Amortissements LMNP

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Bonjour,

J'envisage d'acheter un appartement pour le louer en LMNP.

Avant d'aller plus loin dans les démarches, je souhaiterais faire des simus pour pouvoir me projeter et mieux cerner le bien à acheter.

Mais pour se faire, il me faudrait les différents amortissements possibles et les durées associées, d'où mes questions suivantes :

1/ est-ce que la totalité du prix d'achat d'un appartement (hors frais de notaire et d'agence) est amortissable ? sur quelle durée typiquement ?
2/ est-ce que les frais d'agence et de notaire peuvent être amortis ? si oui, sur quelle durée ?
3/ pour le mobilier acheté, quelle est la durée d'amortissement ?
4/ est-il possible d'amortir du mobilier acheté d'occasion auprès d'un particulier par exemple ? ou bien faut-il forcément acheté du neuf avec une facture ?
5/ quelle est l'ordre de grandeur des frais d'expert comptable pour la gestion d'un appartement en LMNP ? ces frais sont-ils amortissables ?

Désolé pour le nombre important de questions, mais je n'ai pas réussi à trouver précisément les réponses à mes questions sur le forum.

Au passage, je suis preneur des textes de loi qui détailleraient les amortissements possibles et leurs durées respectives.

En plus des réponses aux questions, n'hésitez pas à ajouter d'autres points qui vous paraitraient importants de prendre en compte.

Cordialement,
Mastor11

4 réponses

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Bonjour,

1/ est-ce que la totalité du prix d'achat d'un appartement (hors frais de notaire et d'agence) est amortissable ? sur quelle durée typiquement ?

Non, la totalité n'est pas amortissable : on amorti pas le terrain. Ce qui est amortissable doit se faire sur la durée réelle envisagée.

2/ est-ce que les frais d'agence et de notaire peuvent être amortis ? si oui, sur quelle durée ?

Oui, sur la même durée que les autres composants du bien.

3/ pour le mobilier acheté, quelle est la durée d'amortissement ?

Quelle est la durée d'utilisation du mobilier ?

4/ est-il possible d'amortir du mobilier acheté d'occasion auprès d'un particulier par exemple ? ou bien faut-il forcément acheté du neuf avec une facture ?

Il faut un justificatif comptable, mais il n'y a pas d'obligation à ce que cela soit neuf.

5/ quelle est l'ordre de grandeur des frais d'expert comptable pour la gestion d'un appartement en LMNP ? ces frais sont-ils amortissables ? 

Les frais d'expert comptable sont de l'ordre de 500€ht/an à minima. Il s'agit de charge déductible mais en aucun cas amortissable.

Par contre vous paierez d'importantes taxes sur les amortissements pratiquées en cas de revente du bien.

CB
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2 mai 2021

Bonjour,

Merci pour votre retour rapide !
Par contre j'ai quelques questions supplémentaires liées à vos réponses :

1/
Non, la totalité n'est pas amortissable : on amorti pas le terrain. Ce qui est amortissable doit se faire sur la durée réelle envisagée.

Je croyais que les amortissements (bati ou mobilier) étaient définis légalement sur une durée fixe (20 ans par exemple pour le bati).
Du coup je comprends qu'il est possible de choisir la durée de l'amortissement ?
Et donc il faut plutôt prendre en compte une durée d'amortissement égale à la durée de conservation du bien ?

3/
Quelle est la durée d'utilisation du mobilier ?

Je croyais que l'amortissements du mobilier était défini sur unde durée plus courte que celui du bati (il me semble avoir déjà vu une durée de 5 ans évoquée).
Est-ce que, là aussi, il est possible de choisir la durée d'amortissement "à sa guise" ? Par exemple, égale à la durée de conservation du bien ?

Par contre vous paierez d'importantes taxes sur les amortissements pratiquées en cas de revente du bien.

De quelle(s) taxe(s) parle-t-on ?
Est-ce la taxe sur la plus-value immobilière, qui dépend uniquement (?) du prix de revente du bien?

Mastor11
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2 mai 2021

Bonjour,

Je me permets de réactiver le sujet.

Sauriez-vous répondre à mes question complémentaires ?

Cordialement,
Mastor11
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2 mai 2021

Bonjour,

Est-ce qu'il y aurait des textes de lois/documents qui définissent les durées typiques d'amortissement pour le bati et le mobilier (entres autres) ?

Parce que entre 20 et 50 ans de durée d'amortissement pour le bati, il y a une certaine différence au niveau de ma simulation LMNP.

Cordialement,
Mastor11

PS : n'hésitez pas à me dire si je dois clore cette discussion et en ouvrir une autre pour cette question.
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13 septembre 2021
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Je rajouterai que le terrain est de l'ordre de 10 ou 15 %.
Si en dessous ou pas du tout pris en compte : contrôle fiscal certain (et oui c'est cela l'apport de l'informatique aussi)
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2 mai 2021

Merci pour la précision.
Cela va m'aider dans mes calculs.

En faisant appel à un expert comptable, j'ose imaginer qu'il saura choisir le bon pourcentage à amortir !

Mastor11
Bonsoir,
juste pour préciser quelques points :
- Les frais d'agence et de notaire peuvent être amortis au même rythme que le bien concerné, ou passés en charges immédiatement déductibles.
- Tant que vous restez LMNP, en cas de revente de l'immeuble, c'est le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s'applique, avec l'exonération possible au bout de 22 ans ou 30 ans pour les contributions sociales.
- En cas d'option pour le réel simplifié et d'adhésion à un centre de gestion agréé, les frais de comptabilité et d'adhésion au CGA ouvrent droit à une réduction d'impôt des 2/3 de leur montant plafonnée à 915 €.
La somme bénéficiant de la réduction d'impôt est réintégrée aux résultats extra-comptablement.
Cordialement
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Merci pour vos réponses.

J'ai quelques questions complémentaires concernant votre deuxième réponse :

- Tant que vous restez LMNP, en cas de revente de l'immeuble, c'est le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s'applique, avec l'exonération possible au bout de 22 ans ou 30 ans pour les contributions sociales.

Je comprends donc que si je garde le bien pendant plus de 22 ans, je n'aurai pas d'autres taxes à payer que la (possible) taxe sur les plus-values immobilières ?
Auriez-vous en tête un texte de loi qui ferait mention de ce point ?
Avant cette échéance, quelles seraient les autres taxes applicables ? de quels pourcentages de taxe au total parle-t-on ?
Cela rejoint en partie le dernier point de la réponse de hoquei44 (et mes question associées) :
Par contre vous paierez d'importantes taxes sur les amortissements pratiquées en cas de revente du bien.


Mastor11
Bonsoir,

"Je comprends donc que si je garde le bien pendant plus de 22 ans, je n'aurai pas d'autres taxes à payer que la (possible) taxe sur les plus-values immobilières ?
Auriez-vous en tête un texte de loi qui ferait mention de ce point ?"

Le BOI-BIC-CHAMP-40-20, n° 270 et suivants précise "Les plus-values réalisées lors de la cession de locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés et faisant l'objet d'une location directe ou indirecte par les personnes ne remplissant pas les conditions pour être qualifiées de loueurs professionnels sont soumises aux règles prévues à l'article 150 U du CGI et à l'article 150 VH du CGI pour les plus-values privées. Elles ne relèvent donc pas du régime des plus-values professionnelles."
En LMNP, les plus-values de cession de l'immeuble relèvent, comme déjà dit, du régime des plus-values immobilières des particuliers, qui prévoit un système de taxation à l'impôt sur le revenu au taux proportionnel de 19 % et aux contributions sociales au taux de 17.20%, avec un système d'abattement pour durée de détention d'au moins 6 ans. Pour obtenir l'exonération, la durée de détention doit être d'au moins 22 ans en matière d'impôt sur le revenu et de 30 ans pour les contributions sociales.

"Avant cette échéance, quelles seraient les autres taxes applicables ? de quels pourcentages de taxe au total parle-t-on ?"
Avant 22 ou 30 ans, la plus-value est réduite. Vous trouverez sur le net, les taux de réduction de la plus-value en fonction de la durée de détention.
Pour compléter les informations données par certains intervenants, en LMP, les plus-values de cession de l'immeuble peuvent être importantes, puisqu'elles relèvent du régime des plus-values professionnelles et non privées. Et dans ce régime, la plus-value ne fait pas l'objet d'abattement pour durée de détention. Au contraire, la plus-value est égale à la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable, soit la valeur d'origine moins les amortissements pratiqués.
Il existe cependant un régime d'exonération (article 151 septies du CGI) en faveur des contribuables exerçant depuis au moins 5 ans et dont le CA ne dépasse pas 90000 € (exonération totale) ou 126000 € (exonération partielle).
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2 mai 2021

Bonjour,

C'est plus clair maintenant pour moi.
Merci !

Mastor11
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2 mai 2021

Bonjour,

Si vous ne maîtrisez pas la comptabilité, la fiscalité en général et précisément le régime des locations meublées, je vous conseille de vous rapprocher d'un expert-comptable, spécialiste ou au moins qui ait l'expérience de la location meublée, car c'est un régime complexe et évolutif qu'il est impossible de traiter complètement dans le cadre d'un forum, avec de possibles aller-retours du LMNP vers le LMP, en cas de variation des recettes et des autres revenus du foyer fiscal, le tout avec des incidences fiscales pouvant être importantes.
La réduction d'impôt pour frais de tenue de la comptabilité et d'adhésion à un centre de gestion agréé peut limiter largement le coût du service et assurer la sécurité fiscale.
Cdt