Le Syndic met fin à l' AG et vire les copropriétaires.

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Bonjour,
Le CS demande la tenue de l'AG annuelle entre telle et telle date.
Le Syndic répond en matinée qu'il ne lui reste qu'une seule date, envoie l'ordre du jour et le relevé des dépenses courantes par E-mail et prévient que les convocations partiront en début d'après-midi.
Trop court pour une concertation des membres du CS sur les résolutions proposées et la possibilité d'intervenir.
La convocation indique une adresse qui n'est pas celle du bureau du Syndic, ni l'Auberge de jeunesse ou nous nous réunissons depuis 2 ou 3 ans préférable parce que le lieu est neutre ce qui avait déjà été réclamé par un membre du CS.
Arrivés à l'adresse indiquée, le Syndic nous explique qu'il est entrain de conclure un rapprochement avec cette agence immobilière afin de prendre en charge son activité de Syndic.
Je le sens mal.
La convocation mentionne qu'a ma demande est joint le devis de la prestation d'un autre Syndic.
Lors du compte rendu d'activité du CS, j'égrène une liste conséquente des absences de services du Syndic et des pertes monétaires conséquentes subies par le Syndicat, (quelques milliers d'Euros) , d'absence de mise en œuvre des décisions prises par le Syndicat lors de l'AG antérieure, l'absence de visite des parties communes (dont beaucoup sont annexées) etc.
On vote la compta en dépit d'une irrégularité.
Suit la résolution de renouvellement du contrat du Syndic.
La résolution qui propose le nouveau syndic vient après.
La discussion sur le renouvellement est très houleuse parce que ceux qui occupent les parties communes doivent craindre que si on change de Syndic, ils soient obliger de les libérer.
Le vote intervient, la majorité contre est insuffisante mais supérieure au tiers, deuxième vote, la majorité simple s'applique et le Syndic n'est pas renouvelé.
Le Syndic ramasse tous les documents et refuse que l'Ag se poursuive dans ses locaux. Les tenants du Syndic refuse de poursuivre l'AG ailleurs.
Le futur nouveau Syndic a demandé le transfert des dossiers, mais l'ancien Syndic ne prend même pas la peine de lui répondre, évidemment, puisqu'il n'a pas été désigné par l'AG, et parce que l'ancien Syndic a tout mis en œuvre pour que l'AG s'interrompe avant sa désignation. Le problème c'est que la copropriété a ses fonds pris en otage et est incapable de payer quelque facture que ce soit qui surtout ne lui arrive pas, et dont il n'a pas connaissance.
Par ailleurs, le CS ne dispose même pas de la liste des noms et adresses de tous les membres du Syndicat, ce qui va compliquer la convocation à la prochaine AG.

S'il vous plait j'ai deux questions à vous soumettre.
Je suis choqué par les manières dont le Syndic a pu mettre fin à une AG avant la fin alors que cette AG est un droit du Syndicat et que le contrat du Syndic le mentionne et paie pour ça.

La seconde est d'ordre pratique, comment sortir de cette situation d'absence de Syndic, nos fonds et nos dossiers sont confisqués et compte-tenu que l'ancien syndic ne nous a jamais permis l'examen de la compta sur le compte travaux, le CS ne voit pas d'intérêt à se trouver héritier d'une situation dont on ne sait si elle est "claire" ou pas et d'assumer des responsabilités qui ne sont pas totalement les siennes.

D'avance merci
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25 août 2019
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Bonsoir,

En fait il n'y a pas eu d'AG !

Je préconise d'être plus fin et de se servir de l'article 8 du décret, à condition d'avoir un conseil syndical qui a un président qui en a !

La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandée.
Dans les cas prévus au précédent alinéa, l'assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s'il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.


Cdt.

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rambouillet41
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Il semble que l'AG s'est tenue puisqu'elle a déroulé un certain nombre de point, dont la (non) désignation du syndic, donc c'est trop tard pour l'article 8 puisqu'il n'y a plus de syndic.... même un président de CS qui a des corones (ce qui ne semble pas le cas ici...) ne peut rien faire avec cet article...
JPRP64
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17 > rambouillet41
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Qui tente rien n'a rien !

Donc soyons précis.

L'assemblée générale était une assemblée générale annuelle et non pas une assemblée spécialement convoquée à l'effet de nommer un syndic, donc le deuxième alinéa de l'article 17 n'est pas concerné ; c'est le troisième qui s'applique : Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic.

Président du conseil syndical compris !
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Lisez cet article :
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?cidTexte=JORFTEXT000000880200&idArticle=LEGIARTI000006471734&dateTexte=&categorieLien=cid

Article 18-2
Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 55 (V)
En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de tous dommages et intérêts.

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Bonjour,
Votre changement de syndic n'a pas été bien préparé. Evidemment qu'il ne fallait pas tenir l'AG dans ses locaux, ou au moins prévoir un lieu de repli à proximité.
Il n'y a que le président de l'AG qui peut mettre fin à l'AG, mais là vous étiez dans ses locaux ..; donc il vous a virés et tant pis pour vous.
Si vous n'avez pas non plus pris soin de prendre la feuille de présence en début de séance, il ne vous reste plus que retrouver tous les copropriétaires (consulter le SPF par exemple)
et convoquer une AG pour désigner un nouveau syndic.
ronparchita
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Bonjour,
Merci de votre reponse. Comme je l'ai dit, un copropriétaire a appris sur le trottoir juste avant l'AG que le lieux ou nous étions n'était pas "neutre", nous n'avions aucun moyen de le savoir avant étant donné que ce n'était pas son adresse.
Qu'est-ce que le SPF s'il vous plait.
D'avance merci,
anemonedemer
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SPF = Service de Publicité Foncière
Faites vous aider par le syndic candidat.
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Bonjour,

Dans ce cas, précis d'une mauvaise préparation de ce changement de syndic et une mauvaise suite donnée à cette interruption de séance, et face à cet ancien syndic qui a d'ailleurs raison de ne transmettre aucun document puisque vous etes sans syndic, il n'y a qu'une "moins mauvaise" solution (que je ne préconise pas d'habitude), c'est que l'un d'entre vous saisisse le juge pour faire nommer un syndic provisoire.
Article 46 
A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical ou du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.

La même ordonnance fixe la durée de la mission du syndic. Cette durée peut être prorogée. Il peut être mis fin à la mission suivant la même procédure.

Indépendamment de missions particulières qui peuvent lui être confiées par l'ordonnance visée à l'alinéa 1er du présent article, le syndic ainsi désigné administre la copropriété dans les conditions prévues par les articles 18 à 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et par le présent décret. Il doit notamment convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic deux mois avant la fin de ses fonctions.

La mission du syndic désigné par le président du tribunal cesse de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.


Dans cette demande préconisez au juge qu'il pourrait désigner comme syndic provisoire, le syndic Y (votre fameux candidat syndic).

Certes cela va vous coûter de l'argent au syndicat (au minimum l'avocat), mais comme il me semble que personne dans votre syndicat ne maîtrisé la situation et qu'en plus il existe des clans.... c'est pourquoi je préconise (à contre coeur) cette solution.....
anemonedemer
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25 août 2019
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Je suis d'accord, c'est une solution raisonnable.
Toutefois, il va falloir que les copropriétaires se cotisent pour avancer les frais à titre personnel puisque personne n'a la signature sur le compte du syndicat ...
andre78fr
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Drôle d'idée, ça va être long et coûter cher pour se retrouver avec un administrateur judiciaire sans contrôle en attendant de choisir un syndic (rien n'impose au juge de choisir le syndic proposé). Non, il faut bien sûr convoquer une nouvelle AG par le président du CS ou un des copropriétaires et désigner formellement le syndic prévu à mon avis.
rambouillet41
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25 août 2019
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dans ce cas précis, on ne parle pas d'administrateur judiciaire mais de syndic provisoire, dont la mission première est de convoquer légalement une nouvelle AG en vue de désigner un nouveau syndic. C'est tout à fait différent.

(L'administrateur judiciaire est dans le cas d'un syndicat en faillite.... c'est totalement différent.)

A mon avis, au vu de ce qui est décrit et ce qui s'est passé lors de la dernière AG, le président de CS ne me semble pas d'aplomb, et il semble qu'il y ait de l'opposition :
La discussion sur le renouvellement est très houleuse parce que ceux qui occupent les parties communes doivent craindre que si on change de Syndic, ils soient obliger de les libérer. 
andre78fr
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Le syndic provisoire c'est le premier syndic, à la naissance de la copropriété, on peut parler d'administrateur provisoire si vous voulez mais ça reste un syndic désigné par le juge...
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Bonjour à tous, et merci de participer.

Concernant ma question : « pratiquement », je retiens plusieurs réponses qui vont dans le sens de ce que je me proposais de faire, à savoir préparer une nouvelle AG avec le concours du Syndic candidat qui se tiendra fin septembre et dont la raison première sera le choix d’un Syndic.

Anemonedemer et JPRP64 confortent ce choix.

Dans la réponse de Rambouillet, ça s’écrit « cojones ».

Pour l’envoi des convocations il me manque deux adresses, l’une de l’agence qui gère un appartement en location, je l’ai demandée au locataire, l’autre, il s’agit d’un appartement qui était en instance de vente fin juin et déjà occupé par l’acheteur qui était en location dans cet appartement. A défaut de certitude, le vendeur et l’acheteur recevront chacun une convocation.

C’est un détail qui a son importance, nous sommes en aout, des gens sont en vacances, il faut attendre septembre pour envoyer les convocations, et sauf erreur de ma part le mois d’aout est le mois de vacances judiciaires.

Autre détail, recourir au juge suppose d’attendre septembre, et est-ce que la décision du juge sera définitive avant la fin de ce mois, je n’en suis pas sûr. Est-ce que le Syndicat a intérêt à un recours au juge ? Je n’en vois pas mais je peux me tromper.

Je reviens à une réponse de Rambouillet 41 du 14/08 à 7:29. et je précise :

Compte-tenu des copropriétaires présents ou représentés, et sauf défection imprévisible, le nouveau Syndic sera désigné soit à la majorité de l’article 25 soit au tour suivant puisqu’on arrive à 450/1000.

Pas besoin de mettre des baffes à l’opposition ni d’entrer dans des discussions stériles. Je n’ai pas envie d’arriver à un échange de coups, car le risque existe quand certaines personnes sont incapables de se contrôler.

Ce qui me préoccupe actuellement, c’est que l’ancien Syndic a conservé l’accès aux fonds disponibles.

Le deuxième point qui me préoccupe, c’est qu’il va falloir attendre fin septembre pour que le nouveau Syndic fasse valoir son droit à recevoir les dossiers de notre copropriété et attendre trois mois. Si je savais comment contraindre l’ancien Syndic a déposer tous les dossiers dans les délais légaux chez un huissier, le nouveau Syndic pourrait disposer de ces documents le jour même de sa désignation.

Voilà pour le coté pratique.

Sur le plan légal, je suis un peu perturbé par une réponse d’Anemonedemer qui dit :
« Il n'y a que le président de l'AG qui peut mettre fin à l'AG, mais là vous étiez dans ses locaux ..; donc il vous a virés et tant pis pour vous.
Si vous n'avez pas non plus pris soin de prendre la feuille de présence en début de séance, il ne vous reste plus que retrouver tous les copropriétaires (consulter le SPF par exemple)
et convoquer une AG pour désigner un nouveau syndic. »

Convoquer une AG pour désigner un nouveau Syndic, pour moi, c’est parler d’or, comme je l’ai dit plus avant.

Pour ce qui précède, s’il n’y a que le Président de l’AG qui peut mettre fin à L’AG, j’imagine que ça se réfère a un texte qui s’impose tant au Syndicat qu’au Syndic, et qu’en organisant une AG dans « ses », on n’en a pas la preuve, le Syndic contrevient délibérément à ce texte.
Ou ce n’est pas vrai ?
« Tant pis pour vous » repose sur une base légale ?

De même que je n’ai pas pris soin de prendre la feuille de présence parce que le Syndic m’a assuré qu’il la transmettrait rapidement au nouveau Syndic.
Je n’ai pas pensé à ce moment là que le Syndic me mentait parce que le nouveau Syndic n’était pas désigné. Mais tromper le Syndicat et le Président d’AG, est-ce légal ?
Le Syndic a t-il l’obligation de remettre cette feuille de présence au Pdt de l’AG.
Pourquoi ne le fait-il pas, même s’il n’en a pas l’obligation ? Pour nuire ?
Belle mentalité !

Un Syndic est un prestataire. Dès lors que le Syndicat décide à la majorité de ne pas renouveler son contrat, il n’y a pas de pièce à y mettre. Toutes les combines pour faire suer le Syndicat ne changeront rien, elles sont inutiles par essence et portent tort au Syndicat.
N’est-ce pas un point de vue auquel s’attache le droit ?
La confiscation et la libre disponibilité des fonds du Syndicat par un Syndic qui n’est plus en fonction et les conséquences que cela entraine vis a vis des fournisseurs, la loi l’admet ?

Ce n’est pas vous qui la faites, mais vous l’avez peut-être appliquée et pouvez la connaitre mieux que moi. Ce sont vraiment des questions, pas un procès.
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La confiscation et la libre disponibilité des fonds du Syndicat par un Syndic qui n’est plus en fonction et les conséquences que cela entraine vis a vis des fournisseurs, la loi l’admet ? 

Tant qu'il n'y a pas de syndic valablement désigné, l'ancien syndic garde tout ( le compte bancaire, les archives, etc)
Quand il y aura un syndic désigné, il devrait tout récupérer (sauf escroquerie et là c'est du pénal)
ronparchita
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Merci Anemonedemer, mais le nouveau Syndic devra attendre 3 mois pour tout recevoir ?
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1 mois pour les documents, 2 mois pour le solde du compte...
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Le Syndic a t-il l’obligation de remettre cette feuille de présence au Pdt de l’AG. 

Le président de séance devait récupérer la feuille de présence dès le début de séance pour la vérifier. Ensuite il devait "s'asseoir" dessus pour ne pas se la faire piquer.

Oui, le syndic sortant vous a raconté plein de bobards et vous n'y pouvez rien (légalement) puisque tout est oral......

Le syndic qui n'est plus syndic, doit garder vers devers lui tous les documents du syndicat ainsi que les fonds, tant qu'un nouveau syndic (ou un syndic provisoire) n'est pas légalement désigné....

Suivant le projet de désignation du syndic que vous prévoyez (qui n'est pas légal, rappelons le) et avec un syndic sortant tordu ou mauvais perdant (je ne sais pas si c'est le cas), il peut vous mettre des bâtons dans les roues.
Je m'explique : apprenant que le syndic a été désigné par un processus illégal, il peut ne pas vouloir donner les archives.... il faudra que le syndic nouveau aille au juge et le sortant aura beau jeu de dire : il a été désigné illégalement donc je ne transmets pas à un syndic illégal, et cela parce que le président du CS n'avait pas qualité à convoquer une AG mais un syndic provisoire devait judiciairement être désigné (et il n'aura pas tort). Le juge suivra-t-il ou non ??????? mais durant ce temps, le temps passe et les factures s'accumulent.

Dans votre démarche, il faut intégrer ce risque....

PS : certes il y a les vacances judiciaires (jusqu'à ?), mais la désignation d'un syndic provisoire se fait normalement sous 8 jours, surtout si vous en proposez un juge et une fois désigné par le juge, il l'est ! donc environ début septembre
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Merci Anemonedemer, c'est le pourquoi de ma question. Le changement sera effectif à partir du moment ou le Syndicat a désigné un nouveau Syndic. Ca veut dire aussi que le nouveau Syndic devra attendre 1 mois pour recevoir la totalité des fonds disponibles.

Sauf si les textes ont été modifiés, une copropriété n'est pas légalement obligée d'avoir un Syndic.

Rambouillet41, je ne comprend pas : vous avez écrit :Article 46
A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical ou du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.

Le projet est que je convoque le Syndicat à une AG destinée à désigner un Syndic : en quoi est-ce illégal s'il vous plait ?

JPRP64 14 > vous a répondu :

L'assemblée générale était une assemblée générale annuelle et non pas une assemblée spécialement convoquée à l'effet de nommer un syndic, donc le deuxième alinéa de l'article 17 n'est pas concerné ; c'est le troisième qui s'applique : Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic.
Président du conseil syndical compris !

Notre contrat de Syndic l'engage un an. Renouvelable si le Syndicat le décide.
Il en a décidé autrement et notre Syndic non renouvelé a empêché la soumission au vote du Syndicat de la candidature d'un nouveau Syndic alors que la loi prévoit l'obligation de mise en concurrence périodique.

C'est tout de même problématique, non ?

Dans tous les cas, n'ayant pu voter lors de cette AG la désignation d'un Syndic, et nous trouvant dépourvu, en quoi la convocation à l'initiative du Président du CS d'une AG pour désigner un Syndic est illégale ?

D'avance merci,
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Sauf si les textes ont été modifiés, une copropriété n'est pas légalement obligée d'avoir un Syndic.


??? Bien sûr que si !!! C'est obligatoire !


Article 17 En savoir plus sur cet article...
Modifié par LOI n°2015-990 du 6 août 2015 - art. 88 (V)
Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical.

Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l'assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s'il en existe un, ou les copropriétaires.

A défaut de nomination du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.

Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d'une telle convocation, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l'assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d'un syndic.
ronparchita
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Je maintiens après avoir lu, il n'y a pas d'obligation, il faut que ce soit demandé : "statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé" . Et je connais plusieurs immeubles, copropriétés familiales qui n'ont pas de Syndic, et qui n'encourent légalement aucune sanction.
rambouillet41
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Certes, il n'ya pas de sanction au sens où quelqu'un va mettre une amende... mais...

et sans syndic vous faites comment pour demander votre argent et les archives à l'ancien et qui va stocker toutes ces archives, et qui va réclamer ensuite les fonds à chaque copro, etc....

Si quelqu'un ne paie pas sa participation, vous faites comment sans syndic.

Si quelqu'un vend sans payer depuis 2 à 3 ans, vous faites comment ?

Non, vous avez une vue raccourcie de la copropriété
anemonedemer
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et pour enfoncer le clou : sans assurance RC, si un tiers est blessé (chute d'une tuile par exemple), le syndicAT est responsable et peut être condamné à payer des indemnités très lourdes et pendant très longtemps...
ronparchita
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Vous avez tout à fait raison, ce sont les pressions que j'évoquais juste avant.
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Vous avez raison ! A un moment je me suis beaucoup intéressé aux syndics bénévoles et j'ai rencontré une personne qui prêtait son concours à ce type d'entreprise et qui m'avait dit qu'il avait beaucoup d'adhérents d'immeubles de petite taille, souvent familiaux, qui se plaignaient des pressions legislatives qui les "forçaient" à créer des copros et les doter d'un Syndic.

Cela dit, c'est une question qui pourrait susciter un débat, mais qui tends à s'éloigner de la situation que j'évoquais à laquelle je reviens dans le cadre général, évoquant un PS que vous avez écrit.
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Je voudrais bien comprendre en quoi mon projet tel qu'expliqué ci-dessus de convoquer à une AG pour désigner un Syndic est illégal, ou que cette procédure rendrait illégale la désignation d'un Syndic par le Syndicat réuni en AG à cet effet et qui s'est prononcé dans le respect des textes. J'ai lu et relu, je n'ai pas trouvé, l'article 17 parait s'appliquer à notre situation.
D'avance merci.
ronparchita
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> rambouillet41
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Bon, j'ai relu tout ce que vous avez écrit.
Vous avez raison, nous aurions pu poursuivre l'AG sans les "cloportes".
Dommage, en effet.

Message précédent modifié.

Je vais interroger immédiatement le Syndic afin d'avoir son accord, puis prendre contact avec l'avocat de la copropriété.
Merci beaucoup de tous vos conseils.
Et merci à tous d'avoir participé.
J'espère que tout ça va aller vite et ne pas nous ruiner.

Ce qui est ennuyeux, c'est que je n'ai aucun document qui prouve le déroulement de l'AG jusqu'à son interruption.
Qu'en pensez-vous ?
ronparchita
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JPRP64, je viens de relire l'art 25 et l'art 25.1
Il n'y a pas eu 501/1000 au 1er tour mais plus du tiers, d'ou le 25.1 :
Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

Et l'article 24 :
Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.

Au premier tour il n'y a pas eu d'abstention, c'est donc le choix des 470/1000 (plus du tiers des voix du Syndicat) qui a été repris pour un vote à l'article 24

Si quelque chose m'a échappé, n'hésitez pas.
JPRP64
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C'est pourtant clair si vous additionnez les voix pour et contre vous obtenez, sans compter les abstentionnistes, 740/1000 voix potentielles.

L'AG disposait donc de 740 voix, ce qui permettait de pouvoir adopter à la majorité absolue des voix du syndicat (501/1000).

Si la résolution n'a pas été adoptée ce n'est pas par manque de voix dont disposait l'AG mais par manque de voix favorables, alors que si les votes avaient été différents elle pouvait être adoptée, ce qui n'est pas possible si l'AG n'avait eu que 500/1000 disponibles ou moins.

Ce n'est que dans ce cas où les voix disponibles ne permettent pas d'adopter une résolution que l'article 25-1 est autorisé.

Dans votre cas conformément aux dispositions de l'article 25 la résolution a été légalement rejetée et la décision est irrévocable tant qu'elle n'a pas été annulée juridiquement.
ronparchita
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> JPRP64
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Vous écrivez : "Dans votre cas conformément aux dispositions de l'article 25 la résolution a été légalement rejetée et la décision est irrévocable tant qu'elle n'a pas été annulée juridiquement."

Si je comprend ce que vous dites, c'est que le renouvellement du contrat du Syndic n'a pas été voté, du moins pas avec le nombre de voix requises. De ce fait il n'était pas opportun de passer au 25.1

La résolution était ainsi rédigée :
Résolution N°
Renouvellement du Syndic X, durée du contrat - honoraires de base (art 25).

Vous dites donc que la résolution n'ayant pas atteint le nombre de voix nécessaire pour l'article 25, elle était de fait rejetée, point barre !
Effectivement, votre point de vue se tient.
Je viens de relire la résolution, ce qui m'incite à vous soumettre (ce n'est pas restrictif à votre personne) le texte de la résolution votée l'an dernier quant à la durée :

"Renouvellement du Syndic XX - Durée du contrat - Honoraires de base (art 25)

L'assemblée générale du Syndicat Des Copropriétaires du ... à Paris Xème, décide de nommer la SARL XX pour une durée de treize mois et huit jours et accepté aux conditions suivantes :

Il prendra effet à la date du 23/05/2018 pour se terminer le 30/06/2019

Il expirera de plein droit à la date de la prochaine assemblée générale annuelle appelée soit à renouveler le présent mandat, soit à désigner un autre syndic ou, le cas échéant, en vertu de l'article 25-1 de la loi, à la date de la seconde assemblée appelée à décider ce renouvellement ou la désignation d'un autre syndic."

Y a t-il une interprétation particulière à donner à la rédaction qui dit soit le renouvellement soit à designer un autre Syndic. Est-ce que l'absence de renouvellement introduit de fait la désignation de l'autre Syndic proposé dans la convocation.

C'est peut-être "tiré par les cheveux" mais je ne suis pas suffisamment spécialiste pour tirer des conclusions définitives.

Qu'en pensez-vous ?

D'avance merci,
rambouillet41
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25 août 2019
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réponse à votre message 33 : le président de séance (n'est ce pas vous ?) fait le PV, si le secrétaire (syndic sortant) fait et fera défaut....
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25 août 2019
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Merci
réponse à votre message 35 :

en fait il ne devrait pas y avoir une résolution : renouvellement du syndic XX, plus une résolution pour l'autre syndic.
Il ne devrait y avoir qu'une seule résolution :
"désignation du syndic" avec 2 devis/projets de contrat, comme on le fait pour des travaux....

la résolution elle-même devrait avoir comme cela a été fait dans votre résolution de l'année précédente : durée, date de début et date de fin....

quant à la remarque de JPRP64 :
Si la résolution n'a pas été adoptée ce n'est pas par manque de voix dont disposait l'AG mais par manque de voix favorables, alors que si les votes avaient été différents elle pouvait être adoptée, ce qui n'est pas possible si l'AG n'avait eu que 500/1000 disponibles ou moins. 

elle n'est pas tout à fait exact car il n'existe pas de quorum en AG de copropriété : si 334 voix avait été présentes et représentées en AG, elles DEVAIENT voter à la majorité 25 et si tout le monde votait POUR un syndic (soit 334 voix), il suffisait de voter le second tout à la majorité 25-1 (24) pour que le syndic soit élu par la majorité des voix exprimées des présents et représentés.
JPRP64
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17 > andre78fr
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Votre position montre que vous ne savez pas lire un arrêt de principe de la CC et donc de l’importance des attendus quels qu’ils soient.

Contrairement à vous qui vous permettez d’avoir un avis non argumenté autre que les décisions de la Cour de cassation, j’ai fait l’effort de rechercher comment doit être lu un arrêt de la CC et qu’il existe deux types d’arrêts (de principe et d’espèce) ceux du premier type sont les plus importants parce qu’ils sont généraux et quelque fois source de revirement ce qui n’est pas le cas des deux arrêts de principe que je cite.

La CC ne répond que d’après ce qui lui est avancé et ne fait pas de recherche qui ne lui a pas été demandée, mais comme toute juridiction elle doit argumenter.

Dans le premier arrêt qui ne peut pas invoquer l’article 25-1, la règle de l’article 25 est très simple : pour pouvoir être adoptée une résolution doit uniquement recueillir la majorité absolue des voix du syndicat, le reste importe peu pour le résultat (il importe au contraire pour savoir quels sont les défaillants et si besoin est les opposants pour adresser le PV d’AG pour pouvoir contester).

La pratique de gens comme vous m’a amené à constater qu’il y a mélange entre l’article 25 et l’article 24 pour lequel il doit être tenu compte des voix pour et des voix contre, en les comparant, pour connaitre le sens du vote ; c’est la même erreur faite par la Cour d’appel pour le premier arrêt.

Pour le second il existe un visa qui fixe la règle de droit (Vu…) puis un chapeau avec un ou plusieurs attendus qui rappellent les faits, et c’est ce rappel qui complète l’arrêt précédent, c’est-à-dire le pourquoi l’on a est amené à statuer à nouveau, conformément à l’article 25-1, par une autre AG : par manque de présents (sur la feuille de présence) ; alors que pour l’arrêt précédent l’on ne pouvait pas appliquer convoquer une autre AG parce que le nombre de présents (feuille de présence) était suffisant pour décider.

Avec toutes les réclamations sur le comportement des syndics, vos 99% ne valent pas pipette car invérifiable et des avis de soi-disant juristes sont de même teneur devant les décisions de la CC ; il en va de mêmes des témoignages de quiconque et des avis qui ont tendance à contredire les arrêts de la CC en les jugeant, ce qui est le monde à l’envers.

Comme argument vous avancez que « c’est comme çà » sans étayer juridiquement vos propos en vous basant sur votre soi-disant vécu qui n’est et ne fait pas des règles juridiques ; cette façon péremptoire d’agir n’est pas celle de la CC qui elle d’après le Code de procédure civile doit argumenter sa décision.

Je vous le répète, contrairement à vous qui vous permettez d’avoir un « avis » je me range derrière les décisions des tribunaux seuls habiliter à donner un « avis ».

Sinon demandez un RIC, avec 4,5 millions de signatures, pour autoriser à censurer les arrêts de la Cour de cassation.
rambouillet41
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25 août 2019
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cela ne s'arrange pas..... :<)....
JPRP64
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25 août 2019
17 > rambouillet41
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25 août 2019
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Surtout pour vous qui argumentez par onomatopées.

J'ai voulu voir jusqu'où pouvait aller la mauvaise foi et le déni et du coup par coup en occultant le précédent gênant.

D'un problème simple auquel la Cour de cassation apporte une solution simple et évidente vous opposez un amalgame indigeste de on-dits fondés sur des élucubrations.

La Cour de cassation nous procure un cas similaire à celui du fil (ou le contraire) : lors d'un vote prévu aux conditions de l'article 25, une assemblée générale réunissant 7 017 voix d'un syndicat en totalisant 10 000, ce dernier a obtenu 977 voix favorable ce qui ne permettait pas d'obtenir la majorité absolue requise, par manque de voix favorables, soit 5 001 voix qu'il était possible d'obtenir au vu des 7 017 voix disponibles, ce qui ne permettait pas de prétendre pouvoir procéder à un vote aux conditions de majorité de l'article 24.

Dans le cas du fil : lors d'un vote prévu aux conditions de l'article 25, une assemblée générale réunissant (au moins car les abstentions, s'il en existe, n'ont pas été communiquées) 740 voix d'un syndicat en totalisant 1 000, ce dernier a obtenu 270 voix favorables ce qui ne permettait pas d'obtenir la majorité absolue requise, par manque de voix favorables, soit 501 voix qu'il était possible d'obtenir au vu de 740 voix (minimum) disponibles, ce qui ne permettait pas de prétendre pouvoir procéder à un vote aux conditions de majorité de l'article 24.

Le deuxième attendu de second arrêt venant confirmer le fait que l'on ne peut procéder à un vote aux conditions de l'article 24 que lorsque une assemblée générale ne réunit pas assez de voix permettant d'adopter aux conditions de majorité de l'article 25.
andre78fr
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17 août 2019
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Vous radotez et personne ne vous lit...
Que tous les copropriétaires qui souhaitent contester des décisions prises avec cette passerelle aillent contester en justice avec vos références et vos arguments.
En ce qui ME concerne, mon logiciel continuera à proposer un second vote à partir du moment où 1/3 de tous les tantièmes sont "pour" et indépendamment du nombre de présents et représentés par rapport au total.
JPRP64
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17 > andre78fr
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17 août 2019
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C'est bien ce que je dis, vous êtes au-dessus de la Cour de cassation.

Votre jusqu'au boutisme vous amène même jusqu'à imposer la notion de décider en violation de la loi, que vous en avez rien à faire et que les légalistes, s'ils ne sont pas contents, n'ont qu'à contester l’illégalité avouée de votre méthode dans l'air du temps.

Je retire donc les compliments fait sur le logiciel d'un paranoïaque.

Au fait vous me lisez bien vous, de quels éléments disposez vous pour être si péremptoire sur mon soi-disant isolement ? Décision personnelle unilatérale ? Prendre des vessies pour des lanternes ?
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16 août 2019
0
Merci
Mettez vos casques, du moins ceux qui vont sauter au plafond.
Notre futur Syndic me dit que le 3e paragraphe de l'article 17 ne s'applique qu'à condition que le juge soit saisi et que se référer au 4e paragraphe n'est pas illégal.

Il dit également qu'à la condition de n'inscrire dans la convocation que la résolution relative à la désignation du Syndic, il est possible d'invoquer l'urgence et de réduire le délais de 21 jours. Je viens de voir sur le site de l'ARC que la réduction des délais est en effet possible. A la condition bien sûr que la désignation d'un Syndic soit une urgence. Je pense qu'un mois et demi sans Syndic c'est beaucoup. Et qu'il y a urgence. Et vous ?
D'avance merci,
JPRP64
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25 août 2019
17 -
Encore des explications louvoyantes !

L'alinéa 3 ne s'applique pas dans votre cas !

Dans votre cas l'alinéa 4 s'applique !

Il faudrait que votre futur syndic dégonfle un peu le cerveau ; ce n'est pas à lui de juger ce qui est légal ou illégal !

Il existe un problème... que l'on le pose... l'on regarde la faisabilité... l'on trouve la solution (oui)... après éliminations (non) !
ronparchita
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16 août 2019
> JPRP64
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25 août 2019
-
Pouvez-vous s'il vous plait être plus explicite ?
Est-ce vrai ou faux que le 3e paragraphe de l'article 17 ne s'applique qu'à condition que le juge soit saisi, puisqu'il ne peut s'appliquer si le juge ne l'est pas, c'est une des conditions.
Est-ce vrai ou faux qu'il est légal de convoquer une AGE pour désigner un Syndic dans notre cas, sachant que l'AG a été interrompue par le Syndic et non le Président de l'AG, alors que le Syndic en exercice est apparemment contraint d'accepter la mise en concurrence, c'est M. Philippe qui l'a dit. Il n'y a pas eu échec du Syndicat de voter pour un Syndic mais obstruction du Syndic non renouvelé. Reprendre une AG là ou elle a été interrompue du fait de circonstances indépendantes de la volonté du Syndicat et non de son incapacité à se décider, est-ce incompatible avec la loi ?
L'esprit de la loi, c'est d'arriver à ce qu'un Syndic soit désigné quand il y a des difficultés au sein du Syndicat, comme l'impossibilité de parvenir à une désignation, ce qui n'est pas notre cas.
rambouillet41
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.............................. :<)...........
JPRP64
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25 août 2019
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Vous aimez bien compliquer les choses les plus simples, vous ne savez pas répondre à la question exclamative que je pose en fin de mon précédent message.

Je vais donc le faire pour vous !

Le problème c'est que vous vous retrouvez sans syndic !

Que faut-il faire ?

L'assemblée générale n'a pas été spécialement convoquée pour désigner un syndic puisque c'était une AG annuelle obligatoire !

Donc cela ne concerne pas l'alinéa 3 de l'article 17 ! Un point c'est tout !

L'on se trouve donc dans la situation prévue à l'alinéa 4 de l'article 17 ! Un point c'est tout !

L'article 9 du décret autorise de raccourcir les délais de convocation fixés à 21 jours en cas d'urgence !

Il y a urgence évidente à nommer un syndic !

Pas besoin de couper les cheveux en quatre et de s'embrouiller dans des balivernes ! Simplicité = efficacité !
rambouillet41
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25 août 2019
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c'est du grand n'importe quoi ..... c'est malheureux de lire cela, mais tant pis....
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25 août 2019
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Merci
Bonjour
Pour réponse 53 : quels sont le classement de cet arrêt de principe et sa référence? Merci
JPRP64
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25 août 2019
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Il suffit d'aller à la réponse 49 !
rambouillet41
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25 août 2019
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Défaut d’approbation clairement rapporté (977 voix favorables) mais soi-disant défaut de rejet ne pouvant être qu’égal ou inférieur à 5 000 voix, ce qui ferait obligatoirement, si l’on soustrait les voix favorables un minimum 1 040 vox d’abstentionnistes (7 017 - 977 - 5 000 = 1 040) : PAS D’ARTICLE 25-1 pour cause qu’au vu des présents et représentés l’AG avait toute latitude d’adopter mais elle ne l’a pas voulu. Sur 7 017 voix il aurait suffi de 5 001 voix favorables contre et abstention réunissant au maximum 2 016 voix.


oui, mais voilà dans votre performance à lire les articles de lois et les jugements, vous avez oublié qu'en 1995 (date maxi de l'affaire en appel), l'article 25-1 n'existait pas .... !!!!!!

sans commentaires supplémentaires !!!! .... et voilà entre autres, pourquoi, je le redis : c'est du grand n'importe quoi ...!!!!
JPRP64
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25 août 2019
17 > rambouillet41
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25 août 2019
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Tout est bon pour se raccrocher aux branches jusqu’à être lamentable et pathétique.

Il vous a fallu tout ce temps, presque dix-neuf ans, pour vous rendre compte que l’article 25-1 a été introduit par la loi SRU, sauf que, comme à votre habitude, vous lui accordez des « vertus » qu’il n’a pas.

L’article 25-1 a été créé pour que, lorsque l’assemblée générale ne peut pas décider, dans certains cas le délai pour décider aux règles de majorité de l’article 24 ne soit plus tributaire de la date d’une assemblée générale ultérieure mais réduit à zéro par un vote lors de la même assemblée.

Donc, par ignorance, vous occultez le dernier alinéa de l’article 25 antérieur à la loi SRU : « À défaut de décision prise dans les conditions de majorité prévues au présent article, une nouvelle assemblée générale statue dans les conditions prévues à l’article 24. » ; ce qui correspond au deuxième alinéa de l’article 25-1.

La suppression du dernier alinéa de l'article 25 a engendré la création de l'article 25-1, pour moduler les délais permettant de statuer aux conditions de majorité de l'article 24.

Comme quoi avant d’avancer des théories douteuses il faut tenir compte de l’historique d’une loi ; et l’historique de la loi du 10 juillet 1965 commence le 23 avril 1965 (http://archives.assemblee-nationale.fr/2/cri/1964-1965-ordinaire2/009.pdf) !

Allez à la page 832 pour découvrir la première écriture du premier alinéa de l’article 19 (devenu article 25) : « Sont prises à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : », ce qui signifie que pour prendre une décision il faut pouvoir disposer (feuille de présence) de la majorité des voies de tous les copropriétaires (majorité absolue) ; comparez avec le premier alinéa de l’article 20 (devenu article 26).

Vous constaterez que c’est un amendement de pure forme du gouvernement, du fait du dernier alinéa, qui a modifié le premier alinéa : « Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : »

Donc, ne jamais oublier, pour bien comprendre l’article 25 puis l’article 25-1, l’historique de la loi depuis son début.
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25 août 2019
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Merci
Bonjour
Désolé, j'ai beau faire défiler quatre fois l'ensemble des messages, aucun message n'"apparait sous le N° 49!
DCI
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24 août 2019
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Bonjour,

Ici => https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/oldest/8288926-le-syndic-met-fin-a-l-ag-et-vire-les-coproprietaires#49

NB : Pours'y retrouver plus facilement, il faut demander l'affichage des posts par date.
rambouillet41
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25 août 2019
1196 -
le souci dans ce forum, c'est que le système informatique "cache" parfois des commentaires.

Il faut donc rechercher entre certains messages cette info "Afficher les 14 commentaires". On clique dessus et les commentaires apparaissent : et là se trouve le "49" youpi ......
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Merci
Bonjour
Je vous remercie....
JPRP64
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Pour bien cerner les choses, je reviendrai sur la finalité du dernier alinéa de l’article 25 originel et la signification de l’article 25-1.

Cette possibilité, dite « passerelle » est un terme que je ne cautionne pas car il signifie passez par-dessus, il en est de même pour éviter de soi-disant « blocages.

Je le répète : retour à l’exégèse, c’est-à-dire au premier alinéa de l’article 24 (amendé au titre de l’article 18 lors de la discussion de la loi) : « Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés, s’il n’en est pas autrement ordonné par la loi. » ; ce qui avait pour but d’écarter les absents, ce qui permet de dire que le dernier alinéa de l’article 25 originel avait pour but de « combattre » l’absentéisme, car l’on ne doit pas oublier que dans le cas de l’article 25 il faut que les voix pour soient supérieures au total des voix contre + les voix des abstentionnistes + les voix des absents (défaillants).

La loi SRU qui a introduit l’article 25-1 a aussi simplifié les règles de majorité de l’article 24 en écartant, à leur tour, les voix des abstentionnistes soit des indécis (« je n’ai pas d’avis ! » : donc circulez il n’y a rien à voir !).

C’est donc par manque de rigueur (retour aux sources) et d’exactitude que certains ont inventé la notion de « blocage » pour adapter à leur sauce l’article 25-1.
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