Réparation moteur portail sur l'EDL mais pas dans le Contrat de location Résolu

Question

Bonjour, 

Etant locataire depuis juillet 2020 d'une maison individuelle, une agence d'avocats faisant aussi mandataire immobilier s'occupe de la gérance des biens de mon propriétaire. 

Le portail est équipé d'un moteur électrique.
Ce moteur n'est pas mentionné dans le contrat de location (la hotte aspirante ainsi que la plaque de cuisson y sont mentionnés).

Cependant le moteur électrique est mentionné dans l'état des lieux à plusieurs reprises :
- Par une photo du portail sur lequel on voit le moteur
- Dans l'encart Jardin et varangue/portail avec la mention : " Mécanisme électrique fonctionne (ouverture et fermeture) - 35% état moyen "
- Dans la photo de l'état des lieux, sur laquelle figure les 2 télécommandes du portail.

Le moteur du portail électrique est en panne depuis le 17 février 2021, j'ai à plusieurs reprises envoyé des mails au cabinet d'avocats ainsi que plusieurs devis de réparations.

Le cabinet me dit que : 
- Le moteur n'est pas présent sur le contrat de location 
- Qu'il n'a pas été installé par le propriétaire mais par un ancien locataire qu'il ne peut définir actuellement.

Par conséquent et pour ces raisons, il peuvent, si je le souhaite, enlever l'installation électrique, mais en aucun cas la réparer, car elle ne figure pas sur le contrat de location, et que le propriétaire n'est pas au courant (officiellement) qu'il y a un moteur sur son portail (L'agence m'a confirmé qu'il y a eu plusieurs locataires depuis l'installation du moteur).

A qui incombe la responsabilité de la réparation de ce moteur svp ? Existe-t-il une jurisprudence où un bailleur a dû réparer un équipement non mentionné sur le contrat de location mais sur l'état des lieux ?

En vous remerciant par avance.

JFD

Valenchantée · Accepted Answer

Bonjour,

De mon point de vue, la mention sur l'état des lieux suffit à démontrer l'existence de l'équipement à l'entrée dans la location, et donc, à l'inclure dans la location.

 Je ne vois pas comment même un avocat peut faire valoir que l'équipement ne fait pas partie de la location puisque le locataire prend le logement "en l'état" et que l'état (justement) dit que le moteur en faisait partie !

J'enverrais un recommandé en ce sens à l'avocat en le mettant en demeure de réparer ce moteur.

Cordialement,

djivi38 · Answer

bonjour,

mon point de vue :

Quand un locataire fait une modification ("électriser" un portail) et que le moteur est en place à son départ, ledit moteur devient la propriété du bailleur : art 7-f loi 6/7/1989 
- soit parce que ledit locataire n'avait pas eu l'autorisation écrite de son bailleur avant l'installation et que le bailleur avait préféré le garder plutôt que d'exiger que le portail soit remis au départ du locataire dans son état initial,
- soit parce que le locataire avait eu cette autorisation écrite et que le bailleur avait négocié le "rachat" de ladite installation.
Donc, dans tous les cas, ce moteur étant encore en place lors de votre entrée dans les lieux, il est bien propriété du bailleur.
S'il n'est pas mentionné en toutes lettres sur le contrat de location que le portail est électrique, l'EDLE (signé des parties prenantes) le spécifie avec des mots, des photos et même son état (35% de vétusté)... 
La loi sus-citée (art 6-a) stipule effectivement "... ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement..."... Or, un EDLE est une annexe du contrat de location, donc, il en fait partie... et donc, la réparation d'un moteur étant une "grosse réparation" (alors qu'un locataire n'est tenu qu'à des "menues" réparations (art 7-d de la loi sus-citée), elle doit être prise en charge par le bailleur... à moins qu'il ne démontre que vous avez fait un mauvais usage de ce portail (par exemple par des mauvaises manipulations).

Si ce cabinet d'avocat, mandataire du bailleur pour cette location, refuse ce raisonnement et refuse donc de faire réparer aux seuls frais du bailleur, il vous reste 2 solutions :
--> soit faire réparer à vos frais (pour continuer de bénéficier de la facilité des ouvertures et fermetures électriques),
--> soit ne pas faire réparer... et dans ce cas, lors de votre départ, SI il est mentionné sur l'EDLS que le système électrique du portail ne fonctionne plus :
-  soit vous refuserez de signer l'EDLS avec une telle mention en leur retournant leur argument d'aujourd'hui ("Ah ! Mais le système électrique n'est pas mentionné sur le contrat de location, donc je n'ai pas à le réparer... etc.") 
- soit vous signez quand même l'EDLS et, en cas de retenue à ce sujet sur votre DG, vous aurez à la contester (avec les arguments ci-dessus).


Quant à votre question "Existe-t-il une jurisprudence où un bailleur a dû réparer un équipement non mentionné sur le contrat de location mais sur l'état des lieux ?", je n'ai hélas pas les compétences suffisantes et nécessaires pour y apporter une réponse.

Sachez toutefois que si vous commandiez la réparation à l'une des entreprises qui vous a fait un devis, vous ne pourriez pas en demander le remboursement (ni total ni partiel) à votre bailleur, en vertu de l'article 1199 du code civil :
« Le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties. Les tiers ne peuvent ni demander l'exécution du contrat ni se voir contraints de l'exécuter. », autrement dit "QUI COMMANDE PAYE".

cdt.

JFD974_2021 · Answer

Je vous remercie pour vos réponses qui m'éclairent et me conseillent de bonne manière.
J'ai déjà envoyé une LRAR et je continue à communiquer par mail avec le cabinet d'avocats en expliquant à chaque fois les arguments que je reçois au fur et à mesure.

Je leur ai même dit que je suis prêt à participer, à une certaine mesure, aux frais de réparation s'il y a une reconnaissance d'appartenance. 

Ceci afin de leur montrer ma bonne foi, et mon désir de ne pas passer par la voie judiciaire.

J'attends leurs réponses et le cas échéant, je reviendrai vers vous pour d'autres conseils.

En vous remerciant encore une fois.

Réparation moteur portail sur l'EDL mais pas dans le Contrat de location

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