? attendre la mi-octobre pour connaître l'indice INSEE du 3°T
--> OU, plus simple, reprendre le nouveau "loyer+charges" obtenu lors de la dernière révision :
705,79 € / 131,67 x ?? attendre la mi-octobre pour connaître l'indice INSEE du 3°T
.
cdt.
Merci djivi pour cette longue réponse,
Effectivement, je peux récupérer quelques euros, mais la différence reste assez importante. Ceci étant ça montrera que je ne me laisse pas faire :)
Il est effectivement indiqué dans le contrat que le loyer est soumis au décret fixant annuellement le montant d'évolution, il est également indiqué que les charges seront révisées au mêmes conditions que le loyer.
En cas concrets, j'ai 2 baux indépendants.
Bail 1 :
Date d'effet : 20/05/2020
Montant : 525€ (charges comprises)
Bail 2 :
Date d'effet : 24/10/2021
Montant : 475€ (charges comprises.
Si je comprend bien, je peux faire une révision du loyer sur le bail 1
En prenant T2 2021 et T2 2022
Ce qui fait 525 * T2.22 / T1.21 = 525 * 135.84 / 131.12 = 543.90 €
Et je pourrais en mai prochain réviser le loyer avec le nouveau T2 2023 ?
Pour la bail numéro 2, l'année n'est pas encore écoulée, et je peux prévenir mon locataire que j'augmenterai le loyer selon l'indice de référence T3.22 qui sera annoncé à la mi octobre, selon le même calcul ?
Bonne journée,
Modifié le 15 sept. 2022 à 19:18
"*T2.22 / T1.21"
Je suppose que vous voulez parler du T2 de l'année 2022 et du T1 de l'année 2021 ????
Alors déjà il FAUT prendre les indices du MÊME trimestre pour calculer une révision de loyer.... donc, votre calcul est faux.
.
Merci de me donner des renseignements complets pour chacun de vos baux :
I/ Bail N°1 :
1/ date de signature du contrat (et pas sa date d'effet, sauf si c'est la même évidemment)
2/ montant du forfait
3/ le trimestre mentionné au contrat (et son indice : pour éviter toute éventuelle confusion).
.
II/ Bail N°2 : mêmes questions
.
Je pourrai vous faire les calculs quand j'aurai toutes ces infos pour chaque contrat.
A vous lire.
Vous n’avez pas trouvé la réponse que vous recherchez ?
Posez votre questionBonjour,
Merci pour votre réactivité :
Il est indiqué dans le bail : charges : montant forfaitaire, révisée chaque année aux mêmes conditions que le loyer
Bail N°1:
Date de signature : 20/05/2020 = date d'effet
Montant du loyer : 450€
Montant des charges : 75€
Le trimestre n'est pas mentionné, il est indiqué sur le site du gouv : Si la date n'est pas indiquée dans le bail, il faut prendre la date du dernier IRL publié par l'Insee: Insee : Institut national de la statistique et des études économiques lors de la signature du bail.
Bail N° 2
Date de signature : 07/10/2021
Montant du loyer : 400€
Montant des charges : 75€
Le trimestre n'est pas mentionné au contrat
Merci, bonne journée et bon wk end
17 sept. 2022 à 21:52
https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/
BAIL N°1 :
signature le 20/05/2020 => 1er trimestre (= T1) et révision annuelle pour les 20/05
le 1er bail va donc du 20/05/2020 au 19/05/2021, le 2ème bail du 20/05/2021 au 19/05/2022 et le 3ème bail, celui en cours à ce jour, va du 20/05/2022 au 19/05/2023, ...etc.
loyer initial = 450 € et forfait de charges = 75 €
Pas de révision faite pour le 20/05/2021... et la révision qui aurait pu être faite pour le 20/05/2022 n'a pas été faite pour cette date-là, mais peut encore être faite (puisque moins de 12 mois écoulés) depuis la date d'envoi de votre notification jusqu'au 19/05/2023 (ou +... si vous oubliez encore de faire une révision annuelle pour le 20/05/2023).
(Loyer actuel + forfait) / indice T année N-1 x indice même T année N
(450 € + 75 €) / indice indice T1 année 2021 x indice T1 année 2022
525 € / 130,69 x 133,93 = 538,015 € --> arrondi des € => 538,02 € (à appliquer seulement depuis la date d'envoi de votre notification => prorata à faire pour les X jours de septembre qui en comporte 30), soit 13,02 € d'augmentation pour le seul loyer, qui devient donc égal à lui seul à 463,02 € (538,02 - 75)
.
Pour la révision pour le 20/05/2023, vous pouvez calculer comme suit :
(450 € + 13,02 € + 75 €) = (463,02 € + 75) = 538,02 €
et donc la formule devient :
538,02 € / 133,93 (T1 année N-1 = T1 année 2022) x ??? (= indice T1 année N 2023, qui ne sera connu que vers mi-avril 2023) et ce nouveau loyer sera à appliquer à partir du 20/5/2023 si notification du nouveau loyer suite à la révision pour le 20/5/2023 sera donnée à temps.
.
BAIL N°2 :
Date de signature : 07/10/2021-> 2ème trimestre (T2)
bail en cours du 07/10/2021 au 06/10/2022
Loyer = 400 € et forfait des charges = 75€
La 1ère révision peut donc se faire pour le 07/10/2022 :
(loyer + forfait) = (400 € + 75 €) = 475 €
475 € / indice T2 année N-1 (= année 2021) x indice T2 année N (= année 2022)
475 € / 131,12 x 135,84 = 492,098 € -> arrondi des € = 492,10 € à partir du 07/10/2022 jusqu'au 06/10/2023
L'augmentation du loyer seul est de 17,10 €
- La révision pour le 07/10/2023 sera :
[(400 + 17,10) + 75 €] indice T2 année N-1 (= année 2022) x indice T2 année N (= année 2023)
492,10 € / 135,84 x indice T2 année 2023
.
Vous avez tout suivi :-) ?
cdt.
Merci beaucoup pour tous ces détails,
j'ai tout suivi sauf la cohésion des numéros de trimestre.
En signature au 20/05 je pensais que c'était donc un T2, et en signature au 07/10 un T3 non ?
Une autre petite question est également : pourquoi l'augmentation est à ajouter seulement au loyer et pas aux charges ?
Bonne journée et merci encore !
Edit : je crois comprendre les numéros de trimestres sont ceux connus à la date de signature du bail, et pas ceux qui correspondent à la signature du bail.
L'indice connu au 20/05/2020 était donc celui du trimestre 1, car celui du T2 est connu en juillet. Et de même pour celui du 07/10, à cette date on connait le T2 et pas encore le T3
Tout s'éclaire :D
MErci encore
19 sept. 2022 à 13:40
"pourquoi l'augmentation est à ajouter seulement au loyer et pas aux charges ?"
Lors d'une 1ère révision d'un loyer qui comporte un forfait de charges, le forfait est ajouté au loyer pour trouver un NL1 (1er Nouveau Loyer).
Ensuite, pour la 2ème révision que vous allez faire :
1°- soit vous prenez le NL1 - qui comprend déjà le forfait... donc à ne pas ajouter encore une fois) - et vous appliquer la formule : NL1 / indice du T année N-1 x indice même T année N
2°- soit vous calculez : [dernier loyer en cours + augmentation du loyer + forfait ] / indice du T année N-1 x indice même T année N
Ces 2 formules sont exactement identiques : calculez-les avec vos chiffres.
3°- OU, encore + simple, vous prenez sur le site de l'ANIL le % d'augmentation donné dans la colonne de droite.
Choisissez ce qui vous convient le mieux comme mode de calcul, mais l'essentiel sera de faire de la même façon à chaque révision ; soit toujours le 1°, soit toujours le 2° soit toujours le 3°, mais pas une fois par exemple le 1° et la révision suivante le 3° (au lieu du 1°) parce qu'il y aura 1 ou 2 centimes de plus....
.
Rappelez-vous bien qu'en cas de révision tardive, vous devez faire le prorata pour le nouveau loyer obtenu à partir de la date d'envoi de la notification à votre locataire :
si vous l'envoyez demain par exemple, le 20/09, le loyer de septembre se décomposera ainsi :
- du 1°/09 au 19/09 : ce sera le loyer actuel / 30 jours x 19 jours
- du 20/09 au 30/09 : ce sera le nouveau loyer / 30 jours x 11 jours
( et prorata aussi à faire pour le mois de mai pour le 1er bail.)
.
"je crois comprendre les numéros de trimestres sont ceux connus à la date de signature du bail"
OUI. (c'est ce que je vous ai dit dès le post 3 : "" Supposons que le loyer initial soit de 500€ depuis le début de la location (disons depuis le 20/10/2017) et donc le 3°T (= le dernier T connu à la date de signature) ""
Et tant mieux finalement que vous n'ayez indiqué aucun trimestre ni aucun indice lors de la signature du contrat, parce qu'il aurait fallu (même faux) en tenir compte et ça aurait encore un peu plus compliqué les calculs.
Mais pour de prochaines locations, vous penserez à bien les noter puisque maintenant vous avez compris le système de la loi.
.
cdt.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
Modifié le 15 sept. 2022 à 17:16
Vous pouvez regarder du côté de l'article 25-8 de la loi de 1989 si une forme de congé s'applique à votre cas :
"Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
[...]
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre."
Ou de manière plus digeste sur le site service-public : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929
Quelques exemples de motifs avec caractère réel et sérieux admis par la jurisprudence (liste non exhaustive) :
- Travaux de rénovation ou de démolition prévus par le bailleur
- Troubles de voisinage
- Retards répétitifs de paiement du loyer
- Sous-location sans autorisation
En particulier, je doute que "consommation excessive" soit un motif valable.