Vente d'un bien démembré

- - Dernière réponse : Gilaudi_1944
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- 29 oct. 2019 à 17:57
Bonjour,
Pouvez-vous SVP m'éclairer précisément sur la législation fiscale en vigueur concernant la répartition usufruit/nue propriété d'une vente d'un bien immobilier à un tiers. sachant que ce bien a été démembré il y a dix ans entre parents nu-propriétaires, et enfants usufruitiers?
Les parents ne sont pas imposables puisque la détention remonte à plus de 30 ans, les enfants sont imposables sur la plus value.
Peut-on répartir fiscalement le montant de la vente au choix ? En effet, il y a 10 ans la nue propriété était de 60% aujourd'hui elle serait de 70%. conserver la répartition d'origine permettrait de réduire la fiscalité sur la plus value.
l'article 621 du code civil peut il s'imposer à l'administration fiscale? :
"En cas de vente simultanée de l'usufruit et de la nue-propriété d'un bien, le prix se répartit entre l'usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l'usufruit sur le prix"

D'avance merci pour vos réponses.
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Bonjour
Je m'en doutais...
D'abord un rappel: le droit fiscal n'est pas lié par le droit civil qu'il applique selon la nature des impositions. Pour bien cadrer cela, on parle d'autonomie du droit fiscal.
Dans cette vente, vos parents titulaires de l'usufruit, sont exonérés d'impôt sur la plus-value compte tenu du temps de détention.
Au plan fiscal, le prix de cette vente est réparti entre vous au prorata des droits de chacun, étant rappelé que l'usufruit sera calculé selon le barème fixé par l'art 669 du CGI, à l'exclusion de toute autre règle (BOFIP).
En conséquence votre plus-value sera calculée en fonction de la valeur de la NP déclarée dans l'acte de donation, et de la partie du prix de v ente /que vous recueillez par application de l'art 669 du CGI;

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Gilaudi_1944
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Merci pour cette réponse bien développée,

une précision cependant s'il vous plait,

vous ecrivez : "En conséquence votre plus-value sera calculée en fonction de la valeur de la NP déclarée dans l'acte de donation,...."
Or, au moment de la donation la valeur de la nue propriété était de 60%, et dix ans ont passés, selon le barême du CGI la valeur est passée à 70 % ce qui implique une double sanction
1- le prix a évolué en 10 ans
2- mais de plus la NP passe de 60 a 70 %
QUESTION
faut il prendre les 70% du prix de vente total pour déterminer la plus value au moment de la vente ou bien calculer cette plus value sur 60% du prix de vente, ce qui correspond à la part donnée dans l'acte de donation?
Merci
condorcet
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11233 > Gilaudi_1944
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@Gilaudi
Pour compléter l'information contenue dans mon message n°1, de joins en copier-coller, la doctrine apparaissant dans la Dictionnaire de l'Enregistrement n°2961 c 1-premier terme de la différence-page 690 v, selon la doctrine de l'administration, à titre de règle pratique, il est admis que cette ventilation suive le barème de l'article 669 du CGI, ce qui laisse le choix aux contribuables de vendre chacun à SON prix ses droits en usufruit pour l'un et de ses droits en nue-propriété pour l'autre.
Cette doctrine ne date pas d'aujourd'hui. Elle est la sienne depuis la loi de juillet 1976 et n'a pas variée.

CESSION D'UN IMMEUBLE DONT LA NUE-PROPRIÉTÉ ET L'USUFRUIT APPARTIENNENT À DES PROPRIÉTAIRES DIFFÉRENTS
Le prix global doit être ventilé de façon à faire apparaître distinctement le prix de cession de la nue-propriété et celui de l'usufruit, en fonction de leur valeur réelle au jour de la vente.
A titre de règle pratique, il est admis que cette ventilation puisse être effectuée en appliquant le barème prévu par l'article 669 du CGI, en tenant compte, bien entendu, de l'âge de l'usufruitier au jour de la vente.
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m'éclairer précisément sur la législation fiscale en vigueur concernant la répartition usufruit/nue propriété d'une vente d'un bien immobilier à un tiers
Contrairement aux pratiques actuelles, la valeur d'un usufruit relève d'une décision prise par les acteurs de la vente:- les usufruitier et nus-propriétaires.

l'article 621 du code civil peut il s'imposer à l'administration fiscale? :
Non, ce serait contraire à sa doctrine.
En effet depuis l'instauration de la législation sur les plus-values immobilières remontant ( de mémoire) au 19 juillet 1976 et celle en application depuis le 1° janvier 2004, l'administration a toujours soutenu la même doctrine selon laquelle les parties pouvant déterminer le prix de la vente de leurs droits respectifs, étant ici rappelé, qu'en l'absence d'indivision entre usufruitier et nu-propriétaire, l'un et l'autre doit se déterminer.
Cette doctrine tient au fait que ni l'Etat, et encore moins l'Administration, n'estime devoir s'immiscer dans le règlement des intérêts privés entre particuliers.
L'Administration complète sa doctrine en stipulant que les contribuables peuvent, à titre de règle pratique, se référer aux valeurs de l'usufruit fiscal décrit par l'article 669 du code général des impôts que vous connaissez.

Article 669
Modifié par Loi - art. 28 JORF 31 décembre 2003
Modifié par Loi 2003-1311 2003-12-30 art. 19 1° Finances pour 2004 JORF 31 décembre 2003
Modifié par Loi de finances pour 2004 (n° 2003-1311 du 30 d... - art. 19
I. – Pour la liquidation des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière, la valeur de la nue-propriété et de l'usufruit est déterminée par une quotité de la valeur de la propriété entière, conformément au barème ci-après :.............................................................


Bien entendu, dans l'acte de vente vous aurez soin de faire préciser le prix de vente que chacun (usufruitier et nu-propriétaire) aura décidé afin qu'il n'y ai pas de discordance entre les termes de l'acte et le libellé de la déclaration de plus-value.
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Pour faire court, il existe un barème fiscal (art 669 du CGI) qui s'impose aux parties pour le calcul de droits ou taxes dus à l'administration.

Par contre, au plan civil, les parties peuvent utiliser une autre clé de répartition (art 621 du CC).
condorcet
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11233 -
@Gayomi
Pour les droits d'enregistrement et la TPF, et non pour les plus-values

Article 669
I. – Pour la liquidation des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière, la valeur de la nue-propriété et de l'usufruit est déterminée par une quotité de la valeur de la propriété entière, conformément au barème ci-après :
Gilaudi_1944
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1 -
Merci,
je pense avoir compris que la partie de la plus value réalisée par les enfants se déterminera, quoiqu'il en soit selon le barème 70% du montant de la vente totale si les parents ont + de 70 ans
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Merci
Bonjour
Avant d'aller plus loin; cette répartition me parait bizarre:ne serait-ce pas plutôt l'inverse-parents usufruitiers?
Gilaudi_1944
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si en effet, Parents usufruitiers, vous avez raison
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Merci
Bonjour
Réponse négative, l'évolution des valeurs de chaque partie du démembrement n'est pas prise en compte au sens où vous l'entendez.
Prix d'acquisition. application de l'art 669 ou 762 ancien selon la date de l'acte de donation
Prix de cession:application de l'art 669 au prix déclaré dans l'acte qui doit préciser la répartition des droits entre NP et US selon leur valeur au jour de l"acte.( notes 210 et 320 notamment du BOFIP).
En d'autres termes , la plus -value brute est le résultat mathématique de la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition , tels qu'ils sont mentionnés dans chaque acte.
Gilaudi_1944
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1 -
donc
en 2009 achat 60% de 100 = 60
en 2019 vente 70% de 130 = 91
plus value taxée = 31

c'est bien ce que vous voulez dire ?
Merci
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Merci
Bonjour
Exactement, sous réserve que cela corresponde bien à la répartition du démembrement figurant dans les actes.
PS:Les valeurs de nue-propriété que vous indiquez , correspondent aux âges des parents ci-après
1/ âge à la date de la donation: entre 61 ans révolus et 71 ans = NP de 60%
2/ âge à la date de la vente: entre 71 ans révolus et 81 ans= NP de70%
Gilaudi_1944
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29 octobre 2019
1 -
Bonjour,
excusez moi, mais un détail ne m'est pas très clair.
Quand vous écrivez "sous réserve que cela corresponde bien à la répartition du démembrement figurant dans les actes"
voulez vous dire que en 2/ même si l'age se situe entre 71 et 81 ans, il serait possible de spécifier dans l'acte
que la nue propriété est vendue pour 60% et l'usufruit pour 40%, et dans ce cas la plusvalue ne serait calculée que sur 60% du prix total de la vente ?
désolé d'insister, mais c'est bien là qu'est toute la question ..... MERCI
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Merci
Bonjour
Inutile de tourner autour du pot: vous essayez d'échapper à une partie de l'impôt sur la plus-value;
Alors vous pouvez mentionner sur l'acte de vente l'usufruit économique. Mais je vous préviens que les fonctionnaires du Fisc, qui ne sont pas , comme l'indique une intervenante, des "perdreaux de l'année", ne vont pas manquer de relever votre tentative et donc de vous demander des explications et surtout la démonstration de vos calculs.
A bon entendeur salut!
Gilaudi_1944
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29 octobre 2019
1 -
vous m'otez un doute ! merci
c'est bien le barème fiscal en fonction de l'âge qui s'applique. Je ne cherchais pas à échapper à l'impôt mais à savoir quel est le juste calcul. Ne cherchez pas malice là où il n'y en a pas ! Je vous remercie d'avoir pris la peine de m'éclairer.
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