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7 réponses
Avant la loi Alur les copropriétés prévoyantes avaient une avance de trésorerie , qui était remboursable en cas de vente de l'appartement .
Ce qui n'est pas possible avec le fonds Alur qui restent attachés au lot .
Pour cette raison , ma réponse de copropriétaire , je dirais illégal.
Les experts vous donneront la réponse , qui m’intéresse aussi , même
si ça ne risque pas d'arriver chez nous ...
Ce qui n'est pas possible avec le fonds Alur qui restent attachés au lot .
Pour cette raison , ma réponse de copropriétaire , je dirais illégal.
Les experts vous donneront la réponse , qui m’intéresse aussi , même
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rambouillet41
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25 mai 2021 à 07:38
25 mai 2021 à 07:38
Bonjour,
Si la résolution a été votée à la majorité de tous les copros et non contestées, elle s'applique...
Ensuite, si on veut contester (dans les délais) il faut trouver le motif.....
Par contre il faut deux résolutions :
ATTENTION : si le solde de l'exercice provient de charges communes ET de charges spéciales avec une clé spéciale, l'appel de fonds ne sera pas appelé de la même façon que le solde aurait été reversé....
PS : le fonds de travaux (dit ALUR) est bien de 5% obligatoire MINIMUM, mais rien n'empeche de verser plus....
Si la résolution a été votée à la majorité de tous les copros et non contestées, elle s'applique...
Ensuite, si on veut contester (dans les délais) il faut trouver le motif.....
Par contre il faut deux résolutions :
- l'approbation des comptes qui permet le reversement à chacun de sa part du solde
- l'appel de fonds exceptionnel d'un même montant que le solde positif de l'exercice à la même date d'exigibilité que le versement du solde
ATTENTION : si le solde de l'exercice provient de charges communes ET de charges spéciales avec une clé spéciale, l'appel de fonds ne sera pas appelé de la même façon que le solde aurait été reversé....
PS : le fonds de travaux (dit ALUR) est bien de 5% obligatoire MINIMUM, mais rien n'empeche de verser plus....
Ainsi que vous le dites , le coproprietaires peuvent voter une augmentation du % destiné au fond travaux Alur .Bien plus simple ! Pourquoi s'approprier du solde des provision pour charges ? Avec le tour comptable qui s'ensuit . Le motif pour contester est que dans ce cas il aurait fallu que le vote soit à l'unanimité et non à la majorité . Vous avez surement raison mais c'est bizarre .
andre78fr
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25 mai 2021 à 20:00
25 mai 2021 à 20:00
Je rejoins rambouillet ; dans une petite copropriété avec uniquement des tantièmes généraux ça ne pose pas de problèmes mais...
Il faut faire très attention dans une copropriété "complexe" avec la ventilation par clé ou catégories de charges du résultat (observer l'annexe 3), tout particulièrement lorsqu'il y a des compteurs (eau, gaz...).
Comptablement il faut mieux répartir avec des décomptes individuels et mouvementer les comptes des copropriétaires et éventuellement voter une augmentation du fonds travaux (ou une autre avance, c'est possible aussi) d'un montant qui peut être égal au résultat ou pas...
Il faut faire très attention dans une copropriété "complexe" avec la ventilation par clé ou catégories de charges du résultat (observer l'annexe 3), tout particulièrement lorsqu'il y a des compteurs (eau, gaz...).
Comptablement il faut mieux répartir avec des décomptes individuels et mouvementer les comptes des copropriétaires et éventuellement voter une augmentation du fonds travaux (ou une autre avance, c'est possible aussi) d'un montant qui peut être égal au résultat ou pas...
Merci André pour votre réponse et excusez moi pour ma réaction très tardive.
j'ai bien compris et c'est effectivement difficile de s'opposer à un conseil syndical qui gère/commande quasiment la copropriété à lui tout seul, compte tenu du peu d'intérêt des autres copropriétaires.
Je comprends mieux que les clés de répartitions y sont pour quelque chose, puisque j'ai du reverser 166 euros pour alimenter ce fond, alors que je n'ai été remboursée que 52 euros du trop perçu.
Cette année, rebelote, ils nous ont forcés à réinvestir 23000 euros d'excédent et je crains l'addition au prochain appel avec ces clés de répartition différentes.
La loi Alur n'a pas arrangé les choses pour les copropriétaires je trouve.
Bien cordialement.
LP
j'ai bien compris et c'est effectivement difficile de s'opposer à un conseil syndical qui gère/commande quasiment la copropriété à lui tout seul, compte tenu du peu d'intérêt des autres copropriétaires.
Je comprends mieux que les clés de répartitions y sont pour quelque chose, puisque j'ai du reverser 166 euros pour alimenter ce fond, alors que je n'ai été remboursée que 52 euros du trop perçu.
Cette année, rebelote, ils nous ont forcés à réinvestir 23000 euros d'excédent et je crains l'addition au prochain appel avec ces clés de répartition différentes.
La loi Alur n'a pas arrangé les choses pour les copropriétaires je trouve.
Bien cordialement.
LP
_lael_
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Modifié le 23 nov. 2021 à 11:47
Modifié le 23 nov. 2021 à 11:47
En quoi la loi Alur n'a pas arrangé les choses ?
Le but est de se constituer une réserve travaux pour faire des travaux importants : travaux de rénovation énergétique, ravalement, etc...
Et c'est moins douloureux de se constituer une réserve au cours du temps et même d'incorporer les excédents budgétaires que d'appeler un montant conséquent en une seule fois.
Donc augmenter les réserves plus que le minimum légal de 5% est particulièrement intéressant si on a pas encore fait de travaux énergétiques, car plus le temps passe et plus les copropriétés vont se retrouver "forcées" de les faire et plus seulement "incitées".
Le but est de se constituer une réserve travaux pour faire des travaux importants : travaux de rénovation énergétique, ravalement, etc...
Et c'est moins douloureux de se constituer une réserve au cours du temps et même d'incorporer les excédents budgétaires que d'appeler un montant conséquent en une seule fois.
Donc augmenter les réserves plus que le minimum légal de 5% est particulièrement intéressant si on a pas encore fait de travaux énergétiques, car plus le temps passe et plus les copropriétés vont se retrouver "forcées" de les faire et plus seulement "incitées".
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Bonjour,
Si au cours de l'AG la résolution a obtenu la majorité pour verser le trop perçu sur le compte du fonds de travaux, vous devez vous conformer à cette décision, même si vous avez voté "CONTRE". La décision n'est donc pas illégale.
Si vous aviez l'intention d'engager une procédure en contestation, telle que l'article 42 de la loi de 1965 le permet, vous deviez le faire dans les deux mois qui ont suivi la notification du PV de ladite AG, lequel PV devait vous parvenir dans le mois qui a suivi l'AG.
Comme dit plus haut, les cotisations du fonds de travaux sont attachés aux lots et ne sont donc pas remboursables en cas de vente de vos bien notamment.
Il aurait fallu que la majorité vote "CONTRE" cette résolution. Rien n'empêche un accord avec un éventuel futur acquéreur afin de récupérer les fonds versés.
Passé le délai que je viens de citer, vous n'avez aucune chance de gagner une procédure judiciaire.
Quant à votre conseil syndical, il faut le virer à la prochaine élection mais c'est plus facile à dire qu'à faire.
Bien à vous.
Si au cours de l'AG la résolution a obtenu la majorité pour verser le trop perçu sur le compte du fonds de travaux, vous devez vous conformer à cette décision, même si vous avez voté "CONTRE". La décision n'est donc pas illégale.
Si vous aviez l'intention d'engager une procédure en contestation, telle que l'article 42 de la loi de 1965 le permet, vous deviez le faire dans les deux mois qui ont suivi la notification du PV de ladite AG, lequel PV devait vous parvenir dans le mois qui a suivi l'AG.
Comme dit plus haut, les cotisations du fonds de travaux sont attachés aux lots et ne sont donc pas remboursables en cas de vente de vos bien notamment.
Il aurait fallu que la majorité vote "CONTRE" cette résolution. Rien n'empêche un accord avec un éventuel futur acquéreur afin de récupérer les fonds versés.
Passé le délai que je viens de citer, vous n'avez aucune chance de gagner une procédure judiciaire.
Quant à votre conseil syndical, il faut le virer à la prochaine élection mais c'est plus facile à dire qu'à faire.
Bien à vous.
andre78fr
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24 nov. 2021 à 08:59
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Une décision qui consisterait à ne pas répartir serait illégale, la contestation du compte individuel est soumis à une prescription de 5 ans.
rambouillet41
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24 nov. 2021 à 11:27
24 nov. 2021 à 11:27
Bonjour,
Pour éviter tous soucis pour procéder ainsi, on fait d'abord l'approbation des comptes qui permet la répartition du solde à la date de l'AG et on vote ensuite une autre résolution qui pour le même montant de solde (mais pas les mêmes clés de répartition) décide une provision exceptionnelle affectée au fonds travaux et cela à la date de l'AG. L'opération est ainsi quasiment "blanche"....
Pour éviter tous soucis pour procéder ainsi, on fait d'abord l'approbation des comptes qui permet la répartition du solde à la date de l'AG et on vote ensuite une autre résolution qui pour le même montant de solde (mais pas les mêmes clés de répartition) décide une provision exceptionnelle affectée au fonds travaux et cela à la date de l'AG. L'opération est ainsi quasiment "blanche"....
Bonjour,
je vous remercie infiniment pour vos réponses que j'ai lu attentivement et vous prie de m'excuser pour mon retard.
J'ai bien peur d'avoir compris que je n'y peux rien, ce qui me chagrine car ce qui est voté en plus des 5% légaux est déjà en train d'être dépensé dans la réparation inutile de l'ascenseur, le colmatage des fuites du toit et de menus travaux. Ce n'est hélas pas en vue de travaux futurs importants comme il pourrait bien nous en tomber dans cet immeuble. Et il ne va pratiquement plus rien rester... :-(
Bonne journée à tous.
Leslie
je vous remercie infiniment pour vos réponses que j'ai lu attentivement et vous prie de m'excuser pour mon retard.
J'ai bien peur d'avoir compris que je n'y peux rien, ce qui me chagrine car ce qui est voté en plus des 5% légaux est déjà en train d'être dépensé dans la réparation inutile de l'ascenseur, le colmatage des fuites du toit et de menus travaux. Ce n'est hélas pas en vue de travaux futurs importants comme il pourrait bien nous en tomber dans cet immeuble. Et il ne va pratiquement plus rien rester... :-(
Bonne journée à tous.
Leslie
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