Renouvellement bail Meublé

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Bonjour

Je suis proprietaire d'une résidence et je loue un studio meublé situé à la même adresse.

1. Loué depuis trois ans selon un fonctionnement simple et relativement à l'avantage de mes locataires, je souhaite modifié le montant du loyer toutes charges comprises en l'indexant par rapport à l'IRL. Est ce comme cela qu'il faut procéder ? l'indexation s'applique que sur le loyer ou les charges avec ?

Est ce que je peux lors du renouvellement du bail (1ans) effectuer une reevaluation des charges sans se baser sur l'IRL ?

2. Dans une dépendance, n'étant pas stipulé en tant qu'espace de jouissance pour les locataires, une machine à laver le linge ainsi q'un sèche linge sont à disposition. Puis je rendre payant et par quelle moyen ? De même que l'accès a Internet par la connexion au réseau ethernet, je souhaite rendre ce service payant, par quel moyen ?

3. Par ailleurs je souhaite mettre en place un règlement intérieur en mono propriété, celui ci joint au prochain Bail Meublé, avez vous des modèles disponibles ? Je souhaite un stipulé des règles de stationnement de véhicules, interdiction de dejections canines sur les pelouses, respect tri des déchets, respect des heures creuses, etc ...

Merci d'avance pour vos renseignements

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bonjour,

1/ "je souhaite modifié le montant du loyer..."
Un loyer se RÉVISE (il ne se "modifie" pas) selon des règles bien précises, dont je vous parlerez quand vous m'aurez dit si une révision annuelle a été prévue à la signature du contrat de location.
Si pas de révision annuelle mentionnée au contrat de location à sa signature, le montant du loyer restera obligatoirement le même d'un bout à l'autre de la location en cours.

".... effectuer une reevaluation des charges sans se baser sur l'IRL ?"
Les charges ne se "réévaluent" pas en fonction de l'IRL, sauf si elles sont "au forfait" ET que la révision annuelle du loyer a été prévue au contrat.

Ensuite tout dépend de la qualification des charges :

"Charges comprises" ne veut rien dire juridiquement parlant.
Il n'y a QUE 2 solutions :
=> soit les charges sont "au réel" = avec des provisions mensuelles à régulariser annuellement suite à l'approbation des comptes en AG;
=> soit elles sont "au forfait" = somme identique versée mensuellement sans régularisation annuelle, mais pouvant être "indexées" aux mêmes conditions ET en même temps que la "révision annuelle" du loyer SI une "révision" annuelle de loyer a été prévue à la signature du contrat.

--> Si au contrat de location meublée n'est mentionné NI "charges au réel" NI "charges au forfait", les charges sont réputées être "AU RÉEL"... sachant que cela implique, en meublé, que le locataire dispose :
- soit de son propre compteur d'électricité,
- soit d'un sous-compteur d'électricité relié à celui du bailleur (parce que, en meublé, la revente d'électricité est tolérée, tandis qu'elle est interdite pour les locations nues) ET que les relevés des index aient été mentionnés sur l'EDLE (État Des Lieux Entrant, que d'autres relevés soient faits en cours de bail, et que, lors du départ les index du jour du rendu des clés soient mentionnés sur l'EDLS (État Des Lieux Sortant) afin que le locataire puisse rembourser au bailleur ses consommations (sans sous-compteurs et/ou sans relevés des index, aucun remboursement ne peut être demandé à un locataire).

--> Pour l'eau c'est différent : la revente n'est pas interdite, mais le locataire doit bien entendu disposer d'un sous-compteur ET que les relevés des index aient été mentionnés sur l'EDLE (État Des Lieux Entrant, que d'autres relevés soient faits en cours de bail, et que, lors du départ les index du jour du rendu des clés soient mentionnés sur l'EDLS (État Des Lieux Sortant) afin que le locataire puisse rembourser au bailleur ses consommations.

---> Si le loyer est sous-estimé (par rapport à un même logement dans le coin) il peut être RÉÉVALUÉ (là on emploie le terme de "réévaluation") selon un protocole très strict et peut seulement être proposé au locataire : ce qui veut dire qu'il est en droit de refuser le nouveau loyer proposé.

https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000028778233&cidTexte=LEGITEXT000006069108

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1312


2/ Vous n'êtes pas en droit - sans accord écrit de votre locataire - de modifier à votre gré les conditions du bail : article 6 de la loi du 6/7/1989 et de l'article 1723 du Code civil.


3/ Puisque c'est une mono propriété vous êtes en droit d'établir un règlement intérieur : attention toutefois à ne pas inclure des clauses abusives (qui seraient considérées comme non écrites) contraires à la loi du 6/7/1989, et particulièrement à son art 6 NI aller à l'encontre des libertés individuelles.

Vous trouverez quelques idées par exemple :
- ici (1 seul clic m'a suffi pour trouver !)
https://www.devenir-rentier.fr/t14476
- ici... même s'il ne s'agit pas de mono propriété, ce lien peut peut-être vous donner des idées...
https://www.lebonbail.be/modeles-de-documents/exemple-de-reglement-d-ordre-interieur
- et.... à vous de parcourir le Net :-)

cdt.
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Bonsoir,
Merci pour votre réponse.

1. "Un loyer se RÉVISE (il ne se "modifie" pas) selon des règles bien précises, dont je vous parlerez quand vous m'aurez dit si une révision annuelle a été prévue à la signature du contrat de location. "

Une revision annuelle est bien stipulé dans le contrat de location (bail de 1 an)

"Les charges ne se "réévaluent" pas en fonction de l'IRL, sauf si elles sont "au forfait" ET que la révision annuelle du loyer a été prévue au contrat. "

Malheureusement je n'ai pas établi correctement le bail n'ayant pas assez d'experience.
Il est indique sur le bail que "les charges récupérables sont comprise dans le loyer." Il n'est pas stipulé précisément que les "charges sont au réel"
Hors depuis un an, les charges sont réglés sous le fonctionnement du forfait.

Et comme vous souhaitez le savoir, Une revision annuelle est bien stipulé dans le contrat de location (bail de 1 an).

Donc le forfait des charges est il révisable ? et en respectant quelles conditions ?

Lors de l'établissement des prochains contrats de location, je veillerais à me renseigner correctement concernant chaques conditions car j'ai manquait d'attention jusqu'à présent.

2. Vous n'êtes pas en droit - sans accord écrit de votre locataire - de modifier à votre gré les conditions du bail : article 6 de la loi du 6/7/1989 et de l'article 1723 du Code civil.

Etant donné que l'accès aux machines à laver et au sèche linge ainsi que la connexion internet n'est stipulé nul par dans le contrat de location.
Je pense être en droit de supprimé l'accès ou rendre payant dans les charges à la prochaines revisions du loyer.

Ayant mis des règles simples pour l'utilisation des machines et que ces règles en questions ne sont pas respectés, ces services gratuit peuvent être supprimés. Cela ne me choque pas, il fallait respecter avant les règles ...

3. " Puisque c'est une mono propriété vous êtes en droit d'établir un règlement intérieur :"

Merci pour votre aide, j'avais trouver certains exemplaires mais des pistes sont toujours bonne à prendre. Il est difficile de prévenir certains désagréments tout en faisant attention aux respectés des libertés de chacun.
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OK.

1/ CHARGES :
"Donc le forfait des charges est il révisable ? "
Hélas pour vous, ce n'est PAS un forfait.
Les charges, suite à ce que vous dites sur ce qui est mentionné sur le contrat, sont à considérer comme étant "au réel" => faites installer rapidement un sous-compteur d'électricité et un sous-compteur pour l'eau pour chaque logement loué.
Le montant des charges payé actuellement "comme un forfait" restera le même à payer, mais, après l'installation des sous-compteurs, sera considéré comme des "provisions" de charges, pour lesquelles vous devrez faire une régularisation annuellement.
Il vous est impossible de faire une régularisation pour les consommations antérieures (bien que ce soit légal sur 3 ans en arrière) parce que, du fait de ce contrat mal établi et de ne pas avoir pris un contrat (pourtant obligatoire et téléchargeable) modèle loi Alur, vous êtes dans l'impossibilité d'évaluer les consommations réelles de vos locataires.
Vous ne pourrez faire une régularisation annuelle qu'à partir de 1 an après l'installation et la mise en route des sous-compteurs (en faisant les relevés des indices en présence de vos locataires et les avoir notés par avenants au bail).


II/ RÉVISION ANNUELLE du LOYER :
-> pour l'échéance du bail
-> avec la formule suivante :
loyer hors charges / indice année N-1du trimestre mentionné au bail x indice du même trimestre
https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/
Par ex pour un loyer hors charges de 500 € et un 3° Trim :
500 / 129,99 x 130,59 = 502,307 --> arrondi des € => 502,31 €
Si pas de trim mentionné au contrat de location, choisir le dernier T connu à la date de signature du contrat.

A savoir : pas de rétroactivité possible.
Si vous avez oublié de la faire, vous êtes présumé y avoir renoncé.... cependant, vous pouvez en faire une en ne l'appliquant QUE à partir de la date d'envoi d'un courrier (si possible R+AR pour pallier toute éventuelle contestation) : le nouveau loyer sera valable jusqu'à l'échéance prochaine.
Ex : échéance du bail en cours le 14/01/ 2021 --> 1ère révision maintenant et une 2 ème pour le 14/01 prochain.
Si date de signature en cours de mois, faire le prorata journalier.
Pour reprendre mon ex précédent : loyer actuel hors charges de 500 € et 3° Trim
-> une 1ère révision maintenant : 500 / 129,99 x 130,59 = 502,31 € depuis la date d'envoi de la notification de révision jusqu'au 13/01/2021
Ex: supposons une date d'envoi au 04/11/2021 :
loyer Novembre 2020 = (500 / 30 jours x 3 jrs) + (502,31 / 30 jrs x 27 jrs) = 502,08 €
loyer décembre 2020 = 502,31 €
et loyer de Janvier 2021 = (502,31 / 31 jrs x 13 jrs) + le prorata du 14 au 31/01 du nouveau loyer à calculer avec l'indice année 2021 du 3° T.
-> une 2ème révision annuelle de loyer : du 14/1/2021 au 13/1/2022 : 502,31 € / 130,59 x indice année 2021 du 3° T.
-> et ainsi de suite les années suivantes.


III) ACCÈS à la dépendance :
non mentionné au bail, vous n'avez effectivement pas d'obligation à le donner à vos locataires.... d'autant, même si une machine à laver nous semble "indispensable", qu'elle ne fait pas partie des meubles meublants minimum dans une location meublée.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34769

"... rendre payant dans les charges à la prochaines revisions du loyer. "
Non, vous ne pouvez pas modifier les conditions d'un contrat de location à votre convenance.


Voici "LE" lien que tout bailleur doit consulter : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000509310/2020-10-28/

Et en toute modestie, je vous donne un de mes topos qui pourrait aussi vous être utile https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8399640-location-visite-limite-et-coup-de-coeur-qui-fait-les-travaux#2


cdt.
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Djivi, justement si, c'est un forfait puisque notre internaute cite : "les charges récupérables sont comprise dans le loyer."
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bonjour Val,
J'avais pas vu ton post 3 avant d'écrire le post 4 : pourrais-tu donner un lien de référence pour ce que tu dis SVP ? parce que, jusqu'à maintenant, il a toujours été dit sur ce forum justement le contraire.... (et ce que je dis aussi dans mon topo au § III-H, sans avoir hélas relevé le lien où je l'avais lu), à savoir que "charges comprises" ne veut juridiquement rien dire et qu'il fallait que la mention "au réel" ou "au forfait" soit précisée au contrat, et que, à défaut de précisions, elles seraient considérées comme au réel..... et de toute façon, elle revend apparemment l'électricité sans sous-compteur... par contre, oui, comme notre internaute a précisé "récupérables" pas de problème pour ça.
Merci.
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Oui, Val, il est bien noté "les charges récupérables sont comprise dans le loyer.", mais ça n'indique toutefois pas si elles sont au réel ou au forfait.

J'ai retrouvé le texte dont je parlais au sujet des charges : dernier § ici https://www.smartloc.fr/blog/forfait-de-charges-en-location-vide-ou-meublee/ malheureusement ce n'est pas un texte de loi et le site ne donne pas de références légales...

<< En effet en l’absence de toute mention, la jurisprudence considère que les charges restent dues par le locataire selon leur consommation réelle, avec toutes les contestations que ne manqueront pas d’engendrer cette rédaction incomplète. >>


@ptisylv1

Quand les charges sont au forfait, elles incluent obligatoirement la TEOM sauf si une clause particulière à la signature du contrat indique que la TEOM sera à payer en sus du loyer, tandis que quand les charges sont au réel, la TEOM est toujours à payer par le locataire en sus du loyer, sur justificatif, au prorata du temps d'occupation du locataire et sans les frais de gestion/rôle qui, eux, sont toujours à la charge du bailleur.
https://www.pap.fr/bailleur/loyer-charges/les-charges-locatives/a2066/location-meublee-charges-reelles-ou-forfaitaires

<< Il est donc interdit de fixer un loyer forfaitaire «toutes charges comprises» ou un «loyer tout compris», car les charges sont exigibles sur justifications (cass. civ. 3e du 4.5.10, n° 9-14871). (...) ce forfait peut être révisé chaque année dans les mêmes conditions que le loyer, c’est-à-dire en fonction de l’évolution annuelle de l’indice de référence des loyers (IRL). Encore faut-il le prévoir expressément dans le bail. Le montant du forfait de charges est forcément établi sur la base de la liste des charges locatives. (...) dans les immeubles en mono propriété, le bailleur est libre de choisir la clé de répartition, avec des variantes en fonction de la nature des charges (par exemple, selon la surface habitable pour le chauffage et selon le nombre d’occupants pour la consommation d’eau, en l’absence de compteurs individuels, ou l’ascenseur). (...) Notez qu’à compter du 1er septembre 2015, la loi Alur prévoit que le propriétaire devra transmettre au locataire, et non plus seulement tenir à sa disposition, le récapitulatif des charges du logement, par voie postale ou dématérialisée (email), s’il en fait la demande. >> Cf http://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/p1_1567113/quand-et-comment-recuperer-les-charges-locatives et tous les textes de loi en références en bas de page.
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"Charges comprises" signifie "forfait", si rien d'autre n'est précisé. Je n'arrête pas de le répéter sur ce forum, je suis étonnée que tu poses encore la question.

Extrait de l'article qui suit en lien : "La loi ne le dit pas aussi clairement, mais quand elle précise que les charges sont exigibles sur justification, elle proscrit la pratique du loyer charges comprises et du forfait de charges. Une conséquence de cette interdiction est que chacune des parties peut exiger à tout moment de revenir au système des charges réelles."

Cela veut bien dire qu'un loyer "charges comprises" n'est pas au réel, donc c'est un forfait.

https://www.inc-conso.fr/content/les-charges-locatives-ou-charges-recuperables

J'avais lu une jurisprudence qui allait également dans ce sens mais il y a quelques années et je ne la retrouve pas.
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