Retenue dépôt garantie [Résolu]

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Bonjour,

J’aurais besoin de votre aide car voici les retenus sur notre dépôt de garantie sans que nous ayons étés prévenus ni même informés sur ces derniers concernant les charges. J’aimerai savoir si cela est légal sachant que ce n’est pas mentionné dans le bail.
Merci d’avance

Vos charges pour cette période s’établissent comme suit :

- Eau et abonnement annuel : 29 m3 x 3,78 € = 109,62 €
- Taxe d’ordures ménagères : 46,40 €
- EDF des communs : 18,45€
- Entretien chaudière : 93,41€
Total = 267,88 €

Vous avez réglé sur cette période au titre des avances pour charges la somme de 150 €
Vous me devez donc à ce titre la somme de 267,88€-150 € = 117,88 €

6 réponses

Bonsoir,

Suite à mon poste et un courrier envoyé avec vos conseils voici la réponse apporté par mon ancienne propriétaire par mail. Que puis je faire ?
Merci encore pour votre aide

Mademoiselle, Monsieur,

Je prends connaissance de votre courrier qui m'a été réexpédié.
Je me vois encore dans l'obligation de vous expliquer que nous vivons (apparemment pas vous) une période compliquée, et qu'en conséquence tout prend beaucoup plus de temps.
Ça ne plait à personne mais c'est comme ça.
De plus,je n'ai à priori pas à vous informer de mon état de santé, mais je suis rentrée la semaine dernière après plus de quinze jours d'hospitalisation et je ne suis toujours pas au mieux de ma forme, et ça non plus ça ne permet pas d'aller vite.
Vous envoyer les factures ne me pose pas de problème mais elles sont à Laxou au siège social de la société, et je vis à Luxembourg, donc que ça vous convienne ou non, vous attendrez que 1- je sois en état de me rendre en France et 2- le déconfinement au Luxembourg et en France me le permette.(vous pouvez aller voir toutes les commissions que vous voudrez, personne ne trouvera rien à dire à ça)
Vous remboursez les 124,50 € ne me pose également pas de problème une fois les vérifications faites. (dois je vous réexpliquer pour quelles raison ça ne m'est pas apparu extrêmement urgent?)

Par ailleurs le décompte que je vous ai envoyé n'est pas une revalorisation de charges mais un décompte de fin de bail, les avances pour charges que vous payez chaque mois ne sont que des estimations et donc en fin de bail on fait un décompte, une régularisation de vos charges réelles. Je ne comprends donc pas pourquoi vous me parlez de revalorisation là j'avoue que ça m’échappe..
Concernant la chaudière, je n'ai jamais entendu dire que sa date d'installation ou la date de la dernière révision devait figurer dans le bail ou l'état des lieux. Par contre les frais d'entretien sont bien à votre charge.
Vous recevrez la copie de la facture d'Engie et évidemment j'ai fais le calcul prorata temporis puisque vous êtres restés 6 mois (et non 5) pour cette facture et toutes les autres.

Pour la facture de ménage, sachez que rien ne m'oblige à vous la faire parvenir, un devis suffit. Là encore je ne l'ai pas ici et ne me souviens pas du montant exact, mais sachez que pour un f2 dans le même immeuble il m'a été demandé plus de 300 € pour le ménage, et là à titre d'exemple je peux vous envoyer la facture, j'ai le dossier ici. On ne déplace pas une femme de ménage pour faire, comme dans votre cas, juste les vitres, le dégraissage de la hotte, le nettoyage de la douche et du meuble de salle de bains, elle fait le ménage, point, et il y a des frais de déplacement. Je vous rappelle que je ne vous ai compté que 50 €, mais je peux vous compter la facture réelle une fois entre mes mains, après tout? c'est vrai que je suis toujours un peu trop sympa..Et, permettez moi de vous dire que si vous vouliez éviter ces frais il vous suffisait de faire le ménage, pour un f1 bis ce n'est pas un chantier colossal, et ce sont des questions de propreté et de respect pour les autres.

Pour le coût des filtres, je vous ai indiqué leur référence, il vous suffit d'aller vérifier sur le site d'ikea. Et encore une fois il vous suffisait de les changer vous-même. Vous ne voulez rien faire mais vous jouez les offusqués quand on vous présente la facture.

Bien cordialement,
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7 mai 2021
10 813 > LM1418
Je ne suis effectivement pas assez calée (une pro de ce forum m'a récemment fait remarquer qu'un immeuble collectif n'était pas obligatoirement en copropriété), c'est pourquoi je vous ai conseillé de contacter l'ADIL, mais j'ai trouvé ces 2 textes, dont celui de "legifrance.gouv.fr" qui est LE texte officiel :

https://www.pap.fr/bailleur/fin-bail/la-restitution-du-depot-de-garantie/a3299
extrait :
<< Mais le propriétaire peut néanmoins conserver une quote-part du dépôt de garantie représentant au maximum 20% du dépôt de garantie, même si le logement est restitué au propriétaire en parfait état lorsque le logement est situé dans un immeuble en copropriété. >>

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028806696/2014-03-27/
extrait de l'art 22 loi 6/7/1989

<< Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. >>

Par ailleurs, ne vous laissez pas impressionner par ce bailleur, plein d'ironie méprisante, qui ne s'exprime même pas correctement : vous n'avez pas "fait des avances pour charges", mais vous avez "versé des provisions sur charges" ... !

cdt.
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7 mai 2021

Je vous remercie sincèrement pour votre aide je vais donc les contacter! Je viens de vérifier sur le bail il est preciser qu’il s’agit d’un immeuble individuel...

En revanche je n’ai pas compris la différence entre « faire des avances sur charges » et « verser des provisions de charges » pourriez vous m’expliquer s’il vous plaît.

Tres bonne journée
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7 mai 2021
10 813 > LM1418
C'est juste que le terme légal est "provisions" de charges.

Si je vous avançais 100 € vous devriez me rembourser 100 €.
Si vous me provisionniez 100 € sur une somme due, je n'aurais à vous rembourser que la différence entre la somme due et ces 100 € si la somme due se révélait être au final inférieure à 100 €.,
OU c'est vous qui me devriez la différence entre la somme due et votre provision si la somme due se révélait être au final supérieure à 100 €.
Vous saisissez la différence ?

C'était juste pour vous montrer que votre ex bailleur n'est pas aussi pro que ce qu'il voudrait le paraître !!

Mettez les problèmes noir sur blanc (de façon claire et nette) et contactez l'ADIL : vous aurez un RV où vous apporterez tout votre dossier. Vous avez le temps puisque le RV ne vous sera donné que pour après la fin du confinement :-)

Voir la réponse d'une pro de l'immobilier : https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8540291-restitution-du-dg#1

cdt.
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7 mai 2021

D’accord merci beaucoup pour toutes vos explication cela m’a été d’une grande aide ! :)

Tres bonne journée à vous
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7 mai 2021
10 813 > LM1418
Vous avez posté avant moi vous n'avez certainement pas dû voir mon rajout
Voir la réponse d'une pro de l'immobilier : https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8540291-restitution-du-dg#1
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Bonjour,

J'ai lu la réponse de votre bailleresse qui est dégoûlinante de mépris. Pas très sympa !

Par contre, je réponds à quelques questions :
1. vous dites que vos voisins n'ont pas reçu la même "facture" que vous, c'est normal, ils n'ont aucune raison de recevoir un décompte s'ils ne partent pas,
2. l'entretien de la chaudière doit être fait une fois par an, certes vous n'êtes restées que 5 mois, mais c'était quand même des mois d'hiver qui "tirent" sur la chaudière bien plus qu'en été et en automne, et comme elle vous facture au prorata, il n'y a rien d'anormal,
3. un locataire n'a pas à payer une facture de ménage globale mais uniquement ce qui concerne son logement,
4. copropriété ou pas, un bailleur ne peut pas retenir plus de 20 % du loyer et s'il ne s'agit pas d'une copropriété, il faut que le bailleur ait une bonne raison pour retenir ce montant de manière provisoire car il n'a pas à attendre l'AG de copropriété dans ce cas !
5. si l'EDL a fait mention de réparations nécessaires, elle avait bien deux mois pour rendre le DG ...

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7 mai 2021
5 200 > LM1418
C'est simple, la loi dit qu'elle a un mois pour rendre le DG s'il n'y a rien de spécial sur l'EDL et 2 mois s'il y a des réparations à faire, en présentant des justificatifs (article 22 de la loi du 6 juillet 89 : "Il [le DG] est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées." )

Les 20 % en copro, c'est une tolérance parce que les copro ne font leur bilan comptable qu'une fois par an. Votre bailleresse n'y a donc même pas droit. Donc soit elle applique la loi et rend votre DG tout de suite, ou elle ferme sa bouche et ne retient pas plus de 20 %. Cela vous paraît assez convaincant ?
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7 mai 2021
5 200 > LM1418
ça me fatigue, je n'arrive plus à modifier mes messages, c'est nouveau ça !

J'ajoute donc un lien ici : https://www.litige.fr/articles/retenue-sur-depot-de-garantie-caution-proprietaire
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7 mai 2021

Merci beaucoup Valenchantée nous allons donc immédiatement renvoyer un AR n’ayant eu qu’une restitution partielle de notre DG et aucune réponse de l’ADIL.
Merci encore et bon dimanche
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7 mai 2021
5 200 > LM1418
de rien, bon dimanche à vous ! :)
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7 mai 2021
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bonjour,

un MERCI d’avance aurait été apprécié…

CHARGES : avant de pouvoir vous répondre, merci de dire comment est exactement notifié le § des charges dur votre contrat de location,

TEOM : si votre location est meublée, est-il mentionnée une clause spéciale pour le TEOM ?

CHAUDIÈRE : quelle est la date du denier entretien fait avant votre entrée dans les lieux ?

Avez-vous des justificatifs des retenues faites ?

cdt.
Bonsoir,

Comme vous pouvez le voir un MERCI D'AVANCE est bien écrit a la 5eme ligne de ce post.

Le logement est non meublé. Je n'ai aucune facture des retenues éfféctuées juste l'explication dans le mail reçu dont je vous ai fait le copier coller.
Le dernier entretient de la chaudière n'est ni mentionnée sur le bail ni sur l'état des lieux.
Merci pour votre aide
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7 mai 2021
10 813 > LM1418
Désolée, mais j'ai l'habitude de voir les Merci en fin de post et pas au beau milieu !!

Charges : je vous demande comment sont mentionnées les charges SUR VOTRE BAIL, pas "sur le mail des retenues".

Logement nu, donc:
- la TEOM est due sur justificatif, au prorata du temps d'occupation et sans les frais de gestion, et pas la peine que ce soit mentionné sur le contrat de location.
- Chaudière : l'entretien annuel est dû par le locataire et pas la peine non plus que ce soit mentionné sur le contrat de location.
Aviez-vous demandé - lors de la signature du contrat de location - à quelle date avait été effectué le dernier entretien annuel afin de pouvoir prévoir le vôtre ?
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26 mars 2020

Bonjour,

Merci de votre réponse.
Je vois oui, cela veut donc dire qu'elle peut nous facturer les ordures ménagères une fois que l'on quitte le logement c'est bien cela ? Je me permet de demander ayant au paravent eu 2 appartement le dernier datant de 2018 et n'ayant jamais eu à faire a ce genre de frais une fois le logement quitter.

En ce qui concerne la chaudière la bailleuse venait de la changé je n'ai donc pas demandé pour l'entretient, de plus il est mentionnée "chaudière en bon état" sur le bail.

En ce qui concerne la page référant aux charges sur le bail je vous la dépose dans les grandes lignes ci joint :

"des impositions en principal et accessoire, qui correspondent à des services dont le locataire profite directement."

"les charges locatives donnent lieux au versement de provisions et doivent en ce cas faire l'objet d'une régularisation annuelle."

"La provision de charge mensuelle est fixée a 30 euros."

"Cette provision sera révisée chaque année et justifiée en fonction des résultats antérieurement arrêtés et si l'immeuble est une copropriété par le budget annuel."

"Si l'immeuble n'est pas soumis au statut de copropriété (ce qui est le cas ici), les charges seront réparties selon le principe suivant :
- prorata nombre de personnes
prorata de la valeur cadastrale pour la taxe d'ordure ménagères.
UN MOIS AVANT LA RÉGULARISATION DES CHARGES LE BAILLEUR EN COMMUNIQUE AU LOCATAIRE PAR DÉCOMPTE PAR NATURE DES CHARGES [...] durant les 6 mois à compter du décompte les pièces justificatives sont tenues a la disposition du locataire." (chose non faite dans notre cas)

"lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième."
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7 mai 2021

Bonjour,

Je suis donc restée dans le logement de septembre à janvier soit 5 mois pleins.

En revanche ce que je ne comprends pas c’est que nous sommes les seuls locataires à recevoir cette facture (étant bons copains avec les autres locataires qui eux n’ont rien reçu. Je ne remet pas la faute sur ma bailleresse mais celle ci a mis 2 mois à nous rendre la caution alors que l’état des lieux de sorti était conforme à celui d’entrée. De plus cette dernière nous réclame 141€ de loyer alors que nous avons envoyer un mail avec les justificatifs de virements ainsi qu’un tableau Excel lui montrant que tout ses loyers ont bien été perçu APL et virement confondus.
Je me questionne à savoir si il est bien légal de nous faire payer toutes ces sommes alors qu’aucun autre locataire ne les paye.

J’ajoute que j’ai du quitter le logement pour raison de santé réduisant mon pré avis à 1 mois et cette dernière m’a traiter de menteuse lors de l’état des lieux de sorti alors que j’étais dans un état pitoyable. De plus elle a appeler mon médecin afin de vérifier si mon certificat médicale n’était pas caduque.

Je me demandes si tout cela n’est pas un moyen de se venger.

Cordialement
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26 mars 2020

"Je suis donc restée dans le logement de septembre à janvier soit 5 mois pleins. "
donc, la retenue pour l'entretien annuel de la chaudière est à contester (courrier R+AR).
Je n'ai pas pensé à vous demander si la chaudière dont vous parlez est individuelle ou collective... je suis partie du principe qu'elle était individuelle...

"... a mis 2 mois à nous rendre la caution alors que l’état des lieux de sorti était conforme à celui d’entrée."
Quand pas de retenue sur DG pour dégradations le bailleur dispose de 1 mois à partir du rendu des clés pour restituer le DG : voir le § II - H de mon topo en cliquant ici
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2

"... nous réclame 141€ de loyer alors que..."
Rajoutez ce problème (en renvoyant vos preuves de paiement) dans votre courrier R+AR de contestation (quand litige, les mails ne sont pas des preuves, mais ne sont considérés par la justice QUE comme un début de preuve).

"... elle a appeler mon médecin afin de vérifier si mon certificat médicale n’était pas caduque. "
C'est son droit.

Bon, d'autres infos non dites à annoncer ??
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7 mai 2021

Bonjour,

Tout d'abord merci à vous djivi38 pour toutes vos réponses concises et argumentées, textes à l'appui.
Je dois dire que j'ai trouvé mon bonheur dans le sujet des EDL et de leur validité lorsque ceux-ci ne sont pas remis le jour même de leur signature (soit lors de la remise ou de la restitution des clés) : https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8025122-etat-des-lieux-de-sortie-non-valable-et-restitution-depot-de-garantie

Pour le présent post, lorsque vous dites "les mails ne sont pas des preuves, mais ne sont considérés par la justice QUE comme un début de preuve". Les juges ne seraient-ils en retard sur leur temps ? Une LRAR fait preuve de l'envoi et de sa réception (quand le pli est retiré) mais cet envoi n'atteste pas du contenu du pli. En effet, il arrive et est arrivé que des malins (dont certains avocats) envoient une enveloppe vide en recommandé avec accusé de réception.

Un mail laisse pourtant une trace (date, heure, émetteur, code source, ...).

J'ai remarqué que sur le cerfa 16042-01 "requête aux fins de saisine du TJ - demande en paiement d'une somme", le ministère de la justice demande votre adresse électronique et votre consentement à la transmission électronique des avis, récépissés, convocations. C'est donc que le ministère de la Justice considère que ses propres envois électroniques sont valables. Il devrait en être de même à l'égard des justiciables qui procèdent par voie électronique.


Pouvez-vous creuser la question car les échanges entre un bailleur et un locataire ayant un litige sont en ce moment de confinement Covid-19 très difficiles pour se rendre dans un bureau de poste ouvert pour procéder par recommandé avec accusé de réception.

Cordialement avec mes remerciements anticipés.
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7 mai 2021
10 813 > Veve
bonjour,

"Je dois dire que j'ai trouvé mon bonheur dans le sujet des EDL et de leur validité lorsque ceux-ci ne sont pas remis le jour même de leur signature (soit lors de la remise ou de la restitution des clés)"
Sauf que, depuis 2018, j'ai affiné mon topo...
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2
je me cite (!!) :
<< .... ET, qu’il soit établi sur support papier ou sous forme électronique, il doit être remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire au moment de sa signature : art 3-3° du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
Mais << aucune sanction n’est prévue à un manquement aux formalités et mentions prescrites >> (donc l’EDL reste valable) :
https://blogavocat.fr/space/mantione/content/le-d%C3%A9cret-n%C2%B0-2016-382-du-30-mars-2016-et-les-modalit%C3%A9s-d%E2%80%99%C3%A9tablissement-de-l%E2%80%99%C3%A9tat-des-lieux_

cdt.

"... mais cet envoi n'atteste pas du contenu du pli. "
Il existe des lettres dont le contenu est écrit sur la face interne du contenant (vous pouvez même vous-même plier une feuille A4 d'une certaine façon de façon à obtenir un carré, avec votre texte sur la face interne de la feuille et l'adresse sur un carré extérieur).
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Bonsoir,

Merci pour votre réactivité.
Sans avoir lu votre réponse, je me suis rendue compte que vous aviez affiné votre topo et je viens de réagir dans le sujet même. L'avocat au barreau de Lyon fait seulement remarquer que
En tout état de cause, aucune sanction n’est prévue à un manquement aux formalités et mentions prescrites.
. En effet, la loi ALUR n'a pas introduit de sanction mais l'avocat n'en tire cependant aucune conséquence sur la validité des EDL. Je n'ai pas trouvé de jurisprudence qui puisse nous conforter dans un sens ou dans l'autre.

Quant aux envois en recommandé avec AR, le pliage auquel vous pensez est malheureusement fort peu utilisé. En ce qui concerne les modes de preuve, j'ai fait des recherches et trouvé quelques éléments ici : https://cours.unjf.fr/repository/coursefilearea/file.php/105/Cours/09_item/indexI0.htm
et à l'article 1358 du code civil.
Bien cordialement.
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Bonsoir,

La chaudière est bien individuelle. De ce fait pour quel motif puis je contester l'entretient de la chaudière auprès de cette dernière ? Cela est il du au fait que l'occupation du logement n'est que de 5 mois ?

Non je vous ai fait le tour de la question mdr

Je vous remercie pour votre aide.
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Puisque votre bailleresse a changé la chaudière juste avant votre entrée dans les lieux et que vous n'êtes restée que 5 mois dans ce logement... forcément l'entretien ANNUEL n'était pas encore à faire.
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Daccord je vous remercie.

Dernière question, dans le mesure ou les autres locataires n'ont pas reçu de revalorisations de charges que pouvons nous faire ?

Bonne soirée.
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Vous rien, puisque vous avez eu la régularisation de vos charges, à part dire aux autres locataires de demander la régularisation de leurs charges, avec les justificatifs et de leur conseiller de bien vérifier le total dû par rapport aux provisions mensuelles qu'ils ont versées (à moins que leurs charges soient "au forfait" ?) : si ça se trouve, c'est le bailleur qui leur doit de l'argent... ce qui expliquerait l'absence de régularisation... dans le cas où leur bailleur serait malhonnête...