Promesse de vente avec travaux non déclarés

Bonjour,

Nous avons signé une promesse de vente mi-Juillet et nous avons récemment appris que:
• La réalisation d’une extension pour la création d’une salle à manger
• L’ aménagement d'une dépendance en espace habitable (studio)
• La surélévation d’un mur avec des parpaings
• La création d’un abri de jardin

ne sont pas visibles sur le cadastre et que le service urbanisme n'a délivré aucune autorisation de construction au vendeur depuis qu'il a acheté le bien. Ils nous ont également dit oralement que tout n'est pas régularisable (ex. studio, mur et abri de jardin car en zone inondable). Nous avons, donc, demandé à notre notaire de contacter le vendeur et son notaire pour demander l'annulation de la vente car pour nous il s'agit d'un dol.

Toutefois notre notaire, qui est le seul a avoir reçu le mail de la mairie qui précise qu'aucune autorisation n'a été faite par le vendeur, (nous n'avons pas le droit d'avoir un écrit...), nous dit que cela n'est pas suffisant pour prouver le dol car il suffirait au vendeur de dire qu'il a fait ça depuis plus de 10 ans ou qu'il a acheté en l'état. Il nous dit également que le notaire du vendeur ne répond pas ses mails dans lesquels il lui demande des informations sur la situation du bien.

Dans la promesse de vente il est noté qu'un seul refus de la banque suffit à tout annuler et nous en avons un qui date de fin Juillet. Notre notaire nous conseille de l'utiliser pour casser la promesse.

Nous souhaiterions avoir un autre avis car:
Nous nous demandons si le refus est toujours recevable, il date de fin Juillet. et Si nous ne pouvons pas tout arrêter différemment, en invoquant un autre article (ex. 1353 et 1110 du code civil) ?

Nous pensons par exemple envoyer un LR/AR aux notaires et au vendeur avec le plan cadastral et une image du bien vue de dessus pour illustrer les différences et demander l'annulation de la promesse car ce sont des éléments nouveaux non déclarés dans la promesse de vente.

Merci.