Rachat parts SCI

Question

Bonjour, 

Nous avons en projet l'acquisition d'une propriété comportant 3 bâtiments. Nous pensons faire une Sci familiale pour l'acquisition (ma femme et moi, son frère et sa femme). Ceci pour nous permettre d'acquérir une plus grosse propriété.
Nos associés ( mon beau frère et sa femme) souhaitent investir surtout pour nous aider.
Le but est de revendre un batiment dans un premier temps et ensuite de pouvoir leur racheter leurs parts.

Comment faire pour éviter une trop grosse valorisation de la part qui nous empêcherait de leur racheter leurs parts ?

Je vais être plus concret :

Valeur d'acquisition totale : 270 k€ ( répartition des parts 50 / 50 )

Revente possible d'un bâtiment : 100 k€

Autre question, un apport par compte d'associé permet il de baisser la valeur de la part puisque c'est une dette ?

Merci pour vos réponses...

Bonne journée à tous

pepelulu120 · Answer

Bonjour, 

Il y a 3 façons de financer l'acquisition du bâtiment (270 K€ plus éventuellement les frais d'acte). Soit des apports en capital, soit des apports en compte-courant, soit un financement bancaire, soit encore un mix des 3)
L'apport en compte-courant crée une dette au même titre qu'un financement bancaire.
Si on raisonne en terme de plus-value de cession des parts pour les cédants à venir (beau-frère et belle-soeur), l'apport en capital augmente le prix de revient des parts et donc réduit le montant de la plus-value immobilière des particuliers générée par la cession.
Peut-être pourriez-vous faire des apports en capital à hauteur du montant de l'acquisition déduction faite de la valeur estimée du bâtiment devant être revendu rapidement. Les apports en compte-courant pourraient être apurés avec le prix de la cession.

Cordialement

verseau4064 · Answer

Bonjour,

Je vous remercie pour votre réactivité ! 
Alors pour rebondir sur votre proposition, en fait :
Vous allez me dire si mon calcul est judicieux...

Valeur de l'ensemble 270 K€

Si nous empruntons 150 k€ et apportons 40 k€ en fonds propres et que mon beau frère apporte 80 k€ en fonds propres

Admettons que les frais de notaires ( 20 k€ soit apportés par compte d'associés)

En prenant en total de 1000 parts,  ça ferait 270 € la part.

Donc pour nous 700 parts (chiffre arrondi) et pour eux 300 parts

Si nous vendons un bien de 100 k€, comment valorisez vous la part ?

Dites moi si ça vous parle... c'est une approche plus comptable que juridique...

Merci,

Cordialement,

pepelulu120 · Answer

Bonjour, 

Quelques remarques préalables avant de répondre à votre question sur la valorisation des parts.
- Je ne voudrais pas donner l'impression d'enfoncer des portes ouvertes, mais comme j'ignore votre niveau de connaissances comptables et juridiques, je préfère rappeler que la valeur mathématique des parts correspond au montant des capitaux propres  (capital social, réserves et résultat) divisé par le nombre de parts. La valeur intrinsèque des parts est susceptible de varier en fonction de la valorisation du patrimoine social, immobilier bien évidemment, mais aussi en fonction des résultats sociaux, positifs ou négatifs, résultats qui peuvent, en situation bénéficiaire, être mis en réserve ou distribués. Tous ces éléments et les décisions des associés influent sur l'actif net social et donc sur la valorisation des parts.
Je ne suis pas sûr d'avoir compris vos intentions quand vous dites : "nous empruntons 150 K€ et  apportons 40 k€ en fonds propres et mon beau frère apporte 80 k€ en fonds propres".
Comme je l'ai déjà dit les apports, destinés à financer l'acquisition, peuvent être faits en capital avec attribution de parts ou en compte-courant générant une créance sur la société, créance remboursable à tout moment, contrairement au capital qui est fixe.
- Ensuite, dans votre schéma, nous avons une situation sociale statique ou figée. Correspond-t-elle à la réalité et à l'évolution prévisible de la société ? Je veux dire que l'on présume que la SCI n'a pas vocation à exercer une activité, telle la location vide ou meublée, activité qui serait génératrice de revenus et conduirait, via ses résultats, à accroitre ou réduire les capitaux propres et donc la valeur des parts.

Ces 2 observations faites, avec votre exemple (acquisition immeuble 270 K€, financé entièrement par apport en capital, soit 190 K€ pour vous et 80 K€, frais d'acte 20 K€ financés par apports en compte-courant des associés, nous aurions, après constitution de la société, le bilan simplifié suivant :
Actif :
Immeuble : 270 K€
Passif :
Capital 270 K€ (1000 parts supposé)
Perte (frais d'acte) : -20 K€
Compte-courants d'associés : 20 K€
Total net passif : 270 K€
Capitaux propres = 270-20 = 250 K€
Valeur unitaire de la part 250 K€/1000 = 250 K€

En cas de vente d'un bien pour 100K€, il convient de savoir ce qui serait fait des liquidités obtenues. Elles ne peuvent être distribuées, au plan juridique, que pour autant qu'existe un bénéfice distribuable, calculé après apurement éventuel des pertes antérieures et dotation aux réserves, légale et éventuellement statutaire. 
En l'absence de distribution de résultat, l'actif net ne change pas. C'est juste la structure de l'actif qui change (l'immobilier diminue, la trésorerie augmente, mais au final la valeur des parts n'est pas modifiée).

En conséquence, pour pouvoir distribuer, il faudrait avoir réalisé des résultats bénéficiaires suffisants, ce qui est impossible, si la société n'a pas d'activité, puisque les résultats annuels seront nécessairement négatifs. Ou alors, il faudrait procéder à une réduction de capital qui implique des formalités lourdes et onéreuses.
Si vous voulez que le produit de la vente soit restitué aux associés, il faudrait, comme déjà dit, financer l'acquisition globale, en partie au moyen d'apports en capital, mais aussi par des apports en compte-courant, à hauteur d'un montant voisin du prix de cession attendu, ce qui permettrait à la société de rembourser les apports en compte-courant, avec ses liquidités, sans procéder à des distributions, impossibles à réaliser juridiquement et sans réduire le capital.
Restant ouvert à la discussion, 

Bien cordialement

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