Plus value immobilier
LewisLilou60
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LewisLilou60 Messages postés 11 Statut Membre -
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Bonjour,
Ma mère est en Ehpad depuis juin 2019, je dois vendre l’appartement qu’elle occupait avant et que nous avons en indivision toutes les deux pour payer les frais de l’Ehpad.
Y aura t-il une plus value à payer? Si oui quel pourcentage
Ou vaut-il mieux le mettre en location ?
Merci beaucoup
Ma mère est en Ehpad depuis juin 2019, je dois vendre l’appartement qu’elle occupait avant et que nous avons en indivision toutes les deux pour payer les frais de l’Ehpad.
Y aura t-il une plus value à payer? Si oui quel pourcentage
Ou vaut-il mieux le mettre en location ?
Merci beaucoup
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1 réponse
Bonjour,
Location de l'appartement
La mise en location serait à privilégier si les revenus nets générés par la location suffisent à compléter les frais de Ehpad.
Risque principal de la location : impayés des locataires ;
Il est possible, pour le bailleur, de contracter une assurance GLI (Garantie Loyers Impayés).
Mais les revenus retraites et les loyers évolueront moins vite que les frais d'un Ehpad. Prévoir une marge de sécurité.
Savoir également que les locataires ont des droits, et un bailleur doit respecter la règlementation pour une fin de bail.
------------------------------------------
Mise en vente de l'appartement
Depuis combien d'années votre mère détient-elle le bien ? et vous-même ?
Quels droits (usufruit, nue-propriété) et quel % pour chacun ?
Location de l'appartement
La mise en location serait à privilégier si les revenus nets générés par la location suffisent à compléter les frais de Ehpad.
Risque principal de la location : impayés des locataires ;
Il est possible, pour le bailleur, de contracter une assurance GLI (Garantie Loyers Impayés).
Mais les revenus retraites et les loyers évolueront moins vite que les frais d'un Ehpad. Prévoir une marge de sécurité.
Savoir également que les locataires ont des droits, et un bailleur doit respecter la règlementation pour une fin de bail.
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Mise en vente de l'appartement
Depuis combien d'années votre mère détient-elle le bien ? et vous-même ?
Quels droits (usufruit, nue-propriété) et quel % pour chacun ?
La législation juridique et financière évolue en permanence...
10/16emes en pleine propriété
et 6/16 en usufruit pour ma mère
3/16 en nue propriété pour ma sœur malheureusement décédée en 2010
3/16 en nue propriété pour moi
Voici quelques infos succinctes pour vos calculs.
Plus-value brute = Prix de vente - Prix d'achat
[Prix "d'achat" = valeur attribuée lors de l'entrée du bien dans le patrimoine] [Exemple : lors d'une succession]
Taxation (de base) de la plus value 36.2%, dont 19% d'impôt, et 17.2% de prélèvements sociaux.
Cette taxation fait l'objet d'abattements en fonction de la durée de détention des droits.
Par droits, comprendre : pleine propriété, nue-propriété, usufruit.
[Voir : Dégressivité 19% plus-value] [6% par an à compter de la 6è...]
[Voir : Dégressivité 17.2% plus-value]
L'évaluation (méthode fiscale) de l'usufruit se fait en fonction de l'âge de l'usufruitier
De 71 ans à 80 ans révolus : usufruit = 30%
De 81 ans à 90 ans révolus : usufruit = 20%
La valeur de l'usufruit diminue tous les 10 ans
Pour votre mère, s'il y a + de 10 ans d'écoulés depuis qu'elle a l'usufruit sur les 6/16 du bien,
les 6/16 ne changent pas,
mais la valeur des 6/16 a diminué de 10%.
A ma connaissance, c'est le notaire qui calcule les plus-values et les éventuels dus à payer.
Ce qui ne vous empêche pas d'effectuer un calcul approximatif de votre côté.
__________________________________
Je ne pense pas que votre mère remplisse les conditions d'exonération totale, car le délai entre son entrée en Ehpad et la vente est dépassé.
Mais, poser quand même la question au notaire. Il y a eu des périodes "gelées" et donc neutralisées durant le confinement de 2020, périodes durant lesquelles les professionnels n'ont pu exercer.