Rachat d'un usufruit et d'une part de nue-propriété

Bonjour à tous et merci de me lire,

Je vous expose ma situation puis vous poserai trois questions précises.

Je vis dans un appartement dont ma mère à l'usufruit. Je lui paie chaque mois un loyer.
Je partage la nue-propriété du logement avec mon unique frère.

Je souhaiterais devenir propriétaire de l'appartement sans léser ma famille.

Je me demande donc si je peux à la fois racheter l'usufruit à ma mère et la part de mon frère.

Voici mes trois questions :

1) Comment se calcule la valeur de l'usufruit ? Je trouve partout la valeur fiscale. Ma mère ayant 67 ans, il serait de 40%. Mais la valeur réelle est-elle déterminée par la loi ou à discrétion entre les parties ? Si oui quelle est la norme pour déterminer la valeur ?

2) Comment procéder si toutes les parties sont d'accord ? Mettons que mon bien vaut 300.000 euros, que l'usufruit soit de 33%. Je paie 100.000 à ma mère et 100.000 à mon frère ?

3) Quelles sont les taxes sur l'opération, que ce soit sur le rachat de l'usufruit à ma mère ou la part de nue propriété de mon frère ? Et quel est le montant des frais de notaires sur ces deux volets de l'opération également ?

Merci d'avance pour les réponses que vous pourrez m'apporter.

Bien cordialement,

Sylvain