Congé pour reprise [Résolu]

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13 octobre 2020
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Bonjour,

Nouvellement inscrite sur ce forum je me permets de vous questionner sur un sujet qui, il me semble, manque cruellement de clarté.

Je suis en cours de négociation pour l'achat d'un appartement vendu loué avec un bail se terminant dans 12 mois.
Hors, d'après la loi ALUR, le propriétaire bailleur ne peut donner congé de reprise avant un délai de 2 ans à la date de l'achat.

Cela signifie t-il que je ne peux pas récupérer mon logement au bout des 12 mois et qu'un deuxième bail de 3 ans peut être réclamé par les locataires actuels ?

Inversement, s'ils quittent l'appartement, dois-je réellement attendre un délai de 2 ans avant de le déclarer comme logement principal ?

Quelles garanties sont possibles (concernant le préavis de congé des locataires) en dehors de la déclaration sur l'honneur, non valide en cas de recours ?
Une lettre de préavis de congé de bail par les locataires avant la vente du bien est elle opposable juridiquement ?

Vous remerciant par avance,
Bonne journée,

2 réponses

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13 octobre 2020
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bonjour,



L'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 auquel vous faites allusion concerne les acquisitions de logements déjà loués en location NUE :
<< (...)
- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition. >>

Mais par ailleurs, un bailleur ne peut donner congé à son locataire que pour la fin du bail en cours https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929 et c'est la date de réception effective par le locataire qui doit être réalisée avant le début du préavis du bailleur (de 6 mois en location nue) : donc, tout va dépendre de la date de signature de l'acte authentique et du temps qu'il vous restera avant la fin du bail en cours pour que la notification de votre congé soit réellement réceptionnée par votre locataire avant les 6 derniers mois de son bail.
Si les délais ne sont pas respectés, le bail du locataire se renouvellera automatiquement par tacite reconduction pour la même durée que celle initiale (3 ans) (il n'aura rien à "réclamer").

S'il s'agit d'une location meublée, l'art 15-I de la loi du 6 juillet 1989 ne s'applique pas.


Un locataire est libre de donner son congé << à tout moment >> (art 12 loi 6/7/1989) conformément à la loi https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168
Vous pourrez donc reprendre votre logement à titre de résidence principale dès qu'il aura quitté les lieux.

Si le locataire donnait son congé avant la vente du bien.... vous achèteriez alors un logement vide (non loué)... et vous pourriez y habiter dès l'acte authentique signé.

cdt.
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27 septembre 2020

Je vous remercie pour toutes ces précisions.

Néanmoins je me questionne toujours sur un point :
- la signature de la vente se fera avant février 2021
- et la fin du bail des locataires est en octobre 2021 (mais en pratique ils souhaiteraient reconduire le bail 3 ans de plus)
- ce qui signifie que leur bail se termine avant les 2 ans (imposés par la loi avant que je ne puisse leur signifier mon congé de reprise) donc cela ne risque t-il pas de m'empêcher de récupérer mon logement en octobre 2021 ?

Encore merci pour votre aide,
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9 325 >
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27 septembre 2020

Pour moi, cet art 15-I signifie que vous allez donner congé (disons pour une vente en janvier 2021 que vous allez donner votre congé de suite (fin janvier ou début février) pour la fin du bail en cours (octobre 2021), ce congé ne sera valable qu'à partir de 2 ans après la date de vente (janvier 2021 + 2 ans = janvier 2023) :
vos locataires n'auront donc pas à quitter leur logement en octobre 2021, mais seulement à partir de la validité (janvier 2023) du congé ET à la fin du bail "en cours" à ce moment-là, c'est à dire octobre 2024, puisque le bail a été renouvelé en octobre 2021 pour 3 ans.

Demandez confirmation/infirmation à votre notaire ou attendez des réponses des pro de ce forum...

cdt.
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12 octobre 2020
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Bonjour,
Mettez une condition suspensive pour que le vendeur donne congé aux locataires.
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13 octobre 2020
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Mais si le vendeur donnait "congé pour vente" (et je pensais comme toi, mais un intervenant du forum m'avait "repris"), il devrait attendre la fin de la période de préemption du locataire [en gros avril + mai 2021, puisque fin de bail "en octobre 2021" - sans + de précision -, de façon à ne pas priver son locataire de son droit de préemption], pour pouvoir vendre à quelqu'un d'autre :
=> si le locataire achetait, la vente à Peps ne pourrait donc pas avoir lieu.... :-( Risque à courir !
=> et si le locataire n'achetait pas, la vente à Peps pourrait se faire seulement après la fin de ces 2 mois de préemption du locataire, soit en gros à partir de juin 2021 + la condition des 2 ans pour un nouveau propriétaire pour "donner congé pour reprise" d'un logement acheté occupé en location nue => donc, vente possible disons au mieux en gros en juin 2021 + ces fameux 2 ans -> en gros juin 2023 --> le bail en cours se finissant en octobre 2024, le locataire aurait la possibilité de rester jusqu'à la fin de ce bail en 10/2024 ...
La solution du "congé pour vente" par le bailleur actuel au locataire en place comporte le risque supplémentaire du droit de préemption que le locataire pourrait activer...
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on ne peut pas avoir le beurre et l'argent du beurre ! si on achète occupé, il faut suivre les procédures légales pour terminer le bail, si on achète libre c'est plus cher et on comprend pourquoi !
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entièrement d'accord avec toi ... ;-)

Bonne fin de dimanche ! (froid et pluvieux chez moi.... :-((
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