Nombreux coemprunteurs d'une même famille

Bonjour,
Ma famille a besoin d'emprunter environ 400 000 pour un investissement locatif (qui à terme deviendra une maison de famille).
Tout le monde est d'accord pour se lancer, mais si nous mettons tout le monde, j'ai peur que le dossier fasse peur aux banques par sa complexité, donc qui mettriez-vous ?
Il y a déjà ma femme et moi (8200 imposables mensuels, répartis de façon presque égale). Pour simplifier, disons que nous apportons par ailleurs la quasi-totalité de l'apport.

Petite question sur l'apport :
1) Est-ce vraiment stratégique d'atteindre 10% d'apport (possible mais nous aimerions éviter) ou bien 6% (couvrant plus que tous les frais annexes de cet investissement locatif en VEFA) reviendraient-ils à peu près au même, du point de vue des chances d'acceptation du dossier ?

Pour raisons familiales complexes à expliquer, nous voulons au minimum ajouter ma mère OU mes deux frère et sœur.

Questions sur les coemprunteurs potentiels :

1) Ma mère (divorcée, sans pension alimentaire) a une bonne retraite (3300 mensuels imposables) et pas de crédit mais n'est pas assurable (ce point est certain). Connaissez-vous par hasard des banques qui accepteraient de prendre en compte ses revenus sans l'assurer, sachant que l'assurance des autres emprunteurs peut déjà couvrir le prêt à 200% ?

2) Mon frère a un bon profil (3000 mensuels imposables, crédit en cours très faible comme ma femme et moi). C'est donc lui que j'hésite le moins à ajouter. Cela dit, sa femme (communauté légale) serait forcément ajoutée aussi (pas assurable mais pas de problème car pas de revenus), donc l'ajout de mon frère ajouterait en fait déjà deux coemprunteurs. Devrions-nous les ajouter ?

3) Enfin, ma sœur a un profil plus délicat (je commence à me demander s'il n'aurait pas été préférable d'inclure ma mère malgré son profil non assurable plutôt que ma sœur, piste que nous avons commencé à suivre mais peut-être à tort). Est-il possible de l'inclure ?
En effet :
- Ma sœur paye pendant encore près d'un an un loyer pour sa résidence principale, mais ce n'est peut-être pas le pire, je crois que ce loyer ne serait pas pris en compte pour la capacité d'emprunt puisqu'elle emménagera fin 2020 dans son futur logement acheté en VEFA.
- Le problème, c'est plutôt son gros crédit immobilier pour ce futur logement, qui ferait passer toute la famille au-dessus de 33% d'endettement, sauf si l'on inclut ma mère OU le compagnon de ma sœur (inclure ce dernier n'est pour le moment pas du tout une piste, même si votre avis est le bienvenu, et son profil est compliqué : revenus comparables à ceux de ma mère MAIS à son compte, certes depuis longtemps).
- Ma sœur et son compagnon ne peuvent pas changer de banque, contrairement à toutes les autres personnes citées.

Voilà, j'ai donné beaucoup d'infos, mais pas ce qui est accessoire pour ne pas noyer. Auriez-vous s'il vous plaît par hasard des certitudes ou des idées relatives au trois questions (compte tenu des pratiques bancaires pour ce type de dossier complexe) ?

Merci beaucoup par avance, toutes les idées sont les bienvenues.

Très bonne journée !