Déclaration revenus LMNP

Question

Bonjour, 

N'ayant pas trouvé de réponse à ma situation sur le forum, je pose ma question ici en espérant y trouver une réponse :

J'ai fait l'acquisition d'un bien immobilier le 22/12/2020 et est déclaré mon début d'activité en LMNP le 22/12/2020 également.
J'ai donc eu à payer les frais de notaires, charges de copro etc avec un ultime versement de ma part le 22/12/2020.

J'ai par la suite reçu un premier remboursement pour trop perçu de la part du notaire le 23/12/2020 puis un second le 15/02/2021. Donc sur 2 années civiles.
Je n'ai reçu aucun loyer sur 2020.
Mes questions sont les suivantes :

1) Dois je faire une déclaration d'impôts en 2021 pour seulement 8 jours d'activités sur 2020 où pourrais-je lisser cela dans la déclaration de 2022 sur l'activité de 2021 (et les derniers jours de 2020 aussi dans mon cas) ?

2) Dans le cas où je dois bien réaliser ma déclaration en 2021 avec les derniers jours de 2020, quel est le montant de charges que je dois déclarer en 2021 :
- a) Celui de l'ensemble des frais 2020 moins les 2 remboursements (incluant celui de 2021) ?
- b) Celui de l'ensemble des frais 2020 moins le remboursement perçu en 2020 uniquement (et dans ce cas cela voudra-t-il dire que le remboursement de 2021 apparaitra comme une source de revenu qui sera donc imposable ? Qu'en adviendrait-il ?)
- c) Celui de l'ensemble des frais 2020 et le remboursement 2020 apparaitra comme une source de revenu à déclarer en 2021 ?

3) Comment ces remboursements doivent-ils apparaitre dans le bilan comptable ? Est ce que la somme de base versée au notaire doit être considérée comme une avance ou est-ce qu'il existe un plan comptable dédié aux remboursements de trop perçu ?

Merci par avance.

Cordialement,
DHBNT

pepelulu120 · Answer

Bonjour, 

Je suppose que vous avez souscrit le P0i auprès du greffe du Tribunal de commerce et que vous avez opté pour le régime du réel simplifié.
Si vous avez déclaré le début d'activité en 2020, vous devrez déposer une liasse fiscale au titre de 2020, malgré le fait que vous n'avez perçu aucun loyer en 2020, étant précisé, de façon générale, qu'en matière de BIC réel, nous sommes en comptabilité d'engagement et que ce sont les loyers courus qui doivent être déclarés et non seulement les loyers perçus.
Si vous avez déclaré le début d'activité en 2021, pas besoin de liasse 2020, le premier résultat étant déclaré en 2022 au titre de 2021.
Si vous déposez une liasse au titre de 2020, à défaut de facture définitive fournie par le notaire et donc en l'absence de dette déterminée dans son montant,  vous ne pouvez pas déduire directement la charge (classe 6). Les sommes payées au notaire passent par des comptes de tiers (512 banque et 46 notaire). Par contre, il vous appartient de déduire une provision pour charges (débit 681 ou 687 par crédit 15) du montant versé au notaire à la clôture de l'exercice, soit en l'espèce au 31 décembre 2020. Cette provision sera reprise en 2021 (débit 15 par crédit 781 ou 787) après réception de la facture définitive qui passera dans les comptes de charges dédiés.

Si vous ne maîtrisez pas le comptabilité et la fiscalité, il serait peut-être préférable de vous faire aider par un expert-comptable et(ou) CGA, ce qui vous donnerait droit à la réduction d'impôt pour frais de comptabilité et d'adhésion à un CGA (2/3 des frais, plafonnée à 915 €).

Bien cordialement

DHBNT · Answer

Bonjour,

Merci pour votre réponse, histoire d'être certain d'avoir compris, voici ce que j'en ai ressorti, cela vous semble-t-il correct ? :
(Je vais prendre des montants arbitraires pour l'exemple)
Frais de notaire 10 000€
Remboursement 1: 1000€
Remboursement 2 : 1500€

Paiement par avance frais de notaire :
10 000€ Débit 108000 (Compte de l'exploitant) et 10 000€ Crédit 157000 (Provisions pour charges à répartir sur plusieurs exercices)

1er remboursement du trop perçu des frais de notaire (fin 2020) :
1 000€ Débit 622600 (Honoraires notaire) et 1 000€ crédit 108000 (Compte de l'exploitant) 
(108000 Car le remboursement est arrivé directement sur mon compte bancaire (Je n'ai pas de compte pro car c'est du LMNP et les frais de notaires n'ont pas été financés par le prêt)

Bilan fin 2020 :

108000 : -9 000€
157000 : +10 000€
622600 : - 1000€ (Compte de charges négatif n'est peut-être pas possible ?)

Dans ma liasse fiscale, cela voudrait dire que je n'ai pas de charges à déduire pour 2020, alors que j'en ai bien puisque j'ai payé ces frais de notaires... A moins que dans ce cas, il faille considérer le compte de provision 157 comme étant les charges à déclarer et prendre les remboursements comme étant des recettes ?


Passage en 2021 :

2nd remboursement du trop perçu des frais de notaires en 2021
1500€ Débit 622600 (Honoraire notaires) et 1500€ crédit 108000 (Compte de l'exploitant)

Passage de l'intégralité de la provision des frais de notaires en charges :
10 000€ Débit 157000 et 10 000€ Crédit 622600

Bilan une fois ces transactions passées en 2021 :

108000 : - 7 500€
157000 : 0€
622600 : +7 500€

Merci d'avance pour votre retour.

DHBNT

PS. J'ai souscrit à un CGA pour 2021, mais pour seulement 8 jours de compta en 2020 les frais de comptable et le CGA m'ont refroidi)

pepelulu120 · Answer

Bonsoir, 
Je ne vais pas suivre exactement vos écritures, mais à partir de vos chiffres et de ce que j'ai compris, je vais vous fournir les écritures qui devraient être passées, à mon avis.
Je rappelle que, tant que vous n'avez pas une facture définitive des frais d'acte notarié, les sommes comptabilisées à ce titre ont le caractère de provisions n'impactant pas le résultat et devant donc passer par des compte de tiers ou capitaux.
Par contre, à la clôture de l'exercice 2020, dans la mesure où la dette était certaine dans le principe, mais indéterminée, elle doit être provisionnée et, de fait, impacter le résultat.
Ceci rappelé :
                                       Exercice 2020
- débit 468 Notaire par crédit 108 compte de l'exploitant pour 10000 €, lors du verst. de la 1ère provision
- débit compte de l'exploitant par crédit 468 Notaire pour 1000 € lors du 1er rembt. du notaire
- débit 687 Dotation aux prov. exceptionnelles par crédit 158 Provision frais d'acte pour 9000 € à la clôture de l'exercice 2020 pour provisionner les frais d'acte à facturer en 2021
                                        Exercice 2021 
- débit 108 compte de l'exploitant par crédit 468 Notaire pour 1500 € lors du 2ème rembt. du notaire
- débit 6226 Honoraires par crédit 468 Notaire pour 7500 € lors de la réception de la facture définitive et du relevé de compte du notaire 
- débit 158 Provision pour frais d'acte par crédit 787 Reprise provision exceptionnelle pour 9000 € à la clôture de l'exercice 2021 

Je suis à votre disposition pour explications, si nécessaire.

Cdt

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