Différences Bail Solidaire / Colocation

Question

Bonjour, 

J'ai signé un bail en nu "Loi n°89-462 du 6 juillet 1989", modèle fourni par PAP pour un couple
avec une clause de solidarité. 

A date l'un des occupants conteste l'état des lieux de sortie au motif qu'il n'était pas présent.

J'aimerais comprendre ce qui différencie un bail solidaire pour un couple (non marié, non pacsé) de celui d'une colocation (sur la forme). Car si j'ai bien compris pour une colocation tous les signataires doivent être présents aux EDL alors que pour un couple (simple bail solidaire ?)
l'un des 2 peut être présent sans nécessité de signer une procuration ?

2 autres petites questions:

- Peut-on m'opposer l'absence de grille de vétusté annexée au bail (l'appartement était neuf à l'entrée dans le logement, et a subi une usure anormale, sortie au bout de 18 mois) ?

- Comment échanger "officiellement" par LRAR avec 2 locataires qui se sont séparés et n'ont pas communiqué d'adresse postale ? Est-ce que le locataire sortant a une obligation sur ce point ?

Merci par avance,

Bertrand

anemonedemer · Answer

Bonjour,
Article 8-1 de la loi de 89
I. ― La colocation est définie comme la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l'exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat.
Dans votre cas c'est une CO location solidaire.

Ont-il donné bien leur congé chacun individuellement ?
L'EDLS contesté = logement rendu en bon état ! Du coup il faudra saisir le tribunal.

Si les locataires n'ont pas donné d'adresse, vous ne pouvez pas les contacter par courrier CQFD.

Contactez un huissier.

TSO74 · Answer

Merci pour cette réponse.

Donc quand on loue à couple mais qui n'apporte pas la preuve
d'un PACS / contrat de mariage (d'ailleurs je ne sais pas dans quelle mesure un propriétaire a le droit de demander ce type de document)
ils sont en colocation ?

Oui congés donnés séparément.

Seul un des titulaires étaient présents à l'ELDS. Je vous ai passé les détails, mais la date d'ELDS initialement fixée n'a pas pu être respectée
l'ELDS (par un des locataires) a donc été décalé au lendemain (sans perception d'indemnité, le bail se terminait la veille).

La personne présente a bien signé l'EDLS.

La solidarité ne s'entends donc pas pour les états des lieux ?

Initialement, j'ai un écrit dans lequel les personnes ont candidaté en mentionnant qu'ils étaient bien en couple .

Bilan pour un couple (non pacsé/non marié) il faut demander une procuration systématiquement si  un seul présent à l'EDL ?

Enfin, peut-on m'ennuyer avec l'absence de grille de vétusté, car si j'ai bien compris il n'y a pas d'obligation légale sur ce point ?

J'ai fait une retenu sur la caution (avec devis) de l'ordre de 300€. J'ai aussi un impayé partiel sur le dernier mois de loyer, que j'ai prélevé sur la caution. Je sais que ce n'est pas l'idéal, mais au vu du contexte je n'avais pas vraiment le choix.

TSO74 · Answer

Oui le dépôt de garantie pardon.

Le locataire m'a fait adressé  un message (mail est-ce bien sérieux ?)
par son "conseil" dans lequel elle conteste l'état des lieux et la somme demandée (le dépôt de Garantie ne suffit à couvrir les frais de remise en état). J'ai adressé ce calcul pour sensibiliser l'occupant au cout de sa négligence mais je pensais en rester là.

Au final si l'on retire la part du loyer non payé, la retenue réelle sur le DG
est de l'ordre de 200€. Je pense qu'il s'agit plus d'une mesure de dissuasion afin que je ne réclame pas le complément (de l'ordre de 350€) qu'autre chose.

Je ne sais pas s'il s'agit là du mode opératoire des "assistances juridiques" s'arrêtent assez et ne vont pas jusqu'à l'assignation.

Question: est-ce qu'il suffit de ne pas se présenter à l'EDLS pour que le l'appartement soit considéré comme dans le même état qu'à l'arrivée ? Ca m'étonne quand même sérieusement.

djivi38 · Answer

bonjour, l'annexion d'une grille de vétusté à un contrat de location n'est pas obligatoire (mais elle est seulement conseillée). En cas de colocation, contrat de location, EDLE, EDLS (et avenants) sont à établir en autant d'exemplaires que de parties prenantes. Art 3-2 Loi 6/7/1989 : « A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. » Article 1731 du Code civil : « S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » et la preuve contraire est un EDLS fait par huissier. ET franchement, pour 200 €... laissez tomber... Vos locataires n'ayant pas donné leurs nouvelles adresses lors de l'EDLS, ils ne pourront au moins pas vous réclamer des pénalités de retard pour le cas où vous rendiez le DG hors du délai légal. À toutes fins utiles, je vous propose de lire mon topo sur la restitution du DG, ainsi que les liens donnés : https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2 Attention : Correction du § II-G Le texte juste est : << En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du montant du DG (...) >>, et NON : "(...) jusqu'à 1 mois de loyer hors charges". ... et aussi ce topo https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8399640-location-visite-limite-et-coup-de-coeur-qui-fait-les-travaux#2 Vous pouvez également contacter l’ADIL la plus proche du lieu de la location : des juristes de l’immobilier vous conseilleront gratuitement. https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/ cdt.

Valenchantée · Answer

Bonjour,

Dans une colocation, ce sont des individus indépendants les uns des autres, il n'y a ni lien de couple, ni lien de famille.

Logiquement, si le couple n'est pas marié ou pacsés, l'un et l'autre devraient être présents à l'EDL mais en pratique, un seul suffit car on considère qu'ils se font confiance.

Vous ne dites pas s'ils ont donné leur congé en même temps ou avec un décalage.

De toute façon peu importe si le bail comporte une clause de solidarité : vous faites payer au dernier sortant et à lui de se débrouiller pour se faire rembourser par l'autre.

Cordialement,

TSO74 · Answer

Merci pour votre retour.


djivi38 je vais prendre le temps de lire votre post.


Valenchantée: initialement les 2 locataires se sont présentés comme en couple (j'ai un écrit en ce sens) certainement une astuce pour passer outre les propriétaires qui ne veulent pas de coloc. Ils ont bien donné
leur préavis avec des LRAR et donc des dates différentes.

Pour la vétusté je pense que c'est un faux problème car l'appartement a été qualifié en état neuf par les 2 locataires, avant qu'ils ne le quittent 18 mois plus tard.

En fait, le second locataire ne s'est pas présenté à l'EDLS, comment peut-on en tenir le propriétaire pour responsable ?

Je ne vous ai pas mentionné un autre "détail utile" les occupants étaient sur le point de rester 4 jours de plus (j'ai des mails en ce sens) au motif qu'ils n'avaient finalement pas trouvé de logement compatible avec leur date de départ .... tout en sachant que de nouveaux locataires rentraient dans les lieux le lendemain de leur départ ... LUNAIRE ... :-) 

J'ai eu  un autre cas il y a un an, ou le couple se séparait en mauvais termes, et l'un des deux est parti en plein EDLS: là encore comment en tenir le propriétaire pour responsable s'il n'y a qu'un locataire qui signe ?

anemonedemer · Answer

Pour l'avenir, prenez un huissier pour l'état des lieux. Ceci vous évitera des tracas car aucune signature ni présence n'est obligatoire.

Différences Bail Solidaire / Colocation

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