Location parking bail de 10 mois

Bonjour.
Je loue un parking depuis septembre 2014. J ai signé un bail de 10 mois qui a été renouvelé par tacite reconduction. En Janvier 2017 le propriétaire a augmenté de loyer par sms, J ai fait valoir la date anniversaire de la signature du bail , l augmentation a eu lieu en septembre. En decembre de cette annee nouvelle augmentation signalée par sms, cette fois d un montant de 12%. Je fais valoir la date anniversaire et le montant de l augmentation qui est excessif. Le proprio me répond que c est comme ca et que le bail initial étant de 10 mois la date anniversaire varie d année en année. Est ce vrai ?
Le bail a été signé le 1er septembre.
De plus l augmentation est énorme et depasse tous les taux qui existent. Des travaux ont eu lieu comme l isolation du plafond du parking afin d améliorer l isolation des appartements situés au dessus du parking mais en aucun cas cela ne change le parking en lui même.
Peut on augmenter un loyer lorsque des travaux ont été faits même s ils ne concernent pas directement le parking ?
Merci