Achat d’un appartement et mise en location

monsieurmicka - 1 août 2022 à 22:50
 monsieurmicka - 2 août 2022 à 23:45

Bonjour,

Je suis en train d’acquérir un studio à Paris. L’objectif sera de le mettre en location. 
J’ai bien saisi les diverses réglementations (plafonnement du loyer, normes énergétiques etc) mais l’une d’entre elles reste obscure. 
En effet, il semblerait (selon certains sites) que nous devrions fixer le prix du loyer selon le prix antérieur appliqué.
Nous ne sommes pas sûrs de comprendre. 
Le bien était loué jusqu’à très récemment et est vendu libre de toute occupation. Il n’y actuellement aucun locataire. Lorsque nous serons les heureux propriétaires de ce bien, devrons nous reprendre le même loyer que celui fixé par l’ancienne propriétaire ? 
Et que se passe-t-il si le bien était loué à un prix dérisoire à un membre de sa famille ?

Je vous remercie pour vos retours

Bonne soirée. 

5 réponses

Gayomi Messages postés 14368 Date d'inscription dimanche 17 mars 2013 Statut Membre Dernière intervention 1 décembre 2022 7 763
Modifié le 2 août 2022 à 08:25

"Il est possible d'augmenter le loyer appliqué à l'ancien locataire si les 2 conditions suivantes sont remplies :

  • La consommation du logement en énergie primaire est inférieure à 331 kWh par m2 et par an. Un diagnostic de performance énergétique datant de moins de 4 ans doit en attester.
  • Ce loyer est sous-évalué. Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.

Lorsque ces 2 conditions sont remplies, le loyer peut être augmenté. Mais la hausse du loyer ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre les 2 sommes suivantes :

  • Montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables
  • Dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois"

 Source :

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1310#:~:text=Le%20propri%C3%A9taire%20peut%20fixer%20librement,contrat%20de%20location%20(bail).

Cochez les cases correspondant à votre recherche. La réponse que je vous ai copiée correspond à un logement à Paris + reloué après moins de 18 mois de vacance + ancien loyer sous évalué 

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djivi38 Messages postés 47853 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 1 décembre 2022 13 711
1 août 2022 à 23:31

bonjour,

dans ce cas, vous faites une étude des loyers des mêmes biens que le vôtre dans le même secteur, et prenez la moyenne de ces montants comme loyer pour votre location pour faire une "réévaluation" de ce mini loyer.

Quand un loyer est manifestement sous-estimé (avec un bail en cours), le bailleur peut le réévaluer et "proposer" un nouveau loyer au locataire, qui est en droit de refuser l'augmentation, mais le bailleur aura encore un recours judiciaire pour obtenir l'autorisation du juge pour appliquer un loyer correct. Voir le lien donné au § IV-B de mon topo : https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8399640-location-visite-limite-et-cEnoup-de-coeur-qui-fait-les-travaux#2

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Et si un candidat-locataire vous demande le montant du dernier loyer pratiqué, vous pourrez dire que l'ancien propriétaire avait loué à quelqu'un de sa famille pour un coût dérisoire, mais que vous, vous louez au coût moyen d'un même bien dans le secteur (gardez les preuves de vos recherches, au cas où).

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Vous pouvez également contacter l’ADIL la plus proche du lieu de votre future location : des juristes de l’immobilier vous conseilleront gratuitement.

https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/

cdt.


« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –

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monsieurmicka
2 août 2022 à 08:11

Bonjour

Merci beaucoup pour votre réponse précise. 

A titre indicatif, indépendamment de cet exemple de location « familiale », lorsque nous achetons un bien libre, sans locataire, devons nous systématiquement reprendre le montant du loyer antérieur proposé par l’ancien propriétaire lorsque nous le proposons à la location ? 
 

J’entends par là que nous souhaitons respecter les montants de l’encadrement des loyers. Et nous avons visité tout type de bien (certains franchement surévalué et certains un peu sous évalués avant travaux). Nous nous demandons donc si nous libre de fixer le loyer selon l’encadrement bien sûr ou si nous sommes dans l’obligation de nous baser sur les loyers antérieurs. 
 

Bien cordialement 

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_lael_ Messages postés 2208 Date d'inscription dimanche 2 février 2020 Statut Membre Dernière intervention 29 novembre 2022 943
Modifié le 2 août 2022 à 11:51

"En effet, il semblerait (selon certains sites) que nous devrions fixer le prix du loyer selon le prix antérieur appliqué."

"devons nous systématiquement reprendre le montant du loyer antérieur proposé par l’ancien propriétaire lorsque nous le proposons à la location ? "

L'encadrement des loyers ne s'applique que pour une remise en location.

En cas de première mise en location suite à un achat neuf ou ancien, vous êtes libre de fixer le montant du loyer comme vous voulez et sans tenir compte des loyers précédents, mais dans le respect du "plafonnement du loyer" si c'est prévu par la ville (ce qui est le cas de Paris).


Source: Article 2 du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 (https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000035318982)
"
Sont toutefois exclus du champ d'application de la présente section les logements vacants suivants :
a) Les logements faisant l'objet d'une première location ;
b) Les logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois."


Edit : Il est aussi possible d'appliquer, sous conditions, des "compléments de loyer" pour porter le loyer à un montant supérieur aux loyers prévus par le plafonnement des loyers.
Edit2 : Honnêtement, investir pour du locatif à Paris est, de mon point de vue, une très mauvaise idée. Beaucoup trop de galères pour un rendement locatif dérisoire.

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monsieurmicka
2 août 2022 à 23:45

Bonjour

Merci pour votre retour. Naïvement nous pensions que « Les logements faisant l'objet d'une première location ; » correspondaient aux logements neufs jamais loués antérieurement. 
 

Concernant l’investissement locatif nous savons très bien que la rentabilité à Paris est très médiocre à court terme. L’idée est surtout d’investir dans un bien pour du long terme et surtout à proximité de notre résidence pour pouvoir le gérer. 

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