Changer loyer ttc en loyer ht

NON. Un bail ne se refait pas du moment qu'il est signé des parties.

En revanche, juridiquement parlant, "toutes charges comprises" ça ne veut rien dire.
Dans ce cas, il vous faut préciser, par avenant au bail, tout en laissant sur le bail la mention "toutes charges comprises" :
- qu’elles comprennent toutes les charges et les énumérer en détail;
- ET préciser
-> si elles sont "au forfait" (y compris la TEOM dans ce cas, et donc augmentation possible uniquement en même temps que la révision du loyer SI celle-ci a été prévue à la signature du bail)
-> OU "au réel" (donc provisions de charges à régulariser annuellement sur justificatif).

Petit extrait de mon topo sur la location :

h) CHARGES : art 8-1 loi 6/7/1989

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F947

Les charges peuvent être mentionnées :

- Soit « au réel » (cas en location nue ou meublée) : le montant doit être régularisé au moins 1 fois/an
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066

- Soit « forfaitaires » (cas en location meublée ou en co-location nue) : le montant reste inchangé pendant toute la durée de la location, mais, si le contrat de location le prévoit, peut toutefois être indexé en même temps que le loyer et selon les mêmes modalités (si et seulement si une révision annuelle de loyer est aussi prévue au contrat).
Le montant des charges ne doit pas être "manifestement disproportionné" par rapport au montant de charges réellement récupérables sur le locataire et le forfait de charges locatives est réputé couvrir l'ensemble des charges, y compris la TEOM.
https://www.pap.fr/bailleur/loyer-charges/les-charges-locatives/a2066/location-meublee-charges-reelles-ou-forfaitaires
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028779195/2014-03-27/

- Soit « charges comprises » : juridiquement parlant, "charges comprises" ça ne veut rien dire.
Dans ce cas, il faut que le bailleur précise clairement sur le contrat de location :
- ce qu’elles comprennent exactement
- ET précise si elles sont "au forfait" OU "au réel".

ÉLECTRICITÉ :
- Sa revente est interdite en location nue.
- Elle est tolérée en location meublée seulement si les charges sont « forfaitaires ».
https://particuliers.engie.fr/electricite/conseils-electricite/conseils-relever-compteur-electricite/comment-ajouter-un-compteur-electrique-divisionnaire.html
(§ : « Sous quelles conditions peut-on ajouter un compteur électrique divisionnaire ? »)

EAU :
- Avec un sous compteur en meublé,
- Obligatoirement un abonnement - auprès du fournisseur de son choix - par le locataire d’une location nue.

cdt.