Raison invoquée pour résiliation de bail

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Bonjour,

Je suis locataire d'un meublé depuis 1 an 1/2. Tous mes loyers sont payés en temps et en heure, aucune nuisance de ma part, etc.

J'ai reçu mon congé avec cette justification : "suite à un évènement familial indépendant de ma volonté, je me vois contraint de ne pas vous renouveler le bail"

J'ai contracté une assurance juridique auprès de ma banque et la juriste me dit qu'il sera difficile de contester la résiliation du bail... Cela m'étonne...
Il me semble que la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 25-8 est plus exigeante et ne saurait se satisfaire d'une raison qui semble simplement justifier l'absence d'un enfant à une journée de collège.

"A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire."

Ma question est donc de savoir si la résiliation du bail peut être considérée nulle et non avenue?

Pour la petite histoire, ce congé m'a été donné exactement 3 jours après avoir annoncé au propriétaire que désormais je ne payerai plus mes loyers en liquide mais par chèque...

Je vous remercie par avance,

Cordialement.

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18 septembre 2021
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Bonjour,

Si le congé se contente de ce que vous annoncez ici alors il n'est pas recevable. Vous pouvez l'ignorer. Il pourrait laisser penser à un congé pour vente ou un congé pour reprise mais comme vous l'indiquez il ne respecte pas le formalisme
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19 septembre 2021
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bonjour,

le bailleur a précisé (mais ça nous a été dit plus tard) "Je reprends le studio meublé" ... or, il aurait dû ajouter "pour y habiter en tant que résidence principale" OU "pour y loger tel membre de ma famille en résidence principale" : la contestation du congé me semble possible du fait du manque de la précision du bénéficiaire du congé... mais seul un juge pourrait décider de la validité de ce congé ainsi donné, le préavis ayant été respecté.

cdt.
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12 septembre 2021
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Bonjour,

Votre propriétaire n'est pas dans "les clous" !

https://www.papernest.com/contrat-bail-location/renouvellement/non-renouvellement-bail/par-proprietaire/

ce congé m'a été donné exactement 3 jours après avoir annoncé au propriétaire que désormais je ne payerai plus mes loyers en liquide mais par chèque...

Je suppose que vous avez mis le doigt sur ce qui tracasse votre proprio. Il doit ne pas déclarer ce type de revenu.

Ne vous laissez pas faire !

Cdlt.
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" la juriste me dit qu'il sera difficile de contester la résiliation du bail. " : ceci considéré, soit il faut que la banque change de "juriste" en en recrutant une vraie, soit il vous faut changer de banque.

D'ailleurs, votre bailleur vous a notifié ce "non-renouvellement" sous quelle forme ?
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16 septembre 2021

Merci pour vos réponses.

Je reproduis les propos du propriétaire communiqués par LR reçue le 7 juin 2021;

Conformément à mes précédents propos, je vous confime qu'à partir du 03 juillet 2021, le loyer passe à 500 € cinq cents euros, mais qu'il n'y aura pas de nouveau bail à signer. En effet, suite à un événement familial indépendant de ma volonté, je me vois contraint de ne pas vous renouveller le bail. Je reprends le studio meublé. De ce fait, conformément à la loi [c'est moi qui souligne], je vous signifie votre cessation de bail. Le dernier jour d'occupation des lieux sera le 06 septembre 2021, c'est-à-dire trois mois de préavis.

Je n'ai même pas évoqué ici la volonté fantaisiste et arbitraire d'augmenter le loyer de 60 euros, injustifiée (aucun travaux, améliorations ou autres...), et d'ailleurs le bail ne mentionne même pas de révision annuelle du loyer.

La juriste fait uniquement remarquer que le préavis de 3 mois ne peut pas devenir effectif à la date mentionnée (le 06 septembre 2021) mais prendrait effet à la fin du bail soit le 21 septembre 2021 - elle ne conteste pas les raisons et motifs allégués par le propriétaire : "on ne peut pas contester le congé parce qu'il veut le reprendre car juridiquement rien ne l'empêche... cela va être extrêmement compliqué" (sic)
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19 septembre 2021
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bonjour,

voir https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929

Votre bail a donc débuté en sept. 2019 à la "date d'effet" (ou, à défaut, à la date de signature.
Si la date d'effet est le 21/09 (2019) la fin de chaque bail (location meublée) est le 20/09 chaque année.

"... par LR reçue le 7 juin 2021"

si "LR" pour vous veut dire R+AR (Recommandé avec Accusé de Réception) c'est bon.
Si "LR" veut simplement dire Lettre Recommandée : la forme n'a pas été respectée.


"Le dernier jour d'occupation des lieux sera le 06 septembre 2021, c'est-à-dire trois mois de préavis."

???
Pourquoi le 6 sept si votre bail se termine le 20 (ou le 21 ?) ??
Suite à un congé émanant du bailleur, le locataire peut rester dans son logement jusqu'au dernier jour du bail en cours, ET, pour un départ pendant le préavis du bailleur (*) loyer et charges ne sont dus QUE pour le temps réel d'occupation (= jusqu'au rendu des clés, soit en main propre le jour de l'EDLS soit, si pas d'EDLS, par pli R+AR).
(*) votre bailleur semble ignorer que son préavis se décompte à partir de la date de fin du bail en cours !!!
[ET votre contrat de location meublée "classique" débuté en sept 2019 (régi par la loi du 6/7/1989 puisque ce n'est pas un contrat de location saisonnière de maxi 3 mois consécutifs) ne comporte pas de clause particulière spécifiant que la TEOM sera à payer en sus du loyer et des charges, elle est automatiquement incluse et vous n'avez pas à la payer en plus.]


"à partir du 03 juillet 2021, le loyer passe à 500 € cinq cents euros"

Une "révision" de loyer ne peut se faire QUE si elle a été prévue au contrat de location ET ne peut se faire que ANNUELLEMENT, donc pas en juillet !! et même jamais puisque non mentionnée au contrat !!
Contestez cette augmentation (par courrier R + AR, dont vous gardez copie et les 2 récépissés).
Et si votre bailleur voulait faire une "réévaluation" de loyer, il devrait se soumettre à un protocole très strict et, entre autre, uniquement pour la fin du bail en cours... et de toute façon, une "réévaluation" n'est qu'une "proposition" d'augmentation de loyer... que vous vous empresseriez de refuser : voir le § IV-B de mon topo https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8399640-location-visite-limite-et-coup-de-coeur-qui-fait-les-travaux#2

SI une révision annuelle de loyer avait été mentionnée sur le contrat au moment des signatures, elle aurait pu se faire en sept 2020, le calcul aurait été :
440 € / 129,72 x 130,57 = 442,88 €... on est loin des 500 € demandés....



"Je reprends le studio meublé."

Le motif est clair... c'est un "congé pour reprise"...
Cependant, si votre bailleur le reprend pour lui, il devra en faire sa résidence principale, même chose, si c'est pour certains membres de sa famille, ceux-ci devront en faire leur résidence principale... donc, si ça n'est pas le cas... à contester ultérieurement.

cdt.
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16 septembre 2021

Bonjour

Et merci à tous de prendre de votre temps pour m'éclairer.

En effet il s'agit bien d'une LR avec AR.

J'ai répondu de la même manière pour contester l'augmentation du loyer; c'est la partie la plus simple du double litige, je ne m'en soucis plus outre mesure.

Concernant le congé, le propriétaire considère que les 3 mois de préavis sont effectifs au moment de leur échéance et non à l'issue du bail : il a tort, ce point est acquis.

En revanche, "Le motif est clair... c'est un "congé pour reprise"..." Soit, mais il me semble formulé de manière incomplète et comme le dit le premier intervenant : "il ne respecte pas le formalisme"

Par conséquent, si je suis en droit de contester cette lettre et d'imposer au propriétaire une reformulation précise de ses motivations, il se doit donc de renvoyer une LR avec AR dont le terme des 3 mois cette fois-ci excédera la fin du présent bail et ne sera donc recevable que le 21 septembre 2022.

Ai-je tort de penser ainsi?
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En revanche, "Le motif est clair... c'est un "congé pour reprise"..." Soit, mais il me semble formulé de manière incomplète et comme le dit le premier intervenant : "il ne respecte pas le formalisme"

C'était avant d'avoir connaissance de la suite qui est on ne peut plus clair, il justifie le congé par son souhait de reprendre le logement pour lui
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Bonjour

A quelle date EXACTE avez vous reçu ce courrier?
Edit pardon je n'avais pas vu, il y a bien les 3 mois avant le fin de votre bail
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"il justifie le congé par son souhait de reprendre le logement pour lui "
Il a juste dit "je reprends le studio meublé".... il n'a pas mentionné QUI serait le bénéficiaire de cette reprise... (lui ou quelqu'un d'autre de sa famille, et dans le dernier cas, le lien de parenté doit être précisé)... ni donné la raison précise ("un évènement familial" n'est pas suffisant comme motif)...
Bref, au final, ce congé est contestable.
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"si je suis en droit de contester cette lettre et d'imposer au propriétaire une reformulation..."    

oui, vous êtes en droit de contester ce congé pour toutes les raisons exposées plus haut, mais vous n'avez PAS à lui imposer un nouveau courrier... vous lui précisez juste que, comme son congé n'a pas été strictement conforme à la loi (vous énumérez les raisons), vous refusez ce congé et que, par conséquent, votre bail se poursuit jusqu'à la fin de sa période (= jusqu'au 20/09/2021 si date d'effet au 21/09/2019) et qu'il se renouvellera par tacite reconduction le 21/09/2021 pour une durée de 1 an, soit jusqu'au 20/09/2022, et que, sans congé donné strictement conforme à la loi, il se renouvellera encore par tacite reconduction le 21/09/2022 pour une période de 1 an.

Vous ne pouvez lui imposer - outre le refus de son congé - que votre refus de "révision" du loyer, qu'elle soit pour une date "fantaisiste" (juillet) ou annuelle (puisque non prévue à la signature du contrat de location).


"... dont le terme des 3 mois cette fois-ci excédera la fin du présent bail "

oui, le préavis ne peut plus être respecté, puisque, s'il renvoyait un courrier de congé dont la forme serait conforme cette fois à la loi, c'est le préavis qui ne le serait plus ! (et les juges sont très "à cheval" sur le respect du préavis), puisque c'est la réception par le locataire du courrier de congé RAR d'un bailleur qui doit se faire 3 mois avant la fin du bail en cours.
Et il est trop tard aussi pour une remise de congé en main propre contre émargement ou par voie d'huissier !! Vous êtes donc tranquille au moins jusqu'à la fin de votre l'année prochaine.. voire même + ... si votre bailleur ne se décide pas à respecter fond ET forme de son congé !
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16 septembre 2021

Merci djivi38 pour votre réponse qui conforte ma compréhension des choses; car en effet, que le propriétaire ait l'intention de "reprendre le studio meublé", c'est une évidence qui releve plutôt d'une intention que d'une raison.
Cdt
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Je suis tatillonne... :-) ... L'ennuyeux (pour lui !!) c'est qu'il affirme vouloir reprendre le studio, très bien, il en a le droit, MAIS il a oublié de spécifier si c'était pour y habiter lui-même (en résidence principale) ou pour quelqu'un de sa famille (donc pas de lien de parenté inscrit, comme vous avez pu le lire dans le 1° lien que je vous ai donné post 5) : c'est ce dernier point qui n'est pas strictement conforme à la loi... mais je ne sais pas si ça suffirait à un juge pour maintenir la validité de ce congé ou pour l'invalider... (surtout que le préavis a bien été respecté... malgré une mauvaise date !)

En conclusion :
contestez (par R+AR) quand même ce congé pour non conformité stricte à la loi [à vous de voir si vous voulez lui faciliter la tâche en mentionnant la raison de votre refus (bénéficiaire de la reprise non précisé)] et précisez que, par conséquent, votre bail se renouvellera chaque année par tacite reconduction à son échéance, tant qu'une des parties ne donnera pas son congé à l'autre strictement conformément à la loi en vigueur.

Petit conseil :
changez le barillet de la serrure de la porte d'entrée (c'est le droit de tout locataire) afin de pallier une possible intervention intempestive de votre bailleur (vous remettrez celui enlevé lorsque vous quitterez définitivement ce logement). Petit investissement qui vous servira dans vos futures locations.

cdt.
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16 septembre 2021

Bonjour a tous !

Suite des évènements : j'ai donc contesté le congé par 2 LR avec AR, mise en cause + mise en demeure> restés sans réponse
Mon bail se termine le 21 septembre. Le propriétaire a refusé mon cheque couvrant la totalité du mois car s'il l'accepte, il annule lui-même son congé>
En revanche il me demande de payer le mois de septembre jusqu'au 20>
Que dois-je faire? Que me conseillez-vous? Je ne veux donner aucun élément en sa faveur dans le cas d'une procédure d'expulsion ou autre.
En vous remerciant par avance,
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Si votre bailleur ne veut pas encaisser votre chèque, c'est son problème !

Et pourquoi il vous demande de payer que jusqu'au 20/09 alors que vous dites que votre bail se termine le 21/09 ???
Vous allez rester ou vous acceptez quand même de partir ?