Connaitre mes droits après changement propriétaire
reymanne54
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djivi38 Messages postés 51330 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 27 avril 2024 - 1 févr. 2022 à 01:35
djivi38 Messages postés 51330 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 27 avril 2024 - 1 févr. 2022 à 01:35
A voir également:
- Connaitre mes droits après changement propriétaire
- Changement d'heure 2024 - Guide
- Pacs changement de nom - Guide
- Payer un loyer à son conjoint propriétaire - Forum Immobilier
- Montant total de vos droits suspendus - Forum Prime d'activité
- Pièce explicative de l'absence de changement de titulaire * - Forum Automobile
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djivi38
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Modifié le 1 févr. 2022 à 02:24
Modifié le 1 févr. 2022 à 02:24
bonsoir,
installez-vous confortablement... à plein de questions réponse longue :-)
I/ VENTE OCCUPÉE :
votre ancien propriétaire a donc réalisé une "vente occupée" (= vente avec locataire en place) : dans ce cas, votre bail INITIAL se poursuit SANS CHANGEMENT avec le nouveau propriétaire = vous n'avez PAS à accepter un nouveau contrat de location : ne signez rien.
II/ AUGMENTATION DE LOYER :
une "augmentation" de loyer peut être le fait :
1°) d'une "RÉVISION" annuelle de loyer :
si (et seulement si) une révision annuelle de loyer a été prévue au contrat lors de sa signature le bailleur a la possibilité de la pratiquer chaque année à l'échéance du bail (voire à une autre date mentionnée sur le contrat) et le locataire ne peut PAS refuser le nouveau loyer.
2°) d'une "RÉÉVALUATION" du loyer :
en cas de loyer sous-estimé, une réévaluation de loyer peut être "proposée" au locataire : "proposer par le bailleur" veut dire "possibilité de refus du locataire" (Art.17-2 de la loi 6/7/1989).
Une réévaluation est soumise à des conditions cumulatives :
- ne peut être "proposée" qu'1 seule fois à 1 même locataire,
- ET pour la date anniversaire du bail en cours,
- ET en suivant une procédure très stricte ; à défaut du respect de la procédure, le loyer reste inchangé,
- ET peut être refusée par le locataire, même en cas de respect de la procédure par le bailleur.
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000037670687/
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1312
3°) de TRAVAUX réalisés en cours de bail :
https://www.fnaim.fr/4180-augmentation-loyer-apres-travaux-d-amelioration-quelles-conditions.htm
III/ VENTE par nouveau propriétaire :
Il dispose de 2 moyens :
1°) Vente "occupée" : le bailleur vend avec le locataire restant en place : son bail se poursuit sans changement avec le nouveau propriétaire.
2°) Vente "libre de toute occupation" : dans ce cas, votre bailleur doit vous donner "congé pour vente", en respectant le préavis adéquat et il faut voir si vous êtes "locataire protégé" ou pas. Les barèmes sont les mêmes pour bailleur et locataire, MAIS les conditions sont alternatives pour le bailleur et cumulatives pour le locataire.
Votre état de santé, hélas pour vous, n'entre pas en ligne compte : il entrerait éventuellement (c'est le médecin qui jugerait) en ligne de compte si c'était vous qui donniez votre congé pour obtenir un préavis réduit à 1 mois pour une location nue.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929
Si le congé a été donné conformément à la loi https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/vendre/conge-pour-vente-telechargez-un-modele-de-lettre-type-envoyer-au-locataire-article-30479.html vous n'avez pas à donner votre propre congé (celui du bailleur suffit) et vous devrez quitter votre maison au plus tard le dernier jour du bail en cours (à défaut, à partir du lendemain, vous devriez des "indemnités d'occupation", qui pourraient se monter - par un jugement du tribunal - jusqu'à 3 fois le montant du loyer).
Préavis du bailleur : 3 mois si location meublée, 6 mois si location nue.
Pour que le congé du bailleur soit valable :
a) La notification de congé émanant du bailleur doit être réceptionnée par vous 3 ou 6 mois avant la fin du bail en cours :
par exemple (pour location nue) : fin de bail le 15/10/2022 => réception de la notification du congé au plus tard le 15/04/2022 : si réception le 16/04, le congé n'est pas valable et le bail se renouvelle pour 3 ans supplémentaires.
b) La notification de congé doit être adressée individuellement et séparément à chacun des titulaires du bail (même, pour un couple marié, si 1 seul nom/prénom figure sur le contrat); à défaut, c'est une cause de contestation du congé, qui devient non valable.
c) Doit respecter un des motifs légaux de congé.
d) Doit mentionner votre "droit de préemption".
e) Pour un départ du logement pendant le préavis du bailleur, donc si location nue = pendant les 6 derniers mois du bail en cours, vous ne devrez payer loyers et charges QUE pour le temps RÉEL d'occupation = jusqu'au jour inclus du rendu des clés (faites y attention, car peu de bailleurs le savent).
Je reprends mon exemple précédent : pour un rendu des clés... disons le 24/09/2022 vous n'auriez à payer que :
(loyer mensuel + charges mensuelles)
------------------------------------------------------------- x 24 (jours)
30 (jours)
et si vous rendiez les clés le 10/10/2022 :
(loyer mensuel + charges mensuelles)
------------------------------------------------------------- x 10 (jours)
31 (jours)
Et pour le remboursement au bailleur de la TEOM (Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères) - si c'est ce système de collecte des ordures ménagères qui est instaurée dans votre commune - elle est due :
- sur justificatif = copie de l'avis de la TF (Taxe Foncière) du bailleur,
- SANS les frais de gestion/rôle (toujours à la charge des bailleurs),
- et pour le temps RÉEL d'occupation = jusqu'au jour inclus du rendu des clés.
IV/ TRAVAUX :
https://www.smartloc.fr/blog/travaux-cours-bail/
extrait :
<< Le locataire ne peut pas refuser la réalisation des travaux s’ils rentrent dans les catégories décrites précédemment, même s’il s’agit de travaux d’amélioration non urgents. (...) La loi ALUR de 2014 a simplifié le traitement des travaux imposés au locataire en imposant l’indemnisation de tous les travaux imposés au locataire (dans le cadre de l’article 7 de la loi de 89), qu’ils soient urgents ou non.
Donc en résumé :
- si les travaux durent moins de 21 jours : vous n’êtes pas obligé d’indemniser le locataire, mais vous le pouvez,
- si les travaux durent plus de 21 jours : vous devez indemniser le locataire. >>
Il est clair que si votre bailleur vous donne son "congé pour vente" et qu'il veut commencer des travaux rapidement, c'est pour gagner du temps et pouvoir mettre en vente ce logement "refait" le plus rapidement possible (réfection normale au bout de 42 ans de location... et au vu qu'un bailleur doit délivrer un logement """en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement""" : art. 6-a loi 6/7/1989 https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006475058/1989-07-08
V/ EDLS (État Des Lieux Sortant) :
au bout de tout ce temps, tout est considéré en état d'usure = pas de retenue sur votre DG (Dépôt de Garantie), sauf à ce que vous ayez fait, par exemple, des trous (énormes) dans les murs ou dans les planchers...
Si jardin, pensez à le faire tondre et élaguer les arbustes/arbres :
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148/
(annexe -> I -> a)
Je vous propose de lire un de mes topos, ainsi que les liens donnés :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2
ATTENTION : Correction ici du § II-G
Le texte juste est :
<< En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du montant du DG (...) >>,
et NON : "(...) jusqu'à 1 mois de loyer hors charges".
VI/ Où s'adresser ? :
Vous pouvez contacter l’ADIL la plus proche du lieu de votre location : des juristes de l’immobilier vous conseilleront gratuitement.
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/
A votre disposition si questions.
Bon courage à vous.
Bien cordialement.
installez-vous confortablement... à plein de questions réponse longue :-)
I/ VENTE OCCUPÉE :
votre ancien propriétaire a donc réalisé une "vente occupée" (= vente avec locataire en place) : dans ce cas, votre bail INITIAL se poursuit SANS CHANGEMENT avec le nouveau propriétaire = vous n'avez PAS à accepter un nouveau contrat de location : ne signez rien.
II/ AUGMENTATION DE LOYER :
une "augmentation" de loyer peut être le fait :
1°) d'une "RÉVISION" annuelle de loyer :
si (et seulement si) une révision annuelle de loyer a été prévue au contrat lors de sa signature le bailleur a la possibilité de la pratiquer chaque année à l'échéance du bail (voire à une autre date mentionnée sur le contrat) et le locataire ne peut PAS refuser le nouveau loyer.
2°) d'une "RÉÉVALUATION" du loyer :
en cas de loyer sous-estimé, une réévaluation de loyer peut être "proposée" au locataire : "proposer par le bailleur" veut dire "possibilité de refus du locataire" (Art.17-2 de la loi 6/7/1989).
Une réévaluation est soumise à des conditions cumulatives :
- ne peut être "proposée" qu'1 seule fois à 1 même locataire,
- ET pour la date anniversaire du bail en cours,
- ET en suivant une procédure très stricte ; à défaut du respect de la procédure, le loyer reste inchangé,
- ET peut être refusée par le locataire, même en cas de respect de la procédure par le bailleur.
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000037670687/
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1312
3°) de TRAVAUX réalisés en cours de bail :
https://www.fnaim.fr/4180-augmentation-loyer-apres-travaux-d-amelioration-quelles-conditions.htm
III/ VENTE par nouveau propriétaire :
Il dispose de 2 moyens :
1°) Vente "occupée" : le bailleur vend avec le locataire restant en place : son bail se poursuit sans changement avec le nouveau propriétaire.
2°) Vente "libre de toute occupation" : dans ce cas, votre bailleur doit vous donner "congé pour vente", en respectant le préavis adéquat et il faut voir si vous êtes "locataire protégé" ou pas. Les barèmes sont les mêmes pour bailleur et locataire, MAIS les conditions sont alternatives pour le bailleur et cumulatives pour le locataire.
Votre état de santé, hélas pour vous, n'entre pas en ligne compte : il entrerait éventuellement (c'est le médecin qui jugerait) en ligne de compte si c'était vous qui donniez votre congé pour obtenir un préavis réduit à 1 mois pour une location nue.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929
Si le congé a été donné conformément à la loi https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/vendre/conge-pour-vente-telechargez-un-modele-de-lettre-type-envoyer-au-locataire-article-30479.html vous n'avez pas à donner votre propre congé (celui du bailleur suffit) et vous devrez quitter votre maison au plus tard le dernier jour du bail en cours (à défaut, à partir du lendemain, vous devriez des "indemnités d'occupation", qui pourraient se monter - par un jugement du tribunal - jusqu'à 3 fois le montant du loyer).
Préavis du bailleur : 3 mois si location meublée, 6 mois si location nue.
Pour que le congé du bailleur soit valable :
a) La notification de congé émanant du bailleur doit être réceptionnée par vous 3 ou 6 mois avant la fin du bail en cours :
par exemple (pour location nue) : fin de bail le 15/10/2022 => réception de la notification du congé au plus tard le 15/04/2022 : si réception le 16/04, le congé n'est pas valable et le bail se renouvelle pour 3 ans supplémentaires.
b) La notification de congé doit être adressée individuellement et séparément à chacun des titulaires du bail (même, pour un couple marié, si 1 seul nom/prénom figure sur le contrat); à défaut, c'est une cause de contestation du congé, qui devient non valable.
c) Doit respecter un des motifs légaux de congé.
d) Doit mentionner votre "droit de préemption".
e) Pour un départ du logement pendant le préavis du bailleur, donc si location nue = pendant les 6 derniers mois du bail en cours, vous ne devrez payer loyers et charges QUE pour le temps RÉEL d'occupation = jusqu'au jour inclus du rendu des clés (faites y attention, car peu de bailleurs le savent).
Je reprends mon exemple précédent : pour un rendu des clés... disons le 24/09/2022 vous n'auriez à payer que :
(loyer mensuel + charges mensuelles)
------------------------------------------------------------- x 24 (jours)
30 (jours)
et si vous rendiez les clés le 10/10/2022 :
(loyer mensuel + charges mensuelles)
------------------------------------------------------------- x 10 (jours)
31 (jours)
Et pour le remboursement au bailleur de la TEOM (Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères) - si c'est ce système de collecte des ordures ménagères qui est instaurée dans votre commune - elle est due :
- sur justificatif = copie de l'avis de la TF (Taxe Foncière) du bailleur,
- SANS les frais de gestion/rôle (toujours à la charge des bailleurs),
- et pour le temps RÉEL d'occupation = jusqu'au jour inclus du rendu des clés.
IV/ TRAVAUX :
https://www.smartloc.fr/blog/travaux-cours-bail/
extrait :
<< Le locataire ne peut pas refuser la réalisation des travaux s’ils rentrent dans les catégories décrites précédemment, même s’il s’agit de travaux d’amélioration non urgents. (...) La loi ALUR de 2014 a simplifié le traitement des travaux imposés au locataire en imposant l’indemnisation de tous les travaux imposés au locataire (dans le cadre de l’article 7 de la loi de 89), qu’ils soient urgents ou non.
Donc en résumé :
- si les travaux durent moins de 21 jours : vous n’êtes pas obligé d’indemniser le locataire, mais vous le pouvez,
- si les travaux durent plus de 21 jours : vous devez indemniser le locataire. >>
Il est clair que si votre bailleur vous donne son "congé pour vente" et qu'il veut commencer des travaux rapidement, c'est pour gagner du temps et pouvoir mettre en vente ce logement "refait" le plus rapidement possible (réfection normale au bout de 42 ans de location... et au vu qu'un bailleur doit délivrer un logement """en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement""" : art. 6-a loi 6/7/1989 https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006475058/1989-07-08
V/ EDLS (État Des Lieux Sortant) :
au bout de tout ce temps, tout est considéré en état d'usure = pas de retenue sur votre DG (Dépôt de Garantie), sauf à ce que vous ayez fait, par exemple, des trous (énormes) dans les murs ou dans les planchers...
Si jardin, pensez à le faire tondre et élaguer les arbustes/arbres :
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148/
(annexe -> I -> a)
Je vous propose de lire un de mes topos, ainsi que les liens donnés :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2
ATTENTION : Correction ici du § II-G
Le texte juste est :
<< En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du montant du DG (...) >>,
et NON : "(...) jusqu'à 1 mois de loyer hors charges".
VI/ Où s'adresser ? :
Vous pouvez contacter l’ADIL la plus proche du lieu de votre location : des juristes de l’immobilier vous conseilleront gratuitement.
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/
A votre disposition si questions.
Bon courage à vous.
Bien cordialement.
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