Gros revenus et difficultés à souscrire un emprunt

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Bonjour,

Nous sommes avec mon épouse propriétaire de notre résidence principale (un appartement de 3 pièces situés dans une ville très proche de Paris) évalué il y a 1 mois à 545.000 euros. Il nous reste environ 350k euros d’emprunt sur cet appartement (soit 200k euros à récupérer sur la vente).

Nous avons signé il y a 3 mois (juste avant le confinement) un contrat de réservation pour une nouvelle résidence principale en VEFA (livraison dans 2 ans) pour un prix de 800k euros.

Le montage est plutôt simple : nous souscrivons un emprunt de 800k maintenant et nous le remboursons à hauteur de 200k euros dans 2 ans lorsque le nouvel appartement est livré et que nous vendons notre résidence actuelle.

Le solde de ce nouvel emprunt serait ainsi de 600k euros - soit un peu moins de 2500 euros / mois de mensualités (assurance incluses).

Nous bénéficions avec mon épouse de revenus confortables (nous avons déclaré 110k euros de revenus sur 2019) avons environ 150k euros de trésorerie et POURTANT nous avons toutes les peines du monde (mais vraiment) à trouver une banque qui accepte de nous financer.

Notre banque actuelle (une banque privée) nous demande 100k d'apport (alors que nous avions déjà mis 100k d'apport dans notre résidence principale actuelle) - hors de questions pour nous de nous dessaisir d'une somme si importante compte tenu contexte actuel.

Et le courtier que nous avons mandaté n'avance pas vraiment depuis 3 mois... Si les banques sont plutôt partante, c'est crédit logement (qui cautionne le prêt) qui freine des 4 fers... Et quand il s'agit de faire une hypothèque (ce qui ne me dérange pas du tout) les banques sont moins enthousiastes...

Je n'explique pas cette situation - je désespère de voir que c'est si pénible alors que nous avons (je pense) de gros revenus...

Des conseils particuliers ?

Merci par avance

2 réponses

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23 mai 2020
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Bonjour,

Le montant du bien fait courir un risque important.

100.000€ pour un apport, c'est bien, mais comparé à 800.000€, cela ne représente que 12.5%.
En cas d'hypothétique problème, s'il advenait que vous deviez mettre en vente rapidement votre bien, 100.000€ ne sont pas suffisant pour couvrir une éventuelle moins-value (vente en urgence, chute du marché) et les intérêts à devoir.

Le problème est là : c'est l'apport qui est trop faible compte tenu du risque encourue par l'organisme d'assurance crédit, surtout dans un contexte de très forte instabilité économique.

CB
En réalité j'ai 200.000 euros d'apport - 100K que j'avais en apport sur mon appart actuel + 100k constitué par la PV réalisée depuis cet achat... C'est hypothétique certes car je récupère ces fonds dans 18 mois lorsque j'aurais vendu ma résidence principale, j'en conviens. Mais je ne pense pas qu'il faille parier sur un effondrement total du marché immobilier qui aurait pour conséquence de faire perdre 50% de la valeur de ce bien...

je pourrais combler un "défaillance" des cours immobilier en prenant dans ma trésorerie sans aucun problème...
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23 mai 2020
5 107 > Jylafuvo
En faisant des calculs raccourcis :
  • chute de 15% du marché immobilier, ce n'est pas improbable : 800.000€ * 15% = 120.000€ de perte ;
  • cout du crédit 600.000€ sur 25 ans (à 1.60% hors assurance), cela représente dans les 180.000€ d'intérêt et d'assurance ;

Le risque à supporter par l'assurance peut dépasser les 300.000€.

Même avec 200.000€ d'apport, il reste 100.000€ que l'assurance n'est pas en mesure de se garantir. D'où l'origine de la demande.

Comme vous ne souhaitez pas sortir plus de trésorerie, effectivement si vous avez la possibilité du nantissement, tentez.

CB
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24 mai 2020
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Les banques n'aiment pas avoir des refus de crédit logement, ou tout autre organisme de cautionnement.
Enfin ça vient plus des conseillers que des banques en fait.
Par méconnaissance ou simplicité, certains conseillers font un raccourci en partant du principe que refus cautionnement = client à risque.
Ou ne veulent juste pas gérer de dossiers compliqués.

A min avis, venez avec au moins 2 estimations de votre résidence actuelle et demandez à rencontrer le directeur d'agence.
Ça a de fortes chances de débloquer la situation.
Mettez dans la balance les actuels produits financiers souscrits dans votre banque.
Ou faites miroiter la souscription de nouveaux produits.

Bon après, compte tenu de la situation sanitaire actuelle et des incertitudes sur l'évolution du marché immobilier, il faudra faire des concessions en terme d'apport ou à minima faire un nantissement d'un contrat d'assurance vie ou autre jusqu'à la vente de votre résidence actuelle.

Personnellement je suis non éligible à Crédit Logement et tout autre organisme de cautionnement.
Mais j'ai jamais eu de soucis à passer par une garantie hypothécaire (PPD) pour mes dernières acquisitions.
Mais j'avoue que compte tenu de la situation actuelle je serais quand même beaucoup moins confiant aujourd'hui.
J'ai déjà deux évaluations faites par 2 agents indépendants...

Mais vous avez raison, ils ne veulent pas gérer des dossiers compliqués...

Je refuse de faire un apport - je récupère 200K euros de trésorerie dans 18 mois en vendant ma résidence principale. Ceci dit, je prends l'idée d'un nantissement de mes contrats d'assurance vie ! Très bon point merci !
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