Augmentation loyer maximum + application de IRL

Bonjour,
mon bailleur souhaite augmenter mon loyer de presque du double. Il le justifie par des travaux d'améliorations (changement de fenêtres et poses de volets) et par la sous évaluation du loyer par rapport aux autres du même bâtiment.
Il m'informe qu'il va lisser cette augmentation sur 6 ans.
Mon prochain loyer sera donc augmenter au maximum que la loi l'autorise.
Cependant, il applique en plus l'IRL sur ce nouveau loyer.
J'ai donc 2 augmentations cumulées.

Mes questions sont les suivantes :
A t-il le droit de cumuler ces 2 augmentations?
Est ce que ces travaux sont considérés comme des travaux d’améliorations?

Je précise que dans le bail il y a les 2 clauses (IRL et possibilité d'augmenter le loyer suite a des travaux d'amélioration). Il a fait cet démarche dans les règles et dans le temps impartie (Lette AR et 6 mois avant la date anniversaire du bail).

Enfin, les éléments qu'il me transmet, pour justifier la sous évaluation du bien, sont complets a part le fait que les références des loyers données datent de moins de 3 ans (en me renseignant, j'ai vu qu'il devait donner des loyers de références de plus de 3 ans).
Autre question:
Est ce que l'avenant au bail qu'il me propose est valable ou puis-je lui opposer cet argument pour déclarer la nullité du bail?

Merci beaucoup pour votre aide.

Laurent