Bail de 1984 en franc ...

Question

Bonjour, 
J’ai acheté un bien déjà loué avec un bail qui date de 1984 … Dans ce bail il est stipulé :
-	Désignation : « un appartement se composant : un hall, …. Le tout en bon état ainsi que cela ressort d’un procès verbal de constat dressé par … huissier de justice ». Je n’ai jamais eu l’état des lieux d’entrée et j’ai appelé l’huissier de justice qui n’a plus d’exemplaire de cet été des lieux. Que faire lors de la sortie des lieux ? la locataire me dit ne rien avoir non plus …
-	Loyer de 1350frs. « le montant du loyer ci-dessus désigné est indexé sur l’indice de la construction publié par les pouvoirs publics et sera en conséquence révisé en plus ou en moins selon les variations dudit indice et ce, tous les ANS, aux dates anniversaires du présent bail, en prenant pour base 100 – 4ème trimestre 1953. ». Aujourd’hui la locataire continue à me verser mensuellement 325€/mois comme avant. Je n’ai pas d’avenant ni trace écrite de ce loyer qui a dû être revalorisé. Comment faire pour clarifier la situation ? Pourrait-elle du jour au lendemain verser un loyer inférieur en stipulant qu’il n’y a pas de justificatif et que 1350 frs => 1350/6.56 => 205.8€ ?? Dois-je calculer la revalorisation depuis 1984 ? comment faire ?
-	Pour les charges : « La locataire remboursera aux propriétaires suivant la répartition établie par ceux-ci pour l’immeuble dans un esprit d’équité, la taxe municipale d’enlèvement des ordures ménagères, la consommation d’eau, …. » aujourd’hui elle me dit que ses charges sont comprises dans les 325 € qu’elle verse chaque mois …. Comment savoir dans ces 325€/mois quelle est la part loyer et charges ???
Pour info la gestion locative était quasi inexistante avant. Ils lui demandé juste une participation pour la citerne de gaz quand il y avait la livraison … (depuis j’ai relié au gaz de ville).
Mon but n’est pas de mettre en difficulté cette personne âgée mais de connaitre mes droits et savoir comment clarifier et régulariser la situation … 
Merci à vous par avance pour votre retour.

djivi38 · Answer

bonjour, c'est au moment de la vente que vous auriez pu/dû demander au vendeur : - son exemplaire d'EDLE (vous pouvez encore le lui demander), - le montant du DG (Dépôt de Garantie) même si vous ne l'avez pas récupéré ce sera à vous de le rendre à votre locataire (ou à ses héritiers en cas de décès), - son exemplaire de contrat de location, - et tout ce qui concerne ce logement : comptes de copro, comptes rendus des AG,.... LOYERS : puisque le 4° trim. est le trimestre de référence, vous pouvez faire la révision du loyer en fonction des indices IRL du 4° trim. à la date anniversaire du bail. La rétroactivité n'est plus de mise pour les révisions de loyers depuis la loi Alur. Donc vous pouvez faire soit une "révision" annuelle soit, si vous estimez que le loyer est sous-évalué, une "réévaluation" : voir cet extrait d'un de mes topos (dont vous pouvez lire l'intégralité (post 4) par ce lien (lisez également le § III-H sur les charges) : https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8379252-une-solution-de-logement-en-urgence#4 § IV -A) RÉVISION DU LOYER : - Un loyer peut être révisé chaque année (à la date anniversaire du bail OU à une autre date mentionnée sur le bail) SI et uniquement SI une révision a été prévue sur le bail lors de sa signature (si possible avec indice & trimestre de référence). https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F13723 https://www.insee.fr/fr/information/1300612 https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028778231/2014-03-27/ (art 17-1) - Loi du 6/7/1989 -> art. 17-1 -> I -> alinéa 3 : une révision n'est PAS rétroactive. Si le bailleur ne l'a pas faite dans l'année qui suit la date où elle aurait pu être faite, le bailleur est réputé y avoir renoncé. Cependant, le bailleur peut faire une révision en cours de bail s’il a oublié de la faire à l’échéance, MAIS l'augmentation de loyer qui en résultera ne prendra effet qu'à partir du jour de l'ENVOI de la demande du bailleur (par courrier R+AR pour éviter tout litige). - En l’absence de la mention de révision sur le bail, il est illégal de procéder à une révision et donc, le loyer restera LE MÊME pendant toute la durée d’une même location. B) RÉÉVALUATION DE LOYER : Art.17-2 de la loi 6/7/1989 : en cas de loyer sous-estimé, le bailleur dispose de la possibilité de le réévaluer à la date anniversaire du bail ET en suivant une procédure très stricte ; à défaut du respect de la procédure, le loyer reste inchangé. https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000037670687/2018-11-25/ https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1312 CHARGES (voir le § III-H de mon topo sur la location résidence principale) : « La locataire remboursera aux propriétaires (...) la taxe municipale d’enlèvement des ordures ménagères, la consommation d’eau, …. » --> TEOM : voir mon topo (post 7) par ce lien : https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8327300-teom-location-ne-figurant-pas-sur-taxe-fonciere#p8327723 --> "consommation d'eau, ... " : qu'y a-t-il à la place de ces pointillés ? Si cette location est nue (non meublée) : les charges sont obligatoirement sur provisions mensuelles avec régularisation annuelle suite à l'approbation des comptes en AG. En espérant vous avoir un peu aidé. cdt.

Bail de 1984 en franc ...

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