Vente maison en indivision et plus-value

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27 juin 2020
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 Ulpien1 -
Bonjour,
Je vous soumets ce que j'ai cru comprendre au sujet de la vente d'une maison restée en indivision avec mes deux enfants au décès de mon Mari en 2006.
J'ai alors opté, lors de la déclaration de succession en 2007, pour le 1/4 en toute propriété et les 3/4 en usufruit.
Ladite maison a été achetée conjointement en octobre 1989 pour 100 000 euros et peut être vendue 900 000 euros à présent. Quelle sera la plus-value applicable à chacun ? De quels abattements bénéficierons-nous.
Les frais de notaire payés en 2007 pourront-ils venir en diminution ?
Je vous remercie pour votre aide.

16 réponses

Bonjour
cette maison est-elle votre résidence principale?Quel était votre régime matrimonial?
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27 juin 2020

Il s'agit d'une résidence secondaire.
Communauté réduite aux acquêts.
Cordialement
Bonjour
Lorsque vous aurez trouvé acquéreur, le notaire vous calculera tout cela. Pour une vente à 900000 euros, je ne fais pas de calculs gratuits.
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27 juin 2020
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Pour une vente à 900000 euros, je ne fais pas de calculs gratuits.

Trop drôle : Ce n'est pas plus dur de faire un calcul pour une cession à 900.000 € que pour une cession à 90.000 €
>
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27 juin 2020

Vous n'avez rien compris à la raison qui sous-tend ma réponse.Breton sans doute!
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27 juin 2020

Quels seraient alors vos honoraires ?
Merci
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27 juin 2020
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Quels seraient alors vos honoraires ?
Votre notaire vous le dira.
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27 juin 2020

Justement, si je pose la question c'est pour avoir une idée dès à présent.
J'ai cité un prix de vente qui ne sera peut-être pas celui de la transaction.
Qui peut me venir en aide ? ma question est sans doute trop compliquée ...
Bonjour,
A combien a été évaluée la maison en 2006?
Quel est votre âge?
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27 juin 2020

Vous l'aurez compris, Aude, si je viens ici c'est parce que je n'ai plus de notaire ...
En 2006, la maison a été évaluée à 400 000 euros.
(je vais avoir 85 ans)
Merci d'avance.
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27 juin 2020
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Qui peut me venir en aide ?
Votre notaire.

ma question est sans doute trop compliquée .............
Si elle est compliquée seul votre notaire saura y apporter une réponse sachant qu'il est concerné............directement, professionnellement et personnellement concerné !!
Bonne journée..
Selon mes calculs, l'impôt sur la plus-value s'élèverait, pour vous à 19.177 euros, et pour chacun de vos enfants à 16.531 euros.

Cependant il s'agit d'un montant maximum, ce sera moins si on déduit les frais de succession, l'éventuelle commission d'agence, et les travaux effectués (à défaut j'ai appliqué le forfait de 15%).

Je suis partie du principe que vous aviez 71 ans au décès de votre époux. Si vous aviez moins de 71 ans cela change le calcul, alors faites le moi savoir.
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27 juin 2020

Un grand merci pour vos calculs et vos précisions notamment pour la commission d'agence.
Au décès de mon Mari, en septembre, j'avais quasiment 71 ans (71 ans en novembre).

Cela fait beaucoup, mais je craignais que ledit impôt soit encore plus élevé.
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27 juin 2020
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Plus-value taxable sur la part (moitié en toute propriété) vous appartenant en propre détenue depuis plus de 30 années = 0

Plus-value taxable sur votre quart en TP et vos 3/4 en usufruit détenus depuis 2006 = 62500 + 7500) = 70.000 €

Taxe sur les plus-values et contributions sociales à acquitter =
environ 16.370 €
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27 juin 2020

Donc, sur la moitié du bien, je n'ai rien à payer. La détention du 1/4 et l'usufruit seront considérés à partir de 2006 ?
Chacun de mes deux enfants a donc reçu 1/4 de la moitié - divisé par deux - de la maison en toute propriété et il paiera alors sur cette fraction.
C'est compliqué tout cela ...
Pour vous oui c’est bien cela.
Par contre vos enfants détiennent 3/4 en nue propriété de la moitié.
Soit 3/16eme de la nue propriété chacun.
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27 juin 2020

Expliquez-moi, Aude, les 3/16 de chacun.
Merci
(je suis vraiment bouchée, n'est-ce pas !)
Vous possédez la moitié en pleine propriété (soit 8/16eme)

Les 8/16emes de votre époux étaient à répartir entre vous et vos enfants.
Vous avez opté pour 1/4 en pleine propriété (soit 2/16emes) et 3/4 en usufruit (soit 6/16emes)
Vous avez donc au total 10/16emes en pleine propriété et 6/16emes en usufruit.

Il reste donc les 3/4 de la moitié en nue propriété de vos enfants.
3/4 de la moitie = 3/8emes
3/8emes a partager entre vos deux enfants= 3/16emes chacun.

Au vu de votre âge, votre usufruit équivaut à 20% de la valeur du bien (s’appliquant à vos droits), la nue-propriété 80%

C’est à dire que sur une valeur de 900000 euros, votre usufruit vaut:
6/16eme de 900000= 337.500 euros
20% de 337.500 = 67.500

J’ai essayé de développer un maximum, j’espère avoir été claire?
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27 juin 2020

Excusez-moi, rien à comprendre, c'est tout simple !!
Encore merci, Aude, de vous être donnée tout ce mal pour me préciser les choses.
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Chacun de vos enfants devra payer environ 21000 € de taxe sur plus value et de contributions sociales
Incroyable tous ces impôts : une maison où nous avions englouti toutes nos économies.
Rien de grave cependant, il restera un petit quelque chose.
Merci à vous aussi, Roudoudou
Et non vous n’etes pas bouchée ;)
Tout ça est plutôt complexe et moi même je m’y perds parfois, bien que ce soit mon métier
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