Le Syndic met fin à l' AG et vire les copropriétaires.

Question

Bonjour, 
Le CS demande la tenue de l'AG annuelle entre telle et telle date.
Le Syndic répond en matinée qu'il ne lui reste qu'une seule date, envoie l'ordre du jour et le relevé des dépenses courantes par E-mail et prévient que les convocations partiront en début d'après-midi.
Trop court pour une concertation des membres du CS sur les résolutions proposées et la possibilité d'intervenir.
La convocation indique une adresse qui n'est pas celle du bureau du Syndic, ni l'Auberge de jeunesse ou nous nous réunissons depuis 2 ou 3 ans préférable parce que le lieu est neutre ce qui avait déjà été réclamé par un membre du CS.
Arrivés à l'adresse indiquée, le Syndic nous explique qu'il est entrain de conclure un rapprochement avec cette agence immobilière afin de prendre en charge son activité de Syndic.
Je le sens mal.
La convocation mentionne qu'a ma demande est joint le devis de la prestation d'un autre Syndic.
Lors du compte rendu d'activité du CS, j'égrène une liste conséquente des absences de services du Syndic et des pertes monétaires conséquentes subies par le Syndicat, (quelques milliers d'Euros) , d'absence de mise en œuvre des décisions prises par le Syndicat lors de l'AG antérieure, l'absence de visite des parties communes (dont beaucoup sont annexées) etc.
On vote la compta en dépit d'une irrégularité.
Suit la résolution de renouvellement du contrat du Syndic.
La résolution qui propose le nouveau syndic vient après.
La discussion sur le renouvellement est très houleuse parce que ceux qui occupent les parties communes doivent craindre que si on change de Syndic, ils soient obliger de les libérer.
Le vote intervient, la majorité contre est insuffisante mais supérieure au tiers, deuxième vote, la majorité simple s'applique et le Syndic n'est pas renouvelé.
Le Syndic ramasse  tous les documents et refuse que l'Ag se poursuive dans ses locaux. Les tenants du Syndic refuse de poursuivre l'AG ailleurs.
Le futur nouveau Syndic a demandé le transfert des dossiers, mais l'ancien Syndic ne prend même pas la peine de lui répondre, évidemment, puisqu'il n'a pas été désigné par l'AG, et parce que l'ancien Syndic a tout mis en œuvre pour que l'AG s'interrompe avant sa désignation. Le problème c'est que la copropriété a ses fonds pris en otage et est incapable de payer quelque facture que ce soit qui surtout ne lui arrive pas, et dont il n'a pas connaissance.
Par ailleurs, le CS ne dispose même pas de la liste des noms et adresses de tous les membres du Syndicat, ce qui va compliquer la convocation à la prochaine AG.

S'il vous plait j'ai deux questions à vous soumettre.
Je suis choqué par les manières dont le Syndic a pu mettre fin à une AG avant la fin alors que cette AG est un droit du Syndicat et que le contrat du Syndic le mentionne et paie pour ça.

La seconde est d'ordre pratique, comment sortir de cette situation d'absence de Syndic, nos fonds et nos dossiers sont confisqués et compte-tenu que l'ancien syndic ne nous a jamais permis l'examen de la compta sur le compte travaux, le CS ne voit pas d'intérêt à se trouver héritier d'une situation dont on ne sait si elle est "claire" ou pas et d'assumer des responsabilités qui ne sont pas totalement les siennes.

D'avance merci

Utilisateur anonyme · Answer

Bonjour,
Votre changement de syndic n'a pas été bien préparé. Evidemment qu'il ne fallait pas tenir l'AG dans ses locaux, ou au moins prévoir un lieu de repli à proximité.
Il n'y a que le président de l'AG qui peut mettre fin à l'AG, mais là vous étiez dans ses locaux ..; donc il vous a virés et tant pis pour vous.
Si vous n'avez pas non plus pris soin de prendre la feuille de présence en début de séance, il ne vous reste plus que retrouver tous les copropriétaires (consulter le SPF par exemple)
et convoquer une AG pour désigner un nouveau syndic.

rambouillet41 · Answer

Bonjour,

Dans ce cas, précis d'une mauvaise préparation de ce changement de syndic et une mauvaise suite donnée à cette interruption de séance, et face à cet ancien syndic qui a d'ailleurs raison de ne transmettre aucun document puisque vous etes sans syndic, il n'y a qu'une "moins mauvaise" solution (que je ne préconise pas d'habitude), c'est que l'un d'entre vous saisisse le juge pour faire nommer un syndic provisoire.
Article 46 A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical ou du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.La même ordonnance fixe la durée de la mission du syndic. Cette durée peut être prorogée. Il peut être mis fin à la mission suivant la même procédure.Indépendamment de missions particulières qui peuvent lui être confiées par l'ordonnance visée à l'alinéa 1er du présent article, le syndic ainsi désigné administre la copropriété dans les conditions prévues par les articles 18 à 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et par le présent décret. Il doit notamment convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic deux mois avant la fin de ses fonctions.La mission du syndic désigné par le président du tribunal cesse de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.

Dans cette demande préconisez au juge qu'il pourrait désigner comme syndic provisoire, le syndic Y (votre fameux candidat syndic).

Certes cela va vous coûter de l'argent au syndicat (au minimum l'avocat), mais comme il me semble que personne dans votre syndicat ne maîtrisé la situation et qu'en plus il existe des clans....  c'est pourquoi je préconise (à contre coeur) cette solution.....

JPRP64 · Answer

Bonsoir,

En fait il n'y a pas eu d'AG !

Je préconise d'être plus fin et de se servir de l'article 8 du décret, à condition d'avoir un conseil syndical qui a un président qui en a !

La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandée.
Dans les cas prévus au précédent alinéa, l'assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s'il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours. 

Cdt.

ronparchita · Answer

Bonjour à tous, et merci de participer.

Concernant ma question : « pratiquement », je retiens plusieurs réponses qui vont dans le sens de ce que je me proposais de faire, à savoir préparer une nouvelle AG avec le concours du Syndic candidat qui se tiendra fin septembre et dont la raison première sera le choix d’un Syndic.

Anemonedemer et JPRP64 confortent ce choix.

Dans la réponse de Rambouillet, ça s’écrit « cojones ».

Pour l’envoi des convocations il me manque deux adresses, l’une de l’agence qui gère un appartement en location, je l’ai demandée au locataire, l’autre, il s’agit d’un appartement qui était en instance de vente fin juin et déjà occupé par l’acheteur qui était en location dans cet appartement. A défaut de certitude, le vendeur et l’acheteur recevront chacun une convocation.

C’est un détail qui a son importance, nous sommes en aout, des gens sont en vacances, il faut attendre septembre pour envoyer les convocations, et sauf erreur de ma part le mois d’aout est le mois de vacances judiciaires.

Autre détail, recourir au juge suppose d’attendre septembre, et est-ce que la décision du juge sera définitive avant la fin de ce mois, je n’en suis pas sûr. Est-ce que le Syndicat a intérêt à un recours au juge ? Je n’en vois pas mais je peux me tromper.

Je reviens à une réponse de Rambouillet 41 du 14/08 à 7:29. et je précise :

Compte-tenu des copropriétaires présents ou représentés, et sauf défection imprévisible, le nouveau Syndic sera désigné soit à la majorité de l’article 25 soit au tour suivant puisqu’on arrive à 450/1000.

Pas besoin de mettre des baffes à l’opposition ni d’entrer dans des discussions stériles. Je n’ai pas envie d’arriver à un échange de coups, car le risque existe quand certaines personnes sont incapables de se contrôler. 

Ce qui me préoccupe actuellement, c’est que l’ancien Syndic a conservé l’accès aux fonds disponibles.

Le deuxième point qui me préoccupe, c’est qu’il va falloir attendre fin septembre pour que le nouveau Syndic fasse valoir son droit à recevoir les dossiers de notre copropriété et attendre trois mois. Si je savais comment contraindre l’ancien Syndic a déposer tous les dossiers dans les délais légaux chez un huissier, le nouveau Syndic pourrait disposer de ces documents le jour même de sa désignation.

Voilà pour le coté pratique.

Sur le plan légal, je suis un peu perturbé par une réponse d’Anemonedemer qui dit : 
« Il n'y a que le président de l'AG qui peut mettre fin à l'AG, mais là vous étiez dans ses locaux ..; donc il vous a virés et tant pis pour vous. 
Si vous n'avez pas non plus pris soin de prendre la feuille de présence en début de séance, il ne vous reste plus que retrouver tous les copropriétaires (consulter le SPF par exemple) 
et convoquer une AG pour désigner un nouveau syndic. »

Convoquer une AG pour désigner un nouveau Syndic, pour moi, c’est parler d’or, comme je l’ai dit plus avant.

Pour ce qui précède, s’il n’y a que le Président de l’AG qui peut mettre fin à L’AG, j’imagine que ça se réfère a un texte qui s’impose tant au Syndicat qu’au Syndic, et qu’en organisant une AG dans « ses », on n’en a pas la preuve, le Syndic contrevient délibérément à ce texte.
Ou ce n’est pas vrai ?
« Tant pis pour vous » repose sur une base légale ?

De même que je n’ai pas pris soin de prendre la feuille de présence parce que le Syndic m’a assuré qu’il la transmettrait rapidement au nouveau Syndic.
Je n’ai pas pensé à ce moment là que le Syndic me mentait parce que le nouveau Syndic n’était pas désigné. Mais tromper le Syndicat et le Président d’AG, est-ce légal ?
Le Syndic a t-il l’obligation de remettre cette feuille de présence au Pdt de l’AG. 
Pourquoi ne le fait-il pas, même s’il n’en a pas l’obligation ? Pour nuire ?
Belle mentalité !

Un Syndic est un prestataire. Dès lors que le Syndicat décide à la majorité de ne pas renouveler son contrat, il n’y a pas de pièce à y mettre. Toutes les combines pour faire suer le Syndicat ne changeront rien, elles sont inutiles par essence et portent tort au Syndicat.
N’est-ce pas un point de vue auquel s’attache le droit ?
La confiscation et la libre disponibilité des fonds du Syndicat par un Syndic qui n’est plus en fonction et les conséquences que cela entraine vis a vis des fournisseurs, la loi l’admet ?

Ce n’est pas vous qui la faites, mais vous l’avez peut-être appliquée et pouvez la connaitre mieux que moi. Ce sont vraiment des questions, pas un procès.

Utilisateur anonyme · Answer

La confiscation et la libre disponibilité des fonds du Syndicat par un Syndic qui n’est plus en fonction et les conséquences que cela entraine vis a vis des fournisseurs, la loi l’admet ? 
Tant qu'il n'y a pas de syndic valablement désigné, l'ancien syndic garde tout ( le compte bancaire, les archives, etc)
Quand il y aura un syndic désigné, il devrait tout récupérer (sauf escroquerie et là c'est du pénal)

rambouillet41 · Answer

Le Syndic a t-il l’obligation de remettre cette feuille de présence au Pdt de l’AG. 
Le président de séance devait récupérer la feuille de présence dès le début de séance pour la vérifier. Ensuite il devait "s'asseoir" dessus pour ne pas se la faire piquer.

Oui, le syndic sortant vous a raconté plein de bobards et vous n'y pouvez rien (légalement) puisque tout est oral......

Le syndic qui n'est plus syndic, doit garder vers devers lui tous les documents du syndicat ainsi que les fonds, tant qu'un nouveau syndic (ou un syndic provisoire) n'est pas légalement désigné....

Suivant le projet de désignation du syndic que vous prévoyez (qui n'est pas légal, rappelons le) et avec un syndic sortant tordu ou mauvais perdant (je ne sais pas si c'est le cas), il peut vous mettre des bâtons dans les roues. 
Je m'explique : apprenant que le syndic a été désigné par un processus illégal, il peut ne pas vouloir donner les archives.... il faudra que le syndic nouveau aille au juge et le sortant aura beau jeu de dire : il a été désigné illégalement donc je ne transmets pas à un syndic illégal, et cela parce que le président du CS n'avait pas qualité à convoquer une AG mais un syndic provisoire devait judiciairement être désigné (et il n'aura pas tort). Le juge suivra-t-il ou non ??????? mais durant ce temps, le temps passe et les factures s'accumulent.

Dans votre démarche, il faut intégrer ce risque.... 

PS : certes il y a les vacances judiciaires (jusqu'à ?), mais la désignation d'un syndic provisoire se fait normalement sous 8 jours, surtout si vous en proposez un juge et une fois désigné par le juge, il l'est ! donc environ début septembre

Utilisateur anonyme · Answer

Lisez cet article :
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000039313561/2020-06-01/

Article 18-2Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 55 (V)En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de tous dommages et intérêts.

ronparchita · Answer

Merci Anemonedemer, c'est le pourquoi de ma question. Le changement sera effectif à partir du moment ou le Syndicat a désigné un nouveau Syndic. Ca veut dire aussi que le nouveau Syndic devra attendre 1 mois pour recevoir la totalité des fonds disponibles.

Sauf si les textes ont été modifiés, une copropriété n'est pas légalement obligée d'avoir un Syndic.

Rambouillet41, je ne comprend pas : vous avez écrit :Article 46
A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical ou du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.

Le projet est que je convoque le Syndicat à une AG destinée à désigner un Syndic : en quoi est-ce illégal s'il vous plait ?

JPRP64 14 > vous a répondu :

L'assemblée générale était une assemblée générale annuelle et non pas une assemblée spécialement convoquée à l'effet de nommer un syndic, donc le deuxième alinéa de l'article 17 n'est pas concerné ; c'est le troisième qui s'applique : Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic.
Président du conseil syndical compris ! 

Notre contrat de Syndic l'engage un an. Renouvelable si le Syndicat le décide.
Il en a décidé autrement et notre Syndic non renouvelé a empêché la soumission au vote du Syndicat de la candidature d'un nouveau Syndic alors que la loi prévoit l'obligation de mise en concurrence périodique. 

C'est tout de même problématique, non ?

Dans tous les cas, n'ayant pu voter lors de cette AG la désignation d'un Syndic, et nous trouvant dépourvu, en quoi la convocation à l'initiative du Président du CS d'une AG pour désigner un Syndic est illégale ?

D'avance merci,

Utilisateur anonyme · Answer

Sauf si les textes ont été modifiés, une copropriété n'est pas légalement obligée d'avoir un Syndic.

??? Bien sûr que si !!! C'est obligatoire !

Article 17 En savoir plus sur cet article...Modifié par LOI n°2015-990 du 6 août 2015 - art. 88 (V) Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical.Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l'assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s'il en existe un, ou les copropriétaires.A défaut de nomination du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d'une telle convocation, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l'assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d'un syndic.

ronparchita · Answer

Vous avez raison ! A un moment je me suis beaucoup intéressé aux syndics bénévoles et j'ai rencontré une personne qui prêtait son concours à ce type d'entreprise et qui m'avait dit qu'il avait beaucoup d'adhérents d'immeubles de petite taille, souvent familiaux, qui se plaignaient des pressions legislatives qui les "forçaient" à créer des copros et les doter d'un Syndic.

Cela dit, c'est une question qui pourrait susciter un débat, mais qui tends à s'éloigner de la situation que j'évoquais à laquelle je reviens dans le cadre général, évoquant un PS que vous avez écrit.

ronparchita · Answer

Je voudrais bien comprendre en quoi mon projet tel qu'expliqué ci-dessus de convoquer à une AG pour désigner un Syndic est illégal, ou que cette procédure rendrait illégale la désignation d'un Syndic par le Syndicat réuni en AG à cet effet et qui s'est prononcé dans le respect des textes. J'ai lu et relu, je n'ai pas trouvé,  l'article 17 parait s'appliquer à notre situation.
D'avance merci.

rambouillet41 · Answer

réponse à votre message 35 :

en fait il ne devrait pas y avoir une résolution : renouvellement du syndic XX, plus une résolution pour l'autre syndic.
Il ne devrait y avoir qu'une seule résolution :
"désignation du syndic" avec 2 devis/projets de contrat, comme on le fait pour des travaux....

la résolution elle-même devrait avoir comme cela a été fait dans votre résolution de l'année précédente : durée, date de début et date de fin....

quant à la remarque de JPRP64 :
Si la résolution n'a pas été adoptée ce n'est pas par manque de voix dont disposait l'AG mais par manque de voix favorables, alors que si les votes avaient été différents elle pouvait être adoptée, ce qui n'est pas possible si l'AG n'avait eu que 500/1000 disponibles ou moins. 
elle n'est pas tout à fait exact car il n'existe pas de quorum en AG de copropriété : si 334 voix avait été présentes et représentées en AG, elles DEVAIENT voter à la majorité 25 et si tout le monde votait POUR un syndic (soit 334 voix), il suffisait de voter le second tout à la majorité 25-1 (24) pour que le syndic soit élu par la majorité des voix exprimées des présents et représentés.

ronparchita · Answer

Mettez vos casques, du moins ceux qui vont sauter au plafond.
Notre futur Syndic me dit que le 3e paragraphe de l'article 17 ne s'applique qu'à condition que le juge soit saisi et que se référer au 4e paragraphe n'est pas illégal. 

Il dit également qu'à la condition de n'inscrire dans la convocation que la résolution relative à la désignation du Syndic, il est possible d'invoquer l'urgence et de réduire le délais de 21 jours. Je viens de voir sur le site de l'ARC que la réduction des délais est en effet possible. A la condition bien sûr que la désignation d'un Syndic soit une urgence. Je pense qu'un mois et demi sans Syndic c'est beaucoup. Et qu'il y a urgence. Et vous ?
D'avance merci,

Ulpien1 · Answer

Bonjour
Pour réponse 53 : quels sont  le classement de cet arrêt de principe et sa référence? Merci

Ulpien1 · Answer

Bonjour
Désolé, j'ai beau faire défiler quatre fois l'ensemble des messages, aucun message n'"apparait sous le N° 49!

Ulpien1 · Answer

Bonjour
Je vous remercie....

minou · Answer

adherez à l'ARC unarc  association des responsables de copropriété et vous aurez toutes les informations pour être guidées correctement et savoir ce qu'il faut faire dans des cas d'abus de syndic.
AM

Le Syndic met fin à l' AG et vire les copropriétaires.

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