Succession difficile , vente d'un bien donné en usufruit

Bonjour, ma mère est décédée en 2002 à Toulon, elle m'avait fait donation d'un appartement dont elle conservait l'usufruit. Lorsqu'après son décès, j'ai voulu vendre cet appartement en 2004, ma sœur s'est opposée à la vente "pour raisons sentimentales"; il n'y a pas d'autre frère ou sœur. Depuis lors, ma sœur est décédée en 2019 et la succession difficile n'est toujours pas réglée. Mon notaire me dit aujourd'hui que maintenant je peux vendre ce bien sans que les enfants de ma sœur puissent s'y opposer, mon avocat consulté séparément avait estimé que les enfants de ma sœur étaient toujours des ayant droits pouvant s'opposer à la vente. Au moins l'un des deux -avocat ou notaire- a donc tort mais je ne sais à quel texte me référer. Merci pour votre aide bienvenue.