Revision des loyers
Briget
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djivi38 Messages postés 64856 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
djivi38 Messages postés 64856 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
Bonjour,
Je viens de recuperer une location qu une agence geree pour ma maman.
A la lecture du bail fait par l agence en 2012 il est mentionne que le bail est augmente automatiquement au 02/07..je ne comprends pas car d apres ce que je lis le proprietaire doit le proposer un an avant..j en perd mon latin.
Quand aux charges elles sont sous evaluees comment faire.merci
Briget
Je viens de recuperer une location qu une agence geree pour ma maman.
A la lecture du bail fait par l agence en 2012 il est mentionne que le bail est augmente automatiquement au 02/07..je ne comprends pas car d apres ce que je lis le proprietaire doit le proposer un an avant..j en perd mon latin.
Quand aux charges elles sont sous evaluees comment faire.merci
Briget
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3 réponses
bonjour,
merci de mieux préciser la situation...
Vous avez hérité de ce logement (dont votre mère était propriétaire), suite à son décès ou à son départ définitif en EHPAD ?
Le logement était occupé par votre mère ? Ou il est toujours occupé par des locataires ?
Location nue avec donc des charges obligatoirement "au réel" et en principe, régularisées 1 fois/an)?
Location meublée (avec des charges "au réel" OU "au forfait") ?
..... etc.
Comment savez-vous que les charges sont sous-évaluées ?
Quant à la révision annuelle du loyer, du moment qu'elle est mentionnée sur le contrat de location, le locataire ne peut pas la refuser... par contre elle ne peut pas être réellement "automatique" puisqu'elle dépend des indices IRL et que le bailleur/agence doit fournir le calcul avec un petit délai de prévenance.
Quel est exactement votre problème ?
cdt.
merci de mieux préciser la situation...
Vous avez hérité de ce logement (dont votre mère était propriétaire), suite à son décès ou à son départ définitif en EHPAD ?
Le logement était occupé par votre mère ? Ou il est toujours occupé par des locataires ?
Location nue avec donc des charges obligatoirement "au réel" et en principe, régularisées 1 fois/an)?
Location meublée (avec des charges "au réel" OU "au forfait") ?
..... etc.
Comment savez-vous que les charges sont sous-évaluées ?
Quant à la révision annuelle du loyer, du moment qu'elle est mentionnée sur le contrat de location, le locataire ne peut pas la refuser... par contre elle ne peut pas être réellement "automatique" puisqu'elle dépend des indices IRL et que le bailleur/agence doit fournir le calcul avec un petit délai de prévenance.
Quel est exactement votre problème ?
cdt.
Bon non juste j ai recupere la gestion seulement..ma mere a cet apoartement avec des locataires depuis 2012.
Dans le bail de l agence il est note revision automatique le 2 juillet.
Suis je dans les clous..
J ai eu le syndic qui vient de m envoyer les charges annuelles de l appartement les charges locatives sont superieures aux charges payees par le locataire.
Merci pour votre rectivite briget
Dans le bail de l agence il est note revision automatique le 2 juillet.
Suis je dans les clous..
J ai eu le syndic qui vient de m envoyer les charges annuelles de l appartement les charges locatives sont superieures aux charges payees par le locataire.
Merci pour votre rectivite briget
OK, vous faites donc dorénavant la gestion du logement de votre mère à la place de son ancienne agence.
C'est votre mère qui doit signer le courrier de demande de révision, à moins que vous n'ayez une procuration, en bonne et due forme, pour gérer sa location. Si c'est le cas, vous pouvez signer ce courrier ET donner copie de votre procuration aux locataires de votre mère.
I/ RÉVISION ANNUELLE du loyer :
puisque pas d'indice ni de trimestre mentionnés au bail, vous devez prendre le dernier trimestre connu au 02/07/2012, en l'occurrence, le trimestre 1 :
https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/
Vous avez 2 possibilités : une seule révision pour la date anniversaire suivante OU une révision immédiate (avec les indices de l'année dernière) + une révision annuelle à la prochaine date anniversaire du bail :
supposons un loyer actuel hors charges de 600 €, ça donne :
1) Révision seulement pour le 02/07/2021 :
Si les charges sont "au réel" (= payées par "provisions" mensuelles, à régulariser 1 fois/an), la formule de révision annuelle du loyer est :
loyer actuel hors charges/indice du T 1 année N-1 x indice du même T année N
supposons un loyer actuel hors charges de 600 €, ça donne :
600 € / 130,57 x 130,69 = 600,55 € à partir du 02/07/2021
2) Révision immédiate (si pas de révision à la dernière date anniversaire) + révision à la prochaine date anniversaire :
même formule : loyer actuel (hors charges) /indice du T 1 année N-1 x indice du même T année N
600 € / 129,38 x 130,57 = 605,518 -> arrondi des € => 605,52 € à partir de la date d'envoi de votre courrier jusqu'au 1°/07 + révision annuelle selon la formule suivante :
605,52 € / 130,57 x 130,69 = 606,076 € -> arrondi des € => 606,08 € du 2/07/2021 au 1°/07/2022.
==> Si charges "au forfait", le formule à appliquer est :
(loyer + forfait de charges) /indice du T 1 année N-1 x indice du même T année N
Vous êtes dans les temps pour informer ces locataires qu'une révision annuelle sera appliquée cette année.
Voici un exemple de demande de révision du loyer (pour une location vide ou meublée à titre de résidence principale), à envoyer par lettre R+AR (recommandée avec accusé de réception).
Gardez copie et récépissés.
Nom, prénom du bailleur
Adresse postale
Nom et prénom du locataire
Adresse postale
Fait à … , le ….
Objet : Révision annuelle du loyer
Lettre recommandée avec A/R
Madame, Monsieur,
Votre contrat de location signé le …. (date de signature) prévoit la révision annuelle du loyer qui intervient tous les …. (date de révision -> 02 juillet).
Conformément à l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, quand aucun indice ni trimestre n'est mentionné au contrat, une révision annuelle de loyer se fait en fonction de l'indice du dernier trimestre connu à la date de signature du contrat et des indices IRL correspondants, soit, dans votre cas, les indices du 1er trimestre.
La formule à appliquer est :
Loyer actuel (hors charges) / indice du 1er trimestre année N-1 x indice du même trimestre année N
Soit : xxx € / 130,57 x 130,69 = ... €
Votre nouveau loyer de ... € sera donc de ... € à partir du .... (02/07/2021)
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, …..
Signature
II/ CHARGES
Vous pouvez faire une régularisation des "provisions" de charges (donc pas si elles sont au forfait) en remontant au maximum sur 3 ans en arrière (Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
« En cas de grandes variations entre le montant provisionné et le montant réellement dû [suite à la régularisation annuelle des charges], il est de bon usage de faire évoluer le montant de la provision afin d’éviter que d’aussi grands écarts se reproduisent. » : https://www.immobilier-danger.com/Regularisation-de-vos-charges-832.html
S’il s’avère que la régularisation annuelle des provisions de charges montre que le locataire n’a pas payé suffisamment, il devra verser la différence à son bailleur.
En revanche, s’il ressort de la régularisation annuelle des provisions de charges que le locataire a payé plus qu’il n’aurait dû, le « trop versé » lui sera remboursé via l’envoi d’un chèque ou sous la forme d’une ristourne accordée sur le loyer du mois suivant.
Régularisation tardive des charges (Loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9) :
« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzième. »
Tant que le décompte de charge et le mode de répartition ne lui ont pas été communiquées, le locataire a le droit de ne pas payer les charges qui lui sont réclamées (CA PARIS 9 janvier 2001).
cdt.
C'est votre mère qui doit signer le courrier de demande de révision, à moins que vous n'ayez une procuration, en bonne et due forme, pour gérer sa location. Si c'est le cas, vous pouvez signer ce courrier ET donner copie de votre procuration aux locataires de votre mère.
I/ RÉVISION ANNUELLE du loyer :
puisque pas d'indice ni de trimestre mentionnés au bail, vous devez prendre le dernier trimestre connu au 02/07/2012, en l'occurrence, le trimestre 1 :
https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/
Vous avez 2 possibilités : une seule révision pour la date anniversaire suivante OU une révision immédiate (avec les indices de l'année dernière) + une révision annuelle à la prochaine date anniversaire du bail :
supposons un loyer actuel hors charges de 600 €, ça donne :
1) Révision seulement pour le 02/07/2021 :
Si les charges sont "au réel" (= payées par "provisions" mensuelles, à régulariser 1 fois/an), la formule de révision annuelle du loyer est :
loyer actuel hors charges/indice du T 1 année N-1 x indice du même T année N
supposons un loyer actuel hors charges de 600 €, ça donne :
600 € / 130,57 x 130,69 = 600,55 € à partir du 02/07/2021
2) Révision immédiate (si pas de révision à la dernière date anniversaire) + révision à la prochaine date anniversaire :
même formule : loyer actuel (hors charges) /indice du T 1 année N-1 x indice du même T année N
600 € / 129,38 x 130,57 = 605,518 -> arrondi des € => 605,52 € à partir de la date d'envoi de votre courrier jusqu'au 1°/07 + révision annuelle selon la formule suivante :
605,52 € / 130,57 x 130,69 = 606,076 € -> arrondi des € => 606,08 € du 2/07/2021 au 1°/07/2022.
==> Si charges "au forfait", le formule à appliquer est :
(loyer + forfait de charges) /indice du T 1 année N-1 x indice du même T année N
Vous êtes dans les temps pour informer ces locataires qu'une révision annuelle sera appliquée cette année.
Voici un exemple de demande de révision du loyer (pour une location vide ou meublée à titre de résidence principale), à envoyer par lettre R+AR (recommandée avec accusé de réception).
Gardez copie et récépissés.
Nom, prénom du bailleur
Adresse postale
Nom et prénom du locataire
Adresse postale
Fait à … , le ….
Objet : Révision annuelle du loyer
Lettre recommandée avec A/R
Madame, Monsieur,
Votre contrat de location signé le …. (date de signature) prévoit la révision annuelle du loyer qui intervient tous les …. (date de révision -> 02 juillet).
Conformément à l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, quand aucun indice ni trimestre n'est mentionné au contrat, une révision annuelle de loyer se fait en fonction de l'indice du dernier trimestre connu à la date de signature du contrat et des indices IRL correspondants, soit, dans votre cas, les indices du 1er trimestre.
La formule à appliquer est :
Loyer actuel (hors charges) / indice du 1er trimestre année N-1 x indice du même trimestre année N
Soit : xxx € / 130,57 x 130,69 = ... €
Votre nouveau loyer de ... € sera donc de ... € à partir du .... (02/07/2021)
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, …..
Signature
II/ CHARGES
Vous pouvez faire une régularisation des "provisions" de charges (donc pas si elles sont au forfait) en remontant au maximum sur 3 ans en arrière (Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
« En cas de grandes variations entre le montant provisionné et le montant réellement dû [suite à la régularisation annuelle des charges], il est de bon usage de faire évoluer le montant de la provision afin d’éviter que d’aussi grands écarts se reproduisent. » : https://www.immobilier-danger.com/Regularisation-de-vos-charges-832.html
S’il s’avère que la régularisation annuelle des provisions de charges montre que le locataire n’a pas payé suffisamment, il devra verser la différence à son bailleur.
En revanche, s’il ressort de la régularisation annuelle des provisions de charges que le locataire a payé plus qu’il n’aurait dû, le « trop versé » lui sera remboursé via l’envoi d’un chèque ou sous la forme d’une ristourne accordée sur le loyer du mois suivant.
Régularisation tardive des charges (Loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9) :
« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzième. »
Tant que le décompte de charge et le mode de répartition ne lui ont pas été communiquées, le locataire a le droit de ne pas payer les charges qui lui sont réclamées (CA PARIS 9 janvier 2001).
cdt.
La législation juridique et financière évolue en permanence...