differences état des lieux d'entrée et de sortie Résolu

Question

Bonjour, 
Ma locataire est partie après un état des lieux de sortie signé le 30 décembre 2020 . L' état des lieux d'entrée avait été signé le 1er janvier 1997 .
Il faut dire qu'en 1997 les états des lieux étaient très succincts de 2 petites pages , par rapport à ce qu'il se fait maintenant : 10 pages.
Cela dit, l'état des lieux de sortie a duré 4 heures , dans un climat très tendu, car beaucoup de dégradations ont été commises durant ces 25 dernières années.
Le dépôt de garantie ( caution ) a été signé à l'époque pour 3800 francs, soit 2 mois de loyer,  qui correspondent donc aujourd'hui à 579 euros!
Comment réagir vis à vis du remboursement du dépôt de garantie sachant que: 

-Une paire de persiennes repliables d'une porte fenêtre de 3 m 20 x 2 m 15 de hauteur a été jeté par la locataire, SANS AUTORISATION DU PROPRIETAIRE et non remplacées.

 -Que la chaudière à fuel a été mise hors service par manque d'entretien de celle-ci par la locataire et remplacée par un poêle à bois ( pas de dates précises) SANS AUTORISATION DU PROPRIETAIRE,

-Que malgré ma demande, la locataire ne peut me fournir les factures d'entretien annuels 
du chauffe eau gaz et du ramonage de la cheminée,

- que la boite aux lettres n'existe plus,

- qu'elle a laissé dans  le jardin plein de détritus, dont 5 bonbonnes de gaz de propane de 30 kgs chacune vides, 4 plots métal et 2 plots béton qui lui servait à supporter une véranda bricolée avec du plastique souple , 3 jardinières en bois ( pourris aujourd'hui ) de 80x80x80 cm chacune, et une clôture d'un poulailler a été fabriqué par la locataire et laissé en partie à l'EDLS.
Et j'en oublie !

Précisions: les plots métal et béton , et les jardinières ne sont pas précisées dans l'EDLS.

Mais pour le reste ci- dessous:

-Je me pose la question de savoir comment évaluer les volets persiennes puisque je n'ai aucune possibilité de vérifier l'état des anciennes , sachant que le neuf coute environ 1500 euros  . Je pense, donc,  lui compter environ 30 % de remplacement et de pose ( prix sur devis )
-Quant à la chaudière , elle est certes vétuste à 100 % à ce jour et n'est remplacée par "rien" puisqu'elle a sorti son poêle à granulées qu'elle avait acheté en remplacement de son  poêle à bois.
-Pour les factures chauffe eau et ramonage, je pense donc lui retirer les frais d'entretien annuels env. 200 euros à ce jour (prix sur devis) .
- Pour le poulailler: c'est du nettoyage et la clôture ( 10 mètres env.) à enlever env. 80 euros.
- la boite aux lettres facturée.
Le dépot de garantie serait donc largement dépassé
Que pensez vous de cette situation ?
Pour conclure, je ne souhaite donc pas lui rendre ce dépôt de garantie ni lui demander de payer la différence. C'est une personne avec peu de revenu, qui vivait avec son concubin non signataire du bail, mais qui a toujours payé son loyer : 400 euros aujourd'hui avec les charges.
Je fais mon deuil de tout cela.

Merci pour votre  appréciation.

djivi38 · Answer

bonjour, tout ce qui n'est pas mentionné sur un EDLE est présumé avoir été remis en bon état à l'entrée dans les lieux. Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 -> art 3-4° : « Les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL sont à la charge du propriétaire. » Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées QUE par vétusté ou force majeure. » Ramonage : vous êtes en droit, sur devis ou facture, de faire une retenue sur DG pour l'absence d'attestation d'entretien annuel de ramonage. Si la boite aux lettres était mentionnée sur l'EDLE et que son absence est mentionnée sur l'EDLS : vous êtes en droit, sur devis ou facture, de faire une retenue sur DG. Chaudière "vétuste à 100%" et j'imagine que les persiennes ont aussi 25 ans.... : donc, pas de retenue sur DG possible à ce sujet.... (et votre locataire vous a même évité de payer pour son enlèvement... !).... Jardin : toujours pareil... si détritus etc. mentionnés sur EDLS vous êtes en droit, sur devis ou facture, de faire une retenue sur DG pour le nettoyage de ce jardin (mais pas de retenue si c'est vous qui nettoyez, pas même le temps que vous y passez). =====> Vous devrez quand même justifier, sous 2 mois à partir du rendu des clés et par devis ou facture, les retenues que vous êtes en droit de faire sur son DG afin de justifier le non rendu de son DG. En complément et à toutes fins utiles, je vous propose de lire mon topo sur la restitution du DG, ainsi que les liens donnés : https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2 Attention : Correction du § II-G Le texte juste est : << En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du montant du DG (...) >>, et NON : "(...) jusqu'à 1 mois de loyer hors charges". cdt.

Valenchantée · Answer

Bonjour,

Si vous appliquez un taux de vétusté à tout ça, la locataire ne vous doit plus rien du tout de toute façon au bout de 25 ans !! 

Une chaudière ne dure pas 25 ans, même en admettant qu'elle était neuve au début de la location, entretien ou pas.

Vous pouvez lui facturer le ramonage et le débarras du jardin.

Cordialement,

Laburu · Answer

Comme vous l'a indiqué Djivi, vous ne pouvez faire  l'économie d'un décompte détaillé et justifié par au moins des devis.

Pour autant, si la vétusté a un sens, un dispositif qui reste fonctionnel et/ou rempli sa fonction, ne vaut pas zéro. Il y a aussi la notion de valeur vénale/d'usage/résiduelle, et le principe général de droit civil de réparation intégrale du dommage. 
Un dispositif qui a été retiré ou changé par simple convenance ou sans justification pose problème.

600 euros de réparations ou d'équipements, c'est vite fait. Commencez par ce qui n'est pas susceptible d'étre contesté pour voir ou cela vous méne.

tankafer · Answer

Bonjour Laburu et merci pour votre explication,

Si j'ai bien compris, le volet que la locataire a fait disparaitre en le jetant dans une décharge, aurait peut être été endommagé au cours d'une mauvaise manipulation ( arrachement d'un panneau par casse d'une charnière de liaison par ex. ). Ce qu'elle ne m'a jamais avoué bien sur. Auquel cas elle serait responsable de son changement . C'est ainsi que je le conçois, et donc, en lui demandant "seulement" une participation de 20 %, au bénéfice du doute. Ce n'est quand même pas exagéré.
D'autre part, comment  faire intégrer dans ce DG, toutes les choses que j'ai pu oubliées de marquer dans l'ELDS , par exemple mastic manquants dans certaines fenêtres. Enlèvements de plots en métal dans le sol de la terrasse qui servait à la fixation de poteaux pour une véranda "bricolée" en plastique souple (plots en saillie, dangereux pour les pieds) installée par la locataire sans autorisation. Manque de clés. Peintures des portes et montants peints en violet  mais à l'origine en brun. La porte de service bois à carreaux, coté cuisine, étant orientée Ouest n'a jamais été entretenue au minimum par la locataire, et est donc pourrie et elle a rajouté  à sa base une grosse plaque en métal recourbée vers l'extérieur ce qui empêche sa fermeture sans y passer un tourne vis pour la soulever (difficile à expliquer ! ) Etant moi même conscient que cette porte est à changer. et enfin, disparition d'une déco en fer forgé de env. 1m x 1m posée par mes parents, fixée au plafond et sur un mur comme petite séparation entre le salon et la sam ( inscrite dans edle mais oublié dans l'edls), et plein d'autres chose.  
JE SUIS GATE !
Dommage que l'edls se soit passé dans de mauvaises conditions avec une locataire qui n'a cessé de faire des jérémiades et des critiques en criant, pour me distraire.
Faire un état des lieux dans ce contexte , au bout de 4 heures, on en a un peu marre , on oublie des choses et on passe l'éponge. Je vais avoir 80 ans alors 100 ou 200 euros de plus ou de moins ! vous savez...
Je voudrais juste marquer le coup en appliquant la loi. Les locataires sont vraiment trop protégés dans ce pays !

Merci pour votre réponse.

tankafer · Answer

merci, je comprends fort bien votre raisonnement et j'avais déjà anticipé votre réponse.
Malgré tout, je suis un peu désabusé. C'est ainsi.

Merci pour tout

Bien cordialement.

Differences état des lieux d'entrée et de sortie

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