Augmentation d'un loyer
Xxia
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djivi38 Messages postés 51257 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 15 avril 2024 - 26 avril 2021 à 14:32
djivi38 Messages postés 51257 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 15 avril 2024 - 26 avril 2021 à 14:32
A voir également:
- Augmentation d'un loyer
- Quand aura lieu la prochaine augmentation des retraites en 2023 ? - - Pension et retraite
- Indice loyer commerciaux 2023 - - Droit et bail commercial
- De combien peut-on augmenter un loyer annuellement - Guide
- Augmentation prime d'activité - - Aides sociales Pratique
- Augmentation de l'ass - Guide
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djivi38
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26 avril 2021 à 00:05
26 avril 2021 à 00:05
bonjour,
Plis exactement, vous n'êtes pas en droit de faire un nouveau contrat de location : vous récupérez le contrat initial sans rien y changer.
Quand un loyer est sous-estimé par rapport à un bien similaire dans le coin, le propriétaire a la possibilité de "proposer" (= refus possible et légal du locataire) une "RÉÉVALUATION", en respectant une procédure très stricte (voir les liens donnés dans mon topo au § IV-B) :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8399640-location-visite-limite-et-coup-de-coeur-qui-fait-les-travaux#2
Une "RÉVISION" annuelle de loyer ne peut se faire que si elle a été prévue à la signature du contrat de location :
=> SI pas de révision annuelle prévue au contrat initial : le loyer restera le même tout au long de la location du locataire en place lors de la vente.
=> SI une révision annuelle de loyer a été prévue au contrat lors de sa signature, vous pourrez en faire une (à partir du moment où vous serez devenu propriétaire) :
-> pour la date de révision mentionnée au contrat, à défaut pour la date anniveersaire du bail;
-> en respectant les indices du trimestre mentionné (si pas de trimestre mentionné, prendre les indices du dernier trimestre connu à la date de signature du contrat)
-> en donnant à votre locataire, 1 mois à l'avance, le montant (et le calcul) du nouveau loyer à appliquer à telle date
-> pas de rétroactivité d'une révision de loyer : en cas d'oubli OU - si la révision n'a pas été faite à l'échéance précédente (votre cas) - en cas de révision en cours de bail, le nouveau loyer démarre à la date d'envoi de la notification du nouveau montant du loyer jusqu'à l'échéance suivante, ET la révision annuelle pourra se faire à ladite échéance suivante.
La formule de révision du loyer dépend aussi de si les charges sont "au réel" ou "au forfait" :
- SI charges "au réel" :
Loyer actuel hors charges / indice du trimestre année N-1 x indice du même trimestre année N
- SI charges "au forfait" :
(Loyer actuel + forfait de charges) / indice du trimestre année N-1 x indice du même trimestre année N
https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/
Exemple : supposons :
- un loyer actuel de 500 €
- des charges "au réel"
- une signature de contrat au 1°/04 => 4° trimestre
- pas de révision depuis des années
- une date de vente du logement au 1°/07/2021
Vous pourrez faire :
1°) une révision de loyer (disons de "rattrapage" = pour la révision de 2020 qui n'a pas été faite) :
500 € / 129,03 x 130,26 = 504,766 € --> arrondi des € -> 504,77 € à partir de la date d'envoi de la notification à votre locataire du nouveau loyer (jusqu'au 14/10/2021)
par ex : date d'envoi de ladite notification le 10/07 -> le loyer de juillet (31 jours) sera :
(500 € / 31 x 09) = 145,16 € : du 1° au 09/07
+ (504,77 € / 31 x 22) = 358,22 € : du 10 au 31/07
Total loyer pour juillet 2021= 503,38 €
2°) + la révision annuelle pour le 15/10/2021 (jusqu'au 14/10/2022)
504,77 € / 130,26 x 130,52 = 505,777 € -> arrondi des € -> 505,78 € avec le prorata pour oct 2021 :
(504,77 € / 31 x 14) + [le nouveau loyer (calculé avec les indices du 4° T 2022) /31 x 17].
et ainsi de suite... toujours faire le prorata pour (dans mon exemple) le mois d'octobre.
cdt.
J'ai bien compris que je n'étais pas obligé de faire un nouveau bail
Plis exactement, vous n'êtes pas en droit de faire un nouveau contrat de location : vous récupérez le contrat initial sans rien y changer.
le loyer n'a jamais été augmenté il est donc totalement sous évalué au vue des locations voisines
Quand un loyer est sous-estimé par rapport à un bien similaire dans le coin, le propriétaire a la possibilité de "proposer" (= refus possible et légal du locataire) une "RÉÉVALUATION", en respectant une procédure très stricte (voir les liens donnés dans mon topo au § IV-B) :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8399640-location-visite-limite-et-coup-de-coeur-qui-fait-les-travaux#2
Je sais que je pourrais l'augmenter par rapport à l'indice mais a quel moment ?
Une "RÉVISION" annuelle de loyer ne peut se faire que si elle a été prévue à la signature du contrat de location :
=> SI pas de révision annuelle prévue au contrat initial : le loyer restera le même tout au long de la location du locataire en place lors de la vente.
=> SI une révision annuelle de loyer a été prévue au contrat lors de sa signature, vous pourrez en faire une (à partir du moment où vous serez devenu propriétaire) :
-> pour la date de révision mentionnée au contrat, à défaut pour la date anniveersaire du bail;
-> en respectant les indices du trimestre mentionné (si pas de trimestre mentionné, prendre les indices du dernier trimestre connu à la date de signature du contrat)
-> en donnant à votre locataire, 1 mois à l'avance, le montant (et le calcul) du nouveau loyer à appliquer à telle date
-> pas de rétroactivité d'une révision de loyer : en cas d'oubli OU - si la révision n'a pas été faite à l'échéance précédente (votre cas) - en cas de révision en cours de bail, le nouveau loyer démarre à la date d'envoi de la notification du nouveau montant du loyer jusqu'à l'échéance suivante, ET la révision annuelle pourra se faire à ladite échéance suivante.
La formule de révision du loyer dépend aussi de si les charges sont "au réel" ou "au forfait" :
- SI charges "au réel" :
Loyer actuel hors charges / indice du trimestre année N-1 x indice du même trimestre année N
- SI charges "au forfait" :
(Loyer actuel + forfait de charges) / indice du trimestre année N-1 x indice du même trimestre année N
https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/
Exemple : supposons :
- un loyer actuel de 500 €
- des charges "au réel"
- une signature de contrat au 1°/04 => 4° trimestre
- pas de révision depuis des années
- une date de vente du logement au 1°/07/2021
Vous pourrez faire :
1°) une révision de loyer (disons de "rattrapage" = pour la révision de 2020 qui n'a pas été faite) :
500 € / 129,03 x 130,26 = 504,766 € --> arrondi des € -> 504,77 € à partir de la date d'envoi de la notification à votre locataire du nouveau loyer (jusqu'au 14/10/2021)
par ex : date d'envoi de ladite notification le 10/07 -> le loyer de juillet (31 jours) sera :
(500 € / 31 x 09) = 145,16 € : du 1° au 09/07
+ (504,77 € / 31 x 22) = 358,22 € : du 10 au 31/07
Total loyer pour juillet 2021= 503,38 €
2°) + la révision annuelle pour le 15/10/2021 (jusqu'au 14/10/2022)
504,77 € / 130,26 x 130,52 = 505,777 € -> arrondi des € -> 505,78 € avec le prorata pour oct 2021 :
(504,77 € / 31 x 14) + [le nouveau loyer (calculé avec les indices du 4° T 2022) /31 x 17].
et ainsi de suite... toujours faire le prorata pour (dans mon exemple) le mois d'octobre.
cdt.
Xxia
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26 avril 2021
26 avril 2021 à 10:24
26 avril 2021 à 10:24
Merci beaucoup pour vos réponses rapides.
La locataire a signé son bail le 1 mars 2002 avec un loyer de 464 euros sauf que celui ci n'a jamais été augmenté DC totalement sous évalué . Puis je faire le calcul sur autant d'années ou juste sur l'année précédente ?
La locataire a signé son bail le 1 mars 2002 avec un loyer de 464 euros sauf que celui ci n'a jamais été augmenté DC totalement sous évalué . Puis je faire le calcul sur autant d'années ou juste sur l'année précédente ?
Xxia
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26 avril 2021
26 avril 2021 à 11:00
26 avril 2021 à 11:00
C'est une dame âgée et les enfants veulent des textes de loi pour tout changement donc je veux faire les choses correctement et être sûre de moi.
djivi38
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26 avril 2021 à 14:32
26 avril 2021 à 14:32
bonjour,
OU vous n'avez pas lu mes explications OU vous ne les avez pas comprises......
Je reprends donc ce que je vois ai déjà dit... et j'ajouterais volontiers qu'il me semble opportun de confier la gestion de cette location à une agence immobilière qui palliera votre méconnaissance des lois sur la location (qui peut se comprendre par ailleurs, tout le monde ne sait pas tout sur tout)... parce que les enfants, eux, se mettront au courant (s'ils ne le sont pas déjà !) et vous n'en sortirez pas des problèmes et des recommandés sur recommandés, voire des assignations au tribunal,...etc.,... mais c'est vous qui voyez...
1/ Vous devez attendre d'avoir signé l'acte authentique de vente avant de penser à "augmenter" le loyer.
2/ Pour un particulier, LA principale loi à connaître (et à bien comprendre) pour gérer correctement ses locations est la loi du 6/7/1989 : lire ce lien officiel de "legifrance"
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000509310/
Par ailleurs vous pouvez - dans un 1er temps - vous référez aussi à mon topo sur la location des résidences principales (et aux liens qui y sont donnés)... lien de mon topo donné au 2ème § du post 1 ci-dessus.
3/ Lors d'un achat d'un logement occupé, l'acquéreur récupère le contrat de location du locataire en place et n'y apporte AUCUN changement... si ce n'est sous la forme d'un avenant, lequel avenant NÉCESSITE la LIBRE approbation dudit locataire, qui aura donc la possibilité de le refuser en ne le signant pas (ce qui peut se passer en cas de "réévaluation" du loyer ... je dis bien "réévaluation", et pas "révision") OU de l'accepter en le signant.
Un avenant accepté par le locataire DOIT être annexé à l'exemplaire du contrat du bailleur ET à celui du locataire.
Une "réévaluation" du loyer ne peut être "proposée" QUE pour la fin du bail en cours :
- qui va donc du 1°/03/2020 au 28/02/2023 (année non bissextile) si location NUE (= non meublée)
- et qui va du 1°/03/2021 au 28/02/2022 (année non bissextile) si location meublée.
4/ Une RÉVISION de loyer ne peut s'envisager QUE si une "révision" annuelle de loyer a été prévue à la signature du contrat (= si le contrat initial signé le 1°/03/2002 a mentionné une "révision annuelle").
Dans le cas contraire, vous ne pourrez PAS faire de "révision" annuelle de loyer, mais vous pourrez seulement "proposer" - avec donc possibilité légale de refus - une "réévaluation", en respectant la procédure stricte (pour laquelle je vous ai donné des liens post 1).
--> soit un trimestre est mentionné au contrat : les indices de CE trimestre-là (même s'il est faux) doivent être utilisés,
--> soit aucun trimestre n'y est mentionné : dans ce cas, puisque la "révision" annuelle de loyer a quand même été prévue, le trimestre "à choisir" pour les calculs des révisions à venir sera le dernier connu à la date de signature du contrat (contrat signé le 1°/03/2002 => le 4° T)
5/ Une "révision" annuelle de loyer prévue à la date de signature se pratique à la date mentionnée au contrat, OU à défaut, à la date anniversaire du contrat (dans votre cas, pour tous les 1° mars si aucune autre date n'est mentionnée au contrat).
6/ La formule de calcul des "révisions annuelles" de loyer dépend aussi de la qualification des charges : "au réel" OU "au forfait" : relire les explications données post 1.
Par exemple :
Supposons :
- que vous soyez déjà propriétaire (= vous avez déjà signé l'acte authentique de vente)
- qu'une "révision annuelle de loyer" est bien mentionnée sur le contrat initial avec le 4° T
- qu'il n'y a jamais eu de "révision" depuis le début de la location
- que les charges sont "au réel"
- que le loyer HC (= Hors Charges) est de 464 €
- que vous décidiez d'informer votre locataire que vous voulez dorénavant pratiquer les "révisions annuelles de loyer" prévues au contrat, que vous lui faites parvenir le montant du nouveau loyer et que votre courrier parte le 10/05/2021, vous ne pourrez demander le nouveau loyer révisé QUE à partir du 10/05/2021 et selon la formule suivante :
Loyer actuel hors charges / indice du trimestre année N-1 x indice du même trimestre année N
https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/
Aujourd'hui : année N-1= 2020 et année N = 2021
L'année prochaine : année N-1 sera 2021 et année N sera 2022.
Donc, le calcul à faire aujourd'hui est :
464 € / 130,26 x 130,52 = 464,926 € --> arrondi des € => 464,93 €
et, comme il faut faire le prorata pour ce mois de mai (dans mon exemple), le loyer de mai sera à établir comme suit :
du 1°/05 au 09/05 : 464 € / 31(jours) x 9 (jours) = 134,71 €
du 10/05 au 31/05 : 464,93 € / 31 x 22 (jours) = 329,95 €
Total pour mon exemple pour le mois de mai 2021 = 464,66 €
Les loyers des mois suivants seront de 464,93 € jusqu'à la prochaine "révision annuelle" pour le 1°/03/2022.
7/
NON. NI l'un NI l'autre.
Quand une "révision" de loyer n'a pas été faite à la dernière date anniversaire (dans votre cas, au 1°/03/2021), le propriétaire-bailleur a la possibilité de la faire en cours de bail, MAIS les effets ne démarreront dans ce cas QUE à la date d'envoi de la notification du bailleur, parce que la rétroactivité est illégale : voir post 6 juste ci-dessus.
cdt.
OU vous n'avez pas lu mes explications OU vous ne les avez pas comprises......
Je reprends donc ce que je vois ai déjà dit... et j'ajouterais volontiers qu'il me semble opportun de confier la gestion de cette location à une agence immobilière qui palliera votre méconnaissance des lois sur la location (qui peut se comprendre par ailleurs, tout le monde ne sait pas tout sur tout)... parce que les enfants, eux, se mettront au courant (s'ils ne le sont pas déjà !) et vous n'en sortirez pas des problèmes et des recommandés sur recommandés, voire des assignations au tribunal,...etc.,... mais c'est vous qui voyez...
1/ Vous devez attendre d'avoir signé l'acte authentique de vente avant de penser à "augmenter" le loyer.
2/ Pour un particulier, LA principale loi à connaître (et à bien comprendre) pour gérer correctement ses locations est la loi du 6/7/1989 : lire ce lien officiel de "legifrance"
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000509310/
Par ailleurs vous pouvez - dans un 1er temps - vous référez aussi à mon topo sur la location des résidences principales (et aux liens qui y sont donnés)... lien de mon topo donné au 2ème § du post 1 ci-dessus.
3/ Lors d'un achat d'un logement occupé, l'acquéreur récupère le contrat de location du locataire en place et n'y apporte AUCUN changement... si ce n'est sous la forme d'un avenant, lequel avenant NÉCESSITE la LIBRE approbation dudit locataire, qui aura donc la possibilité de le refuser en ne le signant pas (ce qui peut se passer en cas de "réévaluation" du loyer ... je dis bien "réévaluation", et pas "révision") OU de l'accepter en le signant.
Un avenant accepté par le locataire DOIT être annexé à l'exemplaire du contrat du bailleur ET à celui du locataire.
Une "réévaluation" du loyer ne peut être "proposée" QUE pour la fin du bail en cours :
- qui va donc du 1°/03/2020 au 28/02/2023 (année non bissextile) si location NUE (= non meublée)
- et qui va du 1°/03/2021 au 28/02/2022 (année non bissextile) si location meublée.
4/ Une RÉVISION de loyer ne peut s'envisager QUE si une "révision" annuelle de loyer a été prévue à la signature du contrat (= si le contrat initial signé le 1°/03/2002 a mentionné une "révision annuelle").
Dans le cas contraire, vous ne pourrez PAS faire de "révision" annuelle de loyer, mais vous pourrez seulement "proposer" - avec donc possibilité légale de refus - une "réévaluation", en respectant la procédure stricte (pour laquelle je vous ai donné des liens post 1).
--> soit un trimestre est mentionné au contrat : les indices de CE trimestre-là (même s'il est faux) doivent être utilisés,
--> soit aucun trimestre n'y est mentionné : dans ce cas, puisque la "révision" annuelle de loyer a quand même été prévue, le trimestre "à choisir" pour les calculs des révisions à venir sera le dernier connu à la date de signature du contrat (contrat signé le 1°/03/2002 => le 4° T)
5/ Une "révision" annuelle de loyer prévue à la date de signature se pratique à la date mentionnée au contrat, OU à défaut, à la date anniversaire du contrat (dans votre cas, pour tous les 1° mars si aucune autre date n'est mentionnée au contrat).
6/ La formule de calcul des "révisions annuelles" de loyer dépend aussi de la qualification des charges : "au réel" OU "au forfait" : relire les explications données post 1.
Par exemple :
Supposons :
- que vous soyez déjà propriétaire (= vous avez déjà signé l'acte authentique de vente)
- qu'une "révision annuelle de loyer" est bien mentionnée sur le contrat initial avec le 4° T
- qu'il n'y a jamais eu de "révision" depuis le début de la location
- que les charges sont "au réel"
- que le loyer HC (= Hors Charges) est de 464 €
- que vous décidiez d'informer votre locataire que vous voulez dorénavant pratiquer les "révisions annuelles de loyer" prévues au contrat, que vous lui faites parvenir le montant du nouveau loyer et que votre courrier parte le 10/05/2021, vous ne pourrez demander le nouveau loyer révisé QUE à partir du 10/05/2021 et selon la formule suivante :
Loyer actuel hors charges / indice du trimestre année N-1 x indice du même trimestre année N
https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/
Aujourd'hui : année N-1= 2020 et année N = 2021
L'année prochaine : année N-1 sera 2021 et année N sera 2022.
Donc, le calcul à faire aujourd'hui est :
464 € / 130,26 x 130,52 = 464,926 € --> arrondi des € => 464,93 €
et, comme il faut faire le prorata pour ce mois de mai (dans mon exemple), le loyer de mai sera à établir comme suit :
du 1°/05 au 09/05 : 464 € / 31(jours) x 9 (jours) = 134,71 €
du 10/05 au 31/05 : 464,93 € / 31 x 22 (jours) = 329,95 €
Total pour mon exemple pour le mois de mai 2021 = 464,66 €
Les loyers des mois suivants seront de 464,93 € jusqu'à la prochaine "révision annuelle" pour le 1°/03/2022.
7/
Puis je faire le calcul sur autant d'années ou juste sur l'année précédente ?
NON. NI l'un NI l'autre.
Quand une "révision" de loyer n'a pas été faite à la dernière date anniversaire (dans votre cas, au 1°/03/2021), le propriétaire-bailleur a la possibilité de la faire en cours de bail, MAIS les effets ne démarreront dans ce cas QUE à la date d'envoi de la notification du bailleur, parce que la rétroactivité est illégale : voir post 6 juste ci-dessus.
cdt.
La législation juridique et financière évolue en permanence...