Rétractation compromis terrain

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Bonjour,
j'aurais aimé avoir vos éclaircissements et vos retours d'expériences sur un sujet.
J'ai signé un compromis de vente pour l'achat d'un terrain constructible. L'annonce était très alléchante et le prix correct pour le secteur (situation idéale).
Lors de la visite, j'ai appris que le terrain était une ancienne carrière remblayée ! J'ai pris le temps de discuter avec les voisins (dont les maisons sont construites sur la carrière depuis 20 ans et rien n'a bougé).
Dans le doute, j'ai tout de même fait rajouter cette condition suspensive sur le compromis (depuis cette date, l'étude de sol ne m'a pas été fournie).
Or, je n'ai pas fait attention qu'une (bonne) partie du terrain était en indivision ! Je ne m'en suis aperçu qu'en rentrant chez moi, en relisant le compromis !
J'ai donc rapidement rappeler l'agence immobilière (qui ne m'avait pas fait part de cette indivision avant, et le discours lors de la visite était orienté dans l'autre sens).

Avec tous ces nouveaux éléments, je ne souhaite plus acquérir ce terrain et j'ai donc envoyé un courrier avec AR pour signifier ma rétractation (sous 10 jours). De plus, plusieurs refus de financement m'ont été fait.
Or, vendeur et agent immobilier refusent catégoriquement d'annuler le compromis.
Pouvez-vous m'aiguiller ?

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bonjour

1) il n' y a pas de délai de rétractation pour l'achat d'un terrain un bâtir

2) l'étude de sol est obligatoire et doit être annexée au compromis ou à la promesse de vente

3) quelle condition suspensive vous avez bien pu demander pour l'étude de sol ? et le notaire a accepté ?

4) une partie en indivision: c'est le droit de passage probablement

5) plusieurs refus de prêt : ils reprennent exactement les termes et conditions du compromis :? montant demandé, durée et taux ?


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je modifie ma réponse, l'étude de sol n'est pas forcément obligatoire

https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A14235
Re-bonjour Kasom,
voici quelques éléments de réponses :

1) Délais de rétractation :
Je n'étais pas au courant, mais effectivement, il n'y a pas de délai de rétractation pour l'achat d'un terrain à batir. J'étais resté sur les 10 jours (mais ça n'est valable que pour une maison déjà construite).

2) Etude de sol :
A la lecture l'article en lien, l'étude de sol n'est effectivement pas obligatoire. En revanche, dans ce cas particulier (ancienne carrière remblayée sur 5 mètres), il parait indispensable.

3) Condition suspensive :
La clause suspensive ajoutée est simplement "Réalisation de l'étude de sol G1 par le vendeur avant la signature de l'acte authentique". Effectivement, ça n'a pas beaucoup de signification, mais nous nous étions mis d'accord sur la réalisation d'une étude de sol pour savoir si la construction nécessiterait des fondations plus costaudes (et donc plus de budget).
L'acte authentique devant un notaire n'a pas encore été signé.

4) Indivision = droit de passage.
Cette partie en indivision correspond à un chemin d'accès de 5,96 m de large.
C'est ce qui me chagrine car l'agent immobilier m'avait vendu : "vous serez tranquille car il n'y aura jamais la possibilité de faire 2 chemins de 3 mètres puisqu'il manque 4 cm de large (on avait longtemps débattu à ce sujet). Donc sur les 1400 m² du terrain acheté, seuls 800 m² auront un propriétaire unique (moi). La partie en indivision devra entièrement être laissée libre d'accès (pas de construction, pas de plantations, ...).
C'est sur cette partie que je me sens un peu lésé (car le prix payé ne correspond pas du tout à un terrain de 800 m²).
Pouvez-vous m'éclairer sur le droit de passage ?

5) Prêts bancaire
Toutes les conditions du compromis sont reprises.
Seul bémol, les banques ne veulent pas m'octroyer un prêt pour uniquement le terrain (c'est forcément terrain + maison). Elles avanent une dévaluation du terrain si je l'achetait seul.

Pour simplifier tout ça, c'est la question de la partie en indivision qui n'était pas du tout prévue qui m'inquiète. Le vendeur me précise que je devrai cloturer uniquement le terrain de 800 m².
C'est cette diminution de surface qui m'a fait changé d'avis.

Merci pour vos conseils !
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4) droit de passage : visiblement ,vous avez 600 m² ( c'est beaucoup ) qui serviront à desservir d'autres maisons

5) si votre refus de prêt reprend bien les conditions du compromis ( ie le refus stipule que votre de prêt d'un montant de xxx pour une durée de xxx au taux de xx ) , alors votre compromis est caduc, vous pouvez reprendre votre liberté

cette partie en indivision, vous ne l'avez pas découverte après le compromis, le notaire n'a pas pu vous dire que vous achetiez 1400 m² sans vous précisez cette indivision et ses conséquences . cela signifie que vous avez d'abord acheté un prix, signé un compromis et réfléchi ensuite

mais bon si le refus de prêt est correct, vous pouvez vous retirer de la vente
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4) Droit de passage
Il y a bien un accès de 50×6 m (chemin) + 50×6 m (prolongement le long du terrain).
Effectivement, c'est énorme ! Et comme l'agent immobilier m'a tenu le discours inverse lors de la visite et de nos échanges par téléphone, je ne m'en suis pas douté une seconde ...
Je pense que le vendeur souhaite conserver un second accès à sa maison si il souhaite rediviser son terrain.

5) Refus.
Les banques ne reprennent pas exactement le montant du compromis puisqu'elles me font des offres pour terrain + maison (et non pas pour le terrain seul).

Pour la partie en indivision, je ne l'ai appris qu'après la signature du compromis.
En effet, je n'ai encore pas eu à faire à un notaire. L'agence immobilière s'est chargée de la rédaction du compromis puis de la signature entre vendeur et acheteur.
Je me rend compte que j'ai certainement signé trop vite (je me suis vraiment attardé à rajouter une clause pour la réalisation d'une étude de sol, sans faire attention à l'indivision d'une grande partie du terrain).
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Les banques ne reprennent pas exactement le montant du compromis puisqu'elles me font des offres pour terrain + maison (et non pas pour le terrain seul).

vous avez signé un compromis sans clause d'obtention de PC , pour l'achat du terrain seul et non avec un budget global de construction ,?

effectivement ça sent un peu l'embrouille avec l'agence, il y a de grandes chances qu'il y ait des failles dans le compromis ,
comment est rédigée la clause d'obtention de prêt ?
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Le compromis a bien une clause d'obtention du PC.
En revanche, dans la partie "Financement de l'acquisition", le montant minimum indiqué correspond au prix du terrain avec ses frais de notaire.
En effet, l'agence n'est pas claire ... En posant des questions techniques (je ne connais pas grand chose à l'immobilier), les réponses sont floues ou non-données.

Si vous le souhaitez, je peux vous envoyer le compromis en contact privé pour que vous y jetiez un coup d'œil.
Merci encore pour ses éclaircissements.
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désolé non, pas d'envoi , je suis pas juriste

soit l'agence accepte votre rétractation que vous envoyez en recommandé avec ar en reprenant tous les éléments dont nous avons débattu ,
soit vous devrez consulter un avocat ( une première consultation vous donnera des certitudes )

et pas sûr que le vendeur accepte une longue bataille judiciaire qu'il aura des chances de perdre
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Pas de problème.
Merci pour vos précieux conseils.

Pour résumer, les éléments à mettre en avant pour rendre caduc ce compromis serait :
a) non-obtention de prêt (malgré le fait que le montant ne soit pas celui du compromis).
b) partie en indivision non précisée lors de visites et sur l'annonce.
c) étude de sol non-fournie.

Ces éléments ont déjà été évoqués avec l'AI et le vendeur, mais qui ne veut rien entendre.

Cela m'embête un peu, mais je vais certainement faire appel à un avocat pour régler rapidement cette situation.

Merci à vous.
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non vous ne pouvez pas rendre "caduc " ce compromis

vous pouvez contester les conditions dans lesquelles il a été signé avec du flou sur de très nombreux points, une absence de condition suspensive d'obtention de PC , une condition suspensive d'obtention de prêt uniquement sur le terrain ( alors que les agences savent que les banques ne suivent pas sur les terrains seuls en général )

un avocat vous aidera à remettre tout cela en ordre
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