Retenue de caution sans état des lieux

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 IxNls -
Bonjour,

J'ai quelques questions relatives au droits de notre ex-propriétaire sur notre caution.
Nous avons quitté notre logement - une colocation meublée en baux individuels - après 2 ans de location.

A l'entrée dans le logement, les propriétaire étant à l'étranger, aucun état des lieux n'a été fait - le voisin devait s'en occuper mais il n'est jamais venu, seul un inventaire relativement simpliste a été signé et scanné accompagnant les baux.

Suite à la décision des propriétaires de réinvestir leur maison, nous avons rendu les clés du logement dans un état satisfaisant le 30/08/21. Le propriétaire n'a pas souhaité faire d'état des lieux de sortie, ni d'inventaire : rien n'a été écrit ni signé.

Aujourd'hui il nous signale qu'il garde 1800euros sur 2200euros de caution, pour :
- des meubles manquant ou abimés,
- une facture d'eau énorme (eau qui était comprise dans les charges),
- et 2 ans d'entretien d'un chaudière au gaz (que nous avons bien fait faire, sans pouvoir le justifier).

Ses revendications sont pour la plupart fausses, alors même si nous étions prêt à laisser 150-200euros à l'amiable pour quelques marques d'usures, là c'est complètement exagéré.

Maintenant, a-t'il le droit de conserver notre caution, sans justificatif, sans état des lieux, sans inventaire?
De quels recours disposons nous, en tant que locataires sortant?

D'avance merci pour vos réponses éclairées !

2 réponses

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bonjour,

il s'agit de votre DG = DÉPÔT de GARANTIE (PAS de votre "caution").

" Le propriétaire n'a pas souhaité faire d'état des lieux de sortie, ni d'inventaire : rien n'a été écrit ni signé. "

Pas d'EDLS (État Des Lieux Sortant) = logement présumé avoir été rendu en "Bon état", et par conséquent, aucune retenues au titre de dégradations ne peuvent être faites sur le DG... sauf à ce que le bailleur fasse intervenir un huissier dans les 3 mois maxi à partir du rendu des clés.
Et il ne peut pas non plus vous être reproché l'absence de meubles puisque pas de contrôle contradictoire (= en présence du bailleur ET du locataire OU de leurs éventuels représentants) lors de votre sortie du logement de la liste des meubles annexée à vos baux.

"une facture d'eau énorme (eau qui était comprise dans les charges)"

--> SI les charges étaient forfaitaires : rien ne peut vous être demandé en sus du forfait mensuel mentionné dans le contrat de location.
--> SI les charges étaient "au réel" : des relevés du compteur ont dû être faits à l'entrée dans les lieux et à la sortie ET les indices mentionnés sur les baux. Une régularisation définitive sera faite après l'approbation des comptes lors de l'AG (Assemblée Générale annuelle des copropriétaires) et le bailleur devra fournir un justificatif.

"2 ans d'entretien d'un chaudière au gaz (que nous avons bien fait faire, sans pouvoir le justifier). "

L'entretien d'une chaudière individuelle doit être fait annuellement par le locataire qui doit pouvoir, sur demande du bailleur, le justifier en lui fournissant l'attestation d'entretien du pro qui l'a pratiqué et que le locataire doit conserver pendant au moins 2 ans après le dernier entretien.
Quand un entretien n'a pas été fait ou quand l'attestation ne lui a pas été fournie, le bailleur est en droit de faire une retenue sur le DG, en la justifiant par un "devis" ou une "facture", et ce, même s'il n'y a pas eu d'EDLS.
A défaut de justificatif, le locataire doit le réclamer à son ancien bailleur AVANT de payer.

"nous étions prêt à laisser 150-200euros à l'amiable pour quelques marques d'usures"

Toute "usure" n'est pas à la charge du locataire... !


==> Envoyer à ce bailleur un courrier R+AR (dont vous garderez précieusement copie et récépissés) de contestation et de mise en demeure lui donnant le choix :
- SOIT de vous restituer l'intégralité de votre DG, soit la somme de... €, versée le... (date) par chèque N°xxxx de la banque... YYY,
- SOIT de vous fournir les justificatifs des retenues qu'il entend faire,
en précisant un délai de quelques jours (à vous d'en déterminer le nombre), de façon à pouvoir conclure votre mise en demeure par quelque chose du genre :
<< En cas de non respect du délai imparti,nous confierons le litige à la commission départementale de conciliation et, s'il le faut, nous vous assignerons devant le tribunal d'instance où, en plus, nous demanderons des dommages et intérêts au titre de l'article 700 du Code civil. >>
Apposer vos 2 signatures juste en-dessous de vos 2 noms écrits en majuscules.


En complément et à toutes fins utiles, je vous propose de lire un de mes topos, ainsi que les liens donnés :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2
ATTENTION : Correction du § II-G
Le texte juste est
<< En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du montant du DG (...) >>,
et NON : "(...) jusqu'à 1 mois de loyer hors charges".

cdt.
Bonjour,
Merci pour vos réponses très rapides et claires.
Bien cordialement,
--> SI les charges étaient "au réel" : des relevés du compteur ont dû être faits à l'entrée dans les lieux et à la sortie ET les indices mentionnés sur les baux. Une régularisation définitive sera faite après l'approbation des comptes lors de l'AG (Assemblée Générale annuelle des copropriétaires) et le bailleur devra fournir un justificatif.

Les charges étaient bien "au réel" (provisions sur charges avec régularisation annuelle - qui n'a jamais été faite en 2 ans) : mais comme indiqué, pas d'indice à l'entrée puisque pas d'état des lieux..
De plus il s'agit d'une maison individuelle et non d'une copropriété
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28 septembre 2021
11 786 > IxNls
OK.
En maison individuelle, le compteur d'eau (mais pas celui d'électricité) peut rester au nom du bailleur, avec relevés des indices bien évidemment à l'entrée et à la sortie, et remboursement des consommations sur justificatif : donc trouver un accord avec votre bailleur en fonction des indices de la facture la + proche de votre entrée dans les lieux... je ne vois pas d'autre solution... (mais vous pouvez questionner l'ADIL : § II-M de mon topo).

La régularisation des provisions de charges peut se faire sur 3 ans en arrière :
Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : "Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.".

Régularisation tardive des charges (Loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9) :
« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzième. »

Tant que le décompte de charge et le mode de répartition ne lui ont pas été communiqués, le locataire a le droit de ne pas payer les charges qui lui sont réclamées (CA PARIS 9 janvier 2001).


La TEOM (Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères) si c'est ce système qui a été établi dans la commune, est due :
- sur justificatif = copie de l'avis de la TF du bailleur pour chaque année concernée
- sans les frais de gestion/rôle (mentionnés en bas de l'avis)
- et pour le temps RÉEL d'occupation des lieux [en tout : depuis la remise des clés (quelle que soit la date de signature du contrat de location) jusqu'au rendu des clés].
C'est très clair merci !
Cdt