Dépôt de garantie ; contentieux sur le calcul

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Bonjour.
Contexte : Bailleur, j’ai remboursé en mai 2019 le dépôt de garantie au locataire dans les délais légaux, après avoir déduit le montant des réparations locatives dûment constatées (1 facture et 1 devis) dans l’état des lieux de sortie, et la provision pour charges locatives. Sur ces charges locatives, mon calcul était erroné car au lieu de prendre les 20% de charges de la dernière année connue, j’ai facturé par méconnaissance de la loi la totalité des charges de la dernière année connue au prorata de la période réelle d’occupation, tout en assurant au locataire que je régulariserais dès l’obtention de l’etat définitif des charges, vers mi 2020.
Après avoir tenté une conciliation en contestant les réparations locatives et le calcul des charges, qui n’a pas aboutie, le locataire va faire un recours devant le tribunal d’instance pour obtenir la condamnation du bailleur pour non restitution du dépôt de garantie dans les délais (avec à la clé la tentative de récupérer la lucrative pénalité de 10% du loyer mensuel pour chaque mois de retard, ce qui fera, au bout de 12 mois une somme très importante au profit du locataire, à laquelle s’ajoutent les dommages-intérêts éventuels et les frais irrepetibles. ).

Question : Le juge peut-il, au vu du fait que j’ai remboursé de façon justifiée une partie du dépôt de garantie, et que je me suis engagé à régulariser le calcul des charges à réception de l’etat définitif , considérer que le calcul de la pénalité de retard évoquée plus haut n’est pas applicable ? Ou est-il obligé d’appliquer ce calcul de pénalité ?
Merci pour votre avis

1 réponse

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bonjour,

"car au lieu de prendre les 20% de charges de la dernière année connue...."
Même si vous aviez fait ça, ça aurait été faux !!
Si le logement du locataire est en copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum de 1 mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des provisions mensuelles de charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, sur justificatifs, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6).


art 22 - 7 de la loi du 6/7/1989 :
« A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard », à condition que - au jour du rendu des clés - il n’ait pas eu de dettes de loyer NI de dettes de provisions mensuelles de charges ET qu'il ait donné sa nouvelle adresse (obligation pour le locataire sortant : article 22 de la loi du 6 juillet 1989), et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil.
  • En tout premier lieu, vérifiez si votre locataire est fondé à demander des pénalités de retard (les 3 conditions ci-dessus mentionnées).
  • Ensuite, s'il y a bien droit :

1°/ calculez le montant du DG initial MOINS les retenues faites au titre des réparations de dégradations et MOINS les 20% de 1 mois de loyer en principal = X € = le montant que vous auriez dû restituer sous 2 mois à partir du rendu de l'intégralité des clés.
2°/ comparez le montant de ce que vous avez réellement restitué avec le montant X € : ça vous donne le "restant dû" du DG non restitué dans les temps = Y €
3°/ c'est ce montant de Y € qui sera majoré de 10% du loyer mensuel hors charges et multiplié par le nombre de mois de retard entamés, auquel - si le locataire en fait la demande au tribunal - il faudra ajouter des dommages et intérêts au titre de l'art 700 du Code civil.

Si le locataire est fondé à vous demander des pénalités de retard, le juge appliquera la loi.


Espérant avoir pu vous aider.
cdt.