Non respect d'un bail et d'un état des lieux

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26 mai 2020
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Bonjour,

Mon locataire vient de quitter le logement que je loue.Hélas,celui-ci n'a pas respecté le bail puisqu'il ne m'a pas rendu toutes les clés liées à ce logement.Il a bien nettoyé rapidement cet appartement mais beaucoup de crasse,de poussière,de traces,de champignons subsistent sur les murs,dans les tiroirs et dans la douche.Une planche dans la penderie a été cassée.

Nous avions convenu d'un accord à l'amiable pour son départ : un départ sous trois mois dont le dernier serait "payé" par le fait de garder la caution. Compte-tenu du confinement,l'état des lieux n'a pas pu se faire avec le locataire.

Dans ces conditions, quelles actions me restent-il pour sanctionner mon locataire pour ne pas avoir respecté l'état des lieux et le bail ?

Merci d'avance,
Emeric

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26 mai 2020
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Bonjour,

Pourquoi dites-vous qu'il n'a pas respecté le bail ?

Est-ce une location meublée ou nue ?

Sans état des lieux, vous n'avez aucun recours, sauf à l'assigner auprès du tribunal d'instance si vous avez des preuves de l'état du logement à la sortie, par rapport à l'entrée, et encore.

Cordialement,
>
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26 mai 2020

Je peux toujours présenter une photo du trousseau à la remise des clés et comparer avec le bail qui en mentionnait six.D'autant qu'il a paraphé et signé ce bail. N'est-ce pas suffisant ?
> Emeric68
De plus,pour l'entretien du logement, il suffirait de comparer des photos prises juste avant son entrée avec des photos post remise des clés, non ?
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26 mai 2020
2 254 > Emeric68
Non pour la photo des clés et non pour les photos du ménage, sans état des lieux signé de sa part, le logement est considéré comme rendu en bon état.

Vous auriez pu faire l'état des lieux ou faire appelle à un huissier : https://www.gouvernement.fr/info-coronavirus (question/réponse/immobilier)
>
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26 mai 2020

Sauf que cette sortie a eu lieu le 12 avril 2020....
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26 mai 2020
4 634 > Emeric68
Vous devez faire la preuve, dès les premiers jours, par tout moyen que les dégradations se sont produites pendant la période de jouissance (Cour de Cassation, 3e civ., 18 mars 1998, n° 96-11.624 : JurisData n° 1998-001258 et Cour de Cassation, 3e civ., 9 avr. 2013, n° 12-14.011, F-D, Chettih c/ Boiguile et Traore : JurisData n° 2013-007034).
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27 mai 2020
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bonjour,

"Nous avions convenu d'un accord à l'amiable pour son départ : un départ sous trois mois ..."
Un locataire de sa résidence principale est libre de donner son congé quand il le souhaite (art 12 loi 6/7/1989) : il n'y a pas lieu de "convenir" de quoi que ce soit lors de la signature du contrat de location (modèle pour résidence principale nue ou meublée loi Alur obligatoire, téléchargeable).

Et si ce n'était pas sa résidence principale, vous auriez pu conclure, pour ces 3 mois, un contrat de location saisonnière (qui sont de 90 jours consécutifs à un même locataire et non renouvelables).


"... dont le dernier serait "payé" par le fait de garder la caution."
1/ Ce n'est PAS une "caution", c'est un DG = DÉPÔT de GARANTIE
2/ Le DG ne sert PAS de dernier loyer... c'est illégal, et vous avez eu bien tort de proposer/accepter cet accord.

Absence d'EDLS :
Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG au titre de réparations de dégradations. (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Le bailleur est en droit de mandater un huissier, peu après le départ du locataire [« 15 jours, mais en tout cas inférieur à 3 mois » -> Cour d'appel de Montpellier, arrêt du 22 mai 1996], pour qu’il effectue un EDLS, lequel sera INCONTESTABLE. Les parties seront convoquées au moins 7 jours avant.

cdt.
Bonsoir,

Quelques précisions :

"Nous avions convenu d'un accord à l'amiable pour son départ : un départ sous trois mois ..." C'est mon locataire qui est à l'origine de cette proposition. C'est lui qui a souhaité partir sous ce délai. Cette date de départ n'a pas été fixée dès la signature du bail mais bien trois mois avant son départ réel.

Je vous remercie pour ces précisions sur le vocabulaire juridique même si, dans ce cas, je pense que vous pourriez en toucher un mot à un très grand nombre de propriétaires qui utilisent ces termes dans le sens que j'ai évoqué.

J'ai eu bien tort ? Certainement. Ma bonté m'a perdu puisque cela arrangeait mon locataire.

Cependant, je vous remercie pour ces précisions.
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27 mai 2020
8 050 > Emeric68
"je pense que vous pourriez en toucher un mot à un très grand nombre de propriétaires qui utilisent ces termes dans le sens que j'ai évoqué. "
C'est exactement ce que je fais ! J'ai même plus qu'à faire un copié/collé tellement il y a de gens qui n'emploient pas les termes exacts !!! Et je ne suis pas la seule à le faire, d'autres intervenants s'y emploient !

"Cette date de départ n'a pas été fixée dès la signature du bail "
Donc vous aviez conclu un bail de location (nue ou meublée, peu importe) ?
Si oui, quand il a décidé de partir, il vous a donné son congé ? En bonne et due forme selon la loi Alur ?
Si oui, il est encore temps pour vous de mandater un huissier --> Post 9 : Cour d'appel de Montpellier, arrêt du 22 mai 199.

De quelle façon le rendu des clés a-t-il eu lieu ?
En main propre ou par R+AR ?
Si oui : c'est conforme à la loi.
Si non : votre locataire reste encore votre locataire jusqu'au rendu des clés, et à ce titre, vous doit toujours loyers et charges.
(Petite précision aussi : la "remise" des clés est le passage des clés du bailleur au locataire, et le "rendu" des clés est le passage de ces mêmes clés du locataire au bailleur).

Vous rappellerez ainsi qu'il ne faut jamais mélanger sentiments (quels qu'ils soient) et affaires (quelles qu'elles soient).

cdt.
C'est cela, nous avions conclu un bail de location.

Pour entrer dans les détails, il m'a informé le 22/01/2020 qu'il souhaitait partir le 31/03/2020.Il n'y a eu qu'un arrangement oral (par téléphone). Il n'y a pas eu de préavis de départ écrit.Se rendant compte que le nettoyage de l'appartement lui prendrait plus de temps que prévu, il a déposé les clés (moins deux) le 12/04/2020 dans ma boîte aux lettres.

Merci pour vos précisions sur le vocabulaire juridique.
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27 mai 2020
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Donc, pas de preuve de vos arrangements puisque faits oralement, pas de congé donné conformément à la loi, remise d'une partie des clés dans votre boite aux lettres (façon non légale de rendre des clés)... il est toujours votre locataire !!
Il vous reste à mandater un huissier pour qu'il constate l'abandon du domicile par le locataire [et vous n'avez pas le droit de rentrer chez votre locataire (violation de domicile), tant qu'un huissier n'a pas fait le constat d'abandon de domicile et tant que vous y êtes, avertissez-le que vous le mandatez aussi pour faire un EDLS)].

Autre précision :
"Il n'y a pas eu de préavis de départ écrit."
Un préavis est une notion de temps/durée, donc un locataire ne donne pas un préavis, il donne son congé avec un préavis de 1 ou 3 mois.

cdt.
Je prends note de ces informations.

Cependant, nous avons du nous rendre dans cet appartement (après le 12/04/2020) pour effectuer un ménage indispensable avant l'arrivée du nouveau locataire le 07/05/2020.
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27 mai 2020
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Donc, trop tard pour mandater un huissier !
Ne vous en faites pas, il serait bien étonnant que ce locataire parti et qui vous doit de l'argent se manifeste !!

Bon EDLE avec votre nouveau locataire.
cdt.
>
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27 mai 2020

En clair,il n'est plus possible de faire quoi que ce soit contre cet ancien locataire ?
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Vous devez passer par le Tribunal d'Instance du lieu du logement.
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