Differences état des lieux d'entrée et de sortie [Résolu]

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Bonjour,
Ma locataire est partie après un état des lieux de sortie signé le 30 décembre 2020 . L' état des lieux d'entrée avait été signé le 1er janvier 1997 .
Il faut dire qu'en 1997 les états des lieux étaient très succincts de 2 petites pages , par rapport à ce qu'il se fait maintenant : 10 pages.
Cela dit, l'état des lieux de sortie a duré 4 heures , dans un climat très tendu, car beaucoup de dégradations ont été commises durant ces 25 dernières années.
Le dépôt de garantie ( caution ) a été signé à l'époque pour 3800 francs, soit 2 mois de loyer, qui correspondent donc aujourd'hui à 579 euros!
Comment réagir vis à vis du remboursement du dépôt de garantie sachant que:

-Une paire de persiennes repliables d'une porte fenêtre de 3 m 20 x 2 m 15 de hauteur a été jeté par la locataire, SANS AUTORISATION DU PROPRIETAIRE et non remplacées.

-Que la chaudière à fuel a été mise hors service par manque d'entretien de celle-ci par la locataire et remplacée par un poêle à bois ( pas de dates précises) SANS AUTORISATION DU PROPRIETAIRE,

-Que malgré ma demande, la locataire ne peut me fournir les factures d'entretien annuels
du chauffe eau gaz et du ramonage de la cheminée,

- que la boite aux lettres n'existe plus,

- qu'elle a laissé dans le jardin plein de détritus, dont 5 bonbonnes de gaz de propane de 30 kgs chacune vides, 4 plots métal et 2 plots béton qui lui servait à supporter une véranda bricolée avec du plastique souple , 3 jardinières en bois ( pourris aujourd'hui ) de 80x80x80 cm chacune, et une clôture d'un poulailler a été fabriqué par la locataire et laissé en partie à l'EDLS.
Et j'en oublie !

Précisions: les plots métal et béton , et les jardinières ne sont pas précisées dans l'EDLS.

Mais pour le reste ci- dessous:

-Je me pose la question de savoir comment évaluer les volets persiennes puisque je n'ai aucune possibilité de vérifier l'état des anciennes , sachant que le neuf coute environ 1500 euros . Je pense, donc, lui compter environ 30 % de remplacement et de pose ( prix sur devis )
-Quant à la chaudière , elle est certes vétuste à 100 % à ce jour et n'est remplacée par "rien" puisqu'elle a sorti son poêle à granulées qu'elle avait acheté en remplacement de son poêle à bois.
-Pour les factures chauffe eau et ramonage, je pense donc lui retirer les frais d'entretien annuels env. 200 euros à ce jour (prix sur devis) .
- Pour le poulailler: c'est du nettoyage et la clôture ( 10 mètres env.) à enlever env. 80 euros.
- la boite aux lettres facturée.
Le dépot de garantie serait donc largement dépassé
Que pensez vous de cette situation ?
Pour conclure, je ne souhaite donc pas lui rendre ce dépôt de garantie ni lui demander de payer la différence. C'est une personne avec peu de revenu, qui vivait avec son concubin non signataire du bail, mais qui a toujours payé son loyer : 400 euros aujourd'hui avec les charges.
Je fais mon deuil de tout cela.

Merci pour votre appréciation.

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4 mars 2021
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bonjour,

tout ce qui n'est pas mentionné sur un EDLE est présumé avoir été remis en bon état à l'entrée dans les lieux.

Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 -> art 3-4° :
« Les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL sont à la charge du propriétaire. »

Art 1755 du Code civil :
« Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées QUE par vétusté ou force majeure. »

Ramonage : vous êtes en droit, sur devis ou facture, de faire une retenue sur DG pour l'absence d'attestation d'entretien annuel de ramonage.

Si la boite aux lettres était mentionnée sur l'EDLE et que son absence est mentionnée sur l'EDLS : vous êtes en droit, sur devis ou facture, de faire une retenue sur DG.

Chaudière "vétuste à 100%" et j'imagine que les persiennes ont aussi 25 ans.... : donc, pas de retenue sur DG possible à ce sujet.... (et votre locataire vous a même évité de payer pour son enlèvement... !)....

Jardin : toujours pareil... si détritus etc. mentionnés sur EDLS vous êtes en droit, sur devis ou facture, de faire une retenue sur DG pour le nettoyage de ce jardin (mais pas de retenue si c'est vous qui nettoyez, pas même le temps que vous y passez).

=====> Vous devrez quand même justifier, sous 2 mois à partir du rendu des clés et par devis ou facture, les retenues que vous êtes en droit de faire sur son DG afin de justifier le non rendu de son DG.



En complément et à toutes fins utiles, je vous propose de lire mon topo sur la restitution du DG, ainsi que les liens donnés :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2
Attention : Correction du § II-G
Le texte juste est :
<< En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du montant du DG (...) >>,
et NON : "(...) jusqu'à 1 mois de loyer hors charges".


cdt.
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4 mars 2021
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25 ans Djivi ... au bout de 25 ans, il n'y a plus rien qui tient debout !!
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Et où j'ai dit le contraire ???
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la boite aux lettres
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oui bon, désolée, je suis allée un peu vite quand j'ai vu la longueur de ta réponse...
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4 mars 2021
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Bonjour,

Si vous appliquez un taux de vétusté à tout ça, la locataire ne vous doit plus rien du tout de toute façon au bout de 25 ans !!

Une chaudière ne dure pas 25 ans, même en admettant qu'elle était neuve au début de la location, entretien ou pas.

Vous pouvez lui facturer le ramonage et le débarras du jardin.

Cordialement,
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Comme vous l'a indiqué Djivi, vous ne pouvez faire l'économie d'un décompte détaillé et justifié par au moins des devis.

Pour autant, si la vétusté a un sens, un dispositif qui reste fonctionnel et/ou rempli sa fonction, ne vaut pas zéro. Il y a aussi la notion de valeur vénale/d'usage/résiduelle, et le principe général de droit civil de réparation intégrale du dommage.
Un dispositif qui a été retiré ou changé par simple convenance ou sans justification pose problème.

600 euros de réparations ou d'équipements, c'est vite fait. Commencez par ce qui n'est pas susceptible d'étre contesté pour voir ou cela vous méne.
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"Pour autant, si la vétusté a un sens, un dispositif qui reste fonctionnel et/ou rempli sa fonction, ne vaut pas zéro. Il y a aussi la notion de valeur vénale/d'usage/résiduelle, et le principe général de droit civil de réparation intégrale du dommage.
Un dispositif qui a été retiré ou changé par simple convenance ou sans justification pose problème. "


Non, renseignez vous avant de dire n'importe quoi, ça devient fatigant.
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?!...
On avance...
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8 février 2021

Bonsoir et merci à tous pour vos réponses et vos avis.
Cependant, j'ai du mal me faire comprendre et je vous précise que je ne suis pas sur place, je suis loin , l'agence aussi qui encaissait le loyer, me le transmettait, mais n'est jamais allé voir cette maison
: Pour la chaudière , qui est toujours à sa place aujourd'hui mais inservable, je suis d'accord mais la locataire devait me transmettre son projet par LR et AR, non? avoir mon accord pour un changement par moi même ?
Pour le volet, c'est pareil. Ce volet me paraissait être en BE. Pourquoi l'avoir jeté et quand l'a t-elle jeté ? Il y a 5 ans, 1 an, 6 mois, 10 ans ? sans mon accord ? Ce n'est pas la loi , ca ? Maintenant, comment prouver que ce volet était en bon ou en mauvais état ? n'ai je pas le droit de retenir qq chose pour son remplacement ?
J'ajoute que toutes les modifications ou changements effectués par la locataire ont été faits au cours de ces 25 ans mais je n'ai jamais eu de nouvelles de tout cela. Aucune date. Comme le poulailler qui ne peut pas être mentionné dans l'EDLE puisqu'il n'existait pas.
Il y a bien d'autres chose dont je ne peux pas parler car ce n'etait pas prévu dans l'EDLE, et d'autre chose qui sont des dégradations ou des oublis d'enlèvements .
En tout cas, je vous remercie aussi pour vos avis à venir
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8 février 2021
123 > tankafer
Pour vous aider, voici un exemple de grille de vétusté :
https://www.legalplace.fr/guides/grille-de-vetuste/#La_grille_de_vetuste

Vous pourrez en trouver d'autres, la loi ALUR n'impose pas de modéle précis, et vous avez le droit de moduler si c'est justifiable.
Vous noterez la colonne de droite. Comme indiqué, ce qui semble surprendre certains (!), la valeur, et tant que l'élément est fonctionnel, ne peut pas etre a zéro. Il conserve une valeur minimale, nommée ici valeur résiduelle.
Notez que la vetusté s'entends d'une usure normale. Ce qui suppose que l'élément a correctement été entretenu et, si necessaire, réparé si cela rentre dans le cadre de l'obligation du locataire.
Dans ce cadre, un élément qui est tout bonnement absent, sans qu'une quelconque justification puisse etre apportée, doit etre remplacé. C'est ici plus la notion de réparation intégrale du dommage qui s'applique.

Pour ce qui est des éléments qui n'étaient pas presents sur l'EDLE, et posés sans votre accord, vous avez le choix de les conserver ou de les faire enlever à la charge du locataire.
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Je me permets de préciser la dernière phrase :
... vous avez le choix de les conserver... sans compensation financière : art 7-f loi 6/7/1989.
Bonjour Laburu et merci pour votre explication,

Si j'ai bien compris, le volet que la locataire a fait disparaitre en le jetant dans une décharge, aurait peut être été endommagé au cours d'une mauvaise manipulation ( arrachement d'un panneau par casse d'une charnière de liaison par ex. ). Ce qu'elle ne m'a jamais avoué bien sur. Auquel cas elle serait responsable de son changement . C'est ainsi que je le conçois, et donc, en lui demandant "seulement" une participation de 20 %, au bénéfice du doute. Ce n'est quand même pas exagéré.
D'autre part, comment faire intégrer dans ce DG, toutes les choses que j'ai pu oubliées de marquer dans l'ELDS , par exemple mastic manquants dans certaines fenêtres. Enlèvements de plots en métal dans le sol de la terrasse qui servait à la fixation de poteaux pour une véranda "bricolée" en plastique souple (plots en saillie, dangereux pour les pieds) installée par la locataire sans autorisation. Manque de clés. Peintures des portes et montants peints en violet mais à l'origine en brun. La porte de service bois à carreaux, coté cuisine, étant orientée Ouest n'a jamais été entretenue au minimum par la locataire, et est donc pourrie et elle a rajouté à sa base une grosse plaque en métal recourbée vers l'extérieur ce qui empêche sa fermeture sans y passer un tourne vis pour la soulever (difficile à expliquer ! ) Etant moi même conscient que cette porte est à changer. et enfin, disparition d'une déco en fer forgé de env. 1m x 1m posée par mes parents, fixée au plafond et sur un mur comme petite séparation entre le salon et la sam ( inscrite dans edle mais oublié dans l'edls), et plein d'autres chose.
JE SUIS GATE !
Dommage que l'edls se soit passé dans de mauvaises conditions avec une locataire qui n'a cessé de faire des jérémiades et des critiques en criant, pour me distraire.
Faire un état des lieux dans ce contexte , au bout de 4 heures, on en a un peu marre , on oublie des choses et on passe l'éponge. Je vais avoir 80 ans alors 100 ou 200 euros de plus ou de moins ! vous savez...
Je voudrais juste marquer le coup en appliquant la loi. Les locataires sont vraiment trop protégés dans ce pays !

Merci pour votre réponse.
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Vous ne pouvez PAS faire des retenues pour des dégradations NON mentionnées sur l'EDLS s'il a été signé des parties prenantes, car un tel EDLS est définitif (§ II-A de mon topo).
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Ce qui est dans l'edle et plus dans l'edls est donc manquant.
Tout ce qui est mal ou pas entretenu est à la charge du locataire.
Pour ce qui n'a pas été signalé sur l'edls, c'est bien sur plus délicat. Il faudrait, a minima, faire passer un huissier si la locataire a trés récemment quitté les lieux. Un poulailler manifestement là depuis des années est difficilement contestable si constaté par huissier.
Votre intention n'étant de toutes façons pas d'aller au dela du DG, vous avez sans doute déja de quoi. Et il ne doit pas etre utile d'aller plus loin.
>
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Je suis de votre avis. Je nirai plus loin .
Merci et bon courage par ces temps difficiles
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10 518 > Tankafer
L'essentiel est que vous arriviez à fournir de devis d'un montant au moins égal au DG pour des dégradations légalement retenues, de façon à justifier le non rendu du DG.
cdt.
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5 114 > Tankafer
Je suis désolée Tankafer, je comprends votre souci mais légalement, il n'est pas question de retenir le montant du DG sous prétexte que c'est mieux que rien : vos retenues sur ce DG doivent être justifiées et là, ce n'est pas le cas du tout !

Encore une fois, vous ne pouvez retenir que le ramonage et le débarras du jardin, puisque le reste a de toute façon 25 ans d'âge ou n'a pas été signalé sur l'EDLS.

Il est faux de dire que la loi protège plus les locataires ! Si l'EDLS avait été fait correctement, vous auriez certainement pu justifier bien plus que le montant du DG. Je comprends que vous êtes âgé et que vous avez eu affaire à une hystérique mais la loi n'y est pour rien.
merci, je comprends fort bien votre raisonnement et j'avais déjà anticipé votre réponse.
Malgré tout, je suis un peu désabusé. C'est ainsi.

Merci pour tout

Bien cordialement.
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Je vous en prie.

Bien cordialement à vous. :)