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djivi38
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dimanche 12 avril 2015
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9 sept. 2021 à 16:00
9 sept. 2021 à 16:00
bonjour,
il s'agit de votre DG = DÉPÔT de GARANTIE (PAS de votre "caution").
Pas d'EDLS (État Des Lieux Sortant) = logement présumé avoir été rendu en "Bon état", et par conséquent, aucune retenues au titre de dégradations ne peuvent être faites sur le DG... sauf à ce que le bailleur fasse intervenir un huissier dans les 3 mois maxi à partir du rendu des clés.
Et il ne peut pas non plus vous être reproché l'absence de meubles puisque pas de contrôle contradictoire (= en présence du bailleur ET du locataire OU de leurs éventuels représentants) lors de votre sortie du logement de la liste des meubles annexée à vos baux.
--> SI les charges étaient forfaitaires : rien ne peut vous être demandé en sus du forfait mensuel mentionné dans le contrat de location.
--> SI les charges étaient "au réel" : des relevés du compteur ont dû être faits à l'entrée dans les lieux et à la sortie ET les indices mentionnés sur les baux. Une régularisation définitive sera faite après l'approbation des comptes lors de l'AG (Assemblée Générale annuelle des copropriétaires) et le bailleur devra fournir un justificatif.
L'entretien d'une chaudière individuelle doit être fait annuellement par le locataire qui doit pouvoir, sur demande du bailleur, le justifier en lui fournissant l'attestation d'entretien du pro qui l'a pratiqué et que le locataire doit conserver pendant au moins 2 ans après le dernier entretien.
Quand un entretien n'a pas été fait ou quand l'attestation ne lui a pas été fournie, le bailleur est en droit de faire une retenue sur le DG, en la justifiant par un "devis" ou une "facture", et ce, même s'il n'y a pas eu d'EDLS.
A défaut de justificatif, le locataire doit le réclamer à son ancien bailleur AVANT de payer.
Toute "usure" n'est pas à la charge du locataire... !
==> Envoyer à ce bailleur un courrier R+AR (dont vous garderez précieusement copie et récépissés) de contestation et de mise en demeure lui donnant le choix :
- SOIT de vous restituer l'intégralité de votre DG, soit la somme de... €, versée le... (date) par chèque N°xxxx de la banque... YYY,
- SOIT de vous fournir les justificatifs des retenues qu'il entend faire,
en précisant un délai de quelques jours (à vous d'en déterminer le nombre), de façon à pouvoir conclure votre mise en demeure par quelque chose du genre :
<< En cas de non respect du délai imparti,nous confierons le litige à la commission départementale de conciliation et, s'il le faut, nous vous assignerons devant le tribunal d'instance où, en plus, nous demanderons des dommages et intérêts au titre de l'article 700 du Code civil. >>
Apposer vos 2 signatures juste en-dessous de vos 2 noms écrits en majuscules.
En complément et à toutes fins utiles, je vous propose de lire un de mes topos, ainsi que les liens donnés :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2
ATTENTION : Correction du § II-G
Le texte juste est
<< En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du montant du DG (...) >>,
et NON : "(...) jusqu'à 1 mois de loyer hors charges".
cdt.
il s'agit de votre DG = DÉPÔT de GARANTIE (PAS de votre "caution").
" Le propriétaire n'a pas souhaité faire d'état des lieux de sortie, ni d'inventaire : rien n'a été écrit ni signé. "
Pas d'EDLS (État Des Lieux Sortant) = logement présumé avoir été rendu en "Bon état", et par conséquent, aucune retenues au titre de dégradations ne peuvent être faites sur le DG... sauf à ce que le bailleur fasse intervenir un huissier dans les 3 mois maxi à partir du rendu des clés.
Et il ne peut pas non plus vous être reproché l'absence de meubles puisque pas de contrôle contradictoire (= en présence du bailleur ET du locataire OU de leurs éventuels représentants) lors de votre sortie du logement de la liste des meubles annexée à vos baux.
"une facture d'eau énorme (eau qui était comprise dans les charges)"
--> SI les charges étaient forfaitaires : rien ne peut vous être demandé en sus du forfait mensuel mentionné dans le contrat de location.
--> SI les charges étaient "au réel" : des relevés du compteur ont dû être faits à l'entrée dans les lieux et à la sortie ET les indices mentionnés sur les baux. Une régularisation définitive sera faite après l'approbation des comptes lors de l'AG (Assemblée Générale annuelle des copropriétaires) et le bailleur devra fournir un justificatif.
"2 ans d'entretien d'un chaudière au gaz (que nous avons bien fait faire, sans pouvoir le justifier). "
L'entretien d'une chaudière individuelle doit être fait annuellement par le locataire qui doit pouvoir, sur demande du bailleur, le justifier en lui fournissant l'attestation d'entretien du pro qui l'a pratiqué et que le locataire doit conserver pendant au moins 2 ans après le dernier entretien.
Quand un entretien n'a pas été fait ou quand l'attestation ne lui a pas été fournie, le bailleur est en droit de faire une retenue sur le DG, en la justifiant par un "devis" ou une "facture", et ce, même s'il n'y a pas eu d'EDLS.
A défaut de justificatif, le locataire doit le réclamer à son ancien bailleur AVANT de payer.
"nous étions prêt à laisser 150-200euros à l'amiable pour quelques marques d'usures"
Toute "usure" n'est pas à la charge du locataire... !
==> Envoyer à ce bailleur un courrier R+AR (dont vous garderez précieusement copie et récépissés) de contestation et de mise en demeure lui donnant le choix :
- SOIT de vous restituer l'intégralité de votre DG, soit la somme de... €, versée le... (date) par chèque N°xxxx de la banque... YYY,
- SOIT de vous fournir les justificatifs des retenues qu'il entend faire,
en précisant un délai de quelques jours (à vous d'en déterminer le nombre), de façon à pouvoir conclure votre mise en demeure par quelque chose du genre :
<< En cas de non respect du délai imparti,nous confierons le litige à la commission départementale de conciliation et, s'il le faut, nous vous assignerons devant le tribunal d'instance où, en plus, nous demanderons des dommages et intérêts au titre de l'article 700 du Code civil. >>
Apposer vos 2 signatures juste en-dessous de vos 2 noms écrits en majuscules.
En complément et à toutes fins utiles, je vous propose de lire un de mes topos, ainsi que les liens donnés :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2
ATTENTION : Correction du § II-G
Le texte juste est
<< En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du montant du DG (...) >>,
et NON : "(...) jusqu'à 1 mois de loyer hors charges".
cdt.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
9 sept. 2021 à 16:23
Merci pour vos réponses très rapides et claires.
Bien cordialement,
9 sept. 2021 à 16:31
Les charges étaient bien "au réel" (provisions sur charges avec régularisation annuelle - qui n'a jamais été faite en 2 ans) : mais comme indiqué, pas d'indice à l'entrée puisque pas d'état des lieux..
De plus il s'agit d'une maison individuelle et non d'une copropriété
9 sept. 2021 à 17:19
En maison individuelle, le compteur d'eau (mais pas celui d'électricité) peut rester au nom du bailleur, avec relevés des indices bien évidemment à l'entrée et à la sortie, et remboursement des consommations sur justificatif : donc trouver un accord avec votre bailleur en fonction des indices de la facture la + proche de votre entrée dans les lieux... je ne vois pas d'autre solution... (mais vous pouvez questionner l'ADIL : § II-M de mon topo).
La régularisation des provisions de charges peut se faire sur 3 ans en arrière :
Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : "Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.".
Régularisation tardive des charges (Loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9) :
« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzième. »
Tant que le décompte de charge et le mode de répartition ne lui ont pas été communiqués, le locataire a le droit de ne pas payer les charges qui lui sont réclamées (CA PARIS 9 janvier 2001).
La TEOM (Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères) si c'est ce système qui a été établi dans la commune, est due :
- sur justificatif = copie de l'avis de la TF du bailleur pour chaque année concernée
- sans les frais de gestion/rôle (mentionnés en bas de l'avis)
- et pour le temps RÉEL d'occupation des lieux [en tout : depuis la remise des clés (quelle que soit la date de signature du contrat de location) jusqu'au rendu des clés].