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1 réponse
condorcet
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jeudi 11 février 2010
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21 juin 2023
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Modifié le 17 mai 2019 à 07:51
Modifié le 17 mai 2019 à 07:51
j.ai décidé de procéder non par création d'une SCI mais par donation simple en indivision de mes biens immobiliers à mes trois fils en nue-propriété, me réservant l'usufruit.
Vous pouvez opérer plus simplement en créant une SCI à laquelle vous apportez la nue-propriété de vos biens immobiliers tout en conservant l'usufruit, ensuite vous consentez donation des parts sociales à vos enfants.
Ainsi, chacun recevra son lot de parts et vous éviterez l'indivision entre eux.
est-il interdit ou inapproprié de faire cette mention non nécessaire?
Inutile et sans effet.
L'acte de naissance de vos petits-enfants leur suffit pour prouver leur parenté avec leur grand-mère.
quitte à ce qu'apparaisse plus loin une clause d'exclusion de la communauté?
Vous pouvez inclure cette clause d'exclusion des gendres ou brus.
Cette précaution ne mange pas de pain !
Même si le futur devait la rendre obsolète ou inopérante pour une raison X ou Y.
Pourrait-on ajouter: " Ces biens entrent dans la patrimoine personnel de chaque donataire".
Rien ne s'y oppose.
Vous pouvez opérer plus simplement en créant une SCI à laquelle vous apportez la nue-propriété de vos biens immobiliers tout en conservant l'usufruit, ensuite vous consentez donation des parts sociales à vos enfants.
Ainsi, chacun recevra son lot de parts et vous éviterez l'indivision entre eux.
est-il interdit ou inapproprié de faire cette mention non nécessaire?
Inutile et sans effet.
L'acte de naissance de vos petits-enfants leur suffit pour prouver leur parenté avec leur grand-mère.
quitte à ce qu'apparaisse plus loin une clause d'exclusion de la communauté?
Vous pouvez inclure cette clause d'exclusion des gendres ou brus.
Cette précaution ne mange pas de pain !
Même si le futur devait la rendre obsolète ou inopérante pour une raison X ou Y.
Pourrait-on ajouter: " Ces biens entrent dans la patrimoine personnel de chaque donataire".
Rien ne s'y oppose.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
17 mai 2019 à 14:41
merci condorcet pour vos réponses claires (agrémentées d'un peu d'humour).
Vous avez bien raison concernant la pertinence de la création d'une SCI. Je n'ai finalement pas retenu cette option parce que les coûts encourus sont trop importants pour moi et parce que la résidence secondaire concernée est louée en meublée quelques mois par année avec Gîtes de France.
Pour contrer certains inconvénients de l'indivision, les donataitres peuvent-ils se donner entre eux-sans notaire-une convention signée de gestion du bien indivis?
Je reviens à la donation prévue en nue-propriété. Dans l'acte il sera sans doute écrit quelque chose comme: "Les donataires n'auront la pleine jouissance qu'à compter du décès du dernier usufruitier (la donatrice ou son conjoint)"
Est-il possible et pertinent d'ajouter: ou lorsque les usufruitiers auront quitté la maison ne pouvant plus y habiter de façon sécuritaire? Un ami avait cela dans son acte notarié de donation et cela s'est avéré judicieux...
Modifié le 18 mai 2019 à 09:34
La donation leur reviendrait très cher avec des droits de donation de 35 et 45 %.
Ils peuvent se vendre leurs droits indivis entre eux en supportant un droit de partage au taux de 2.50 %.
Le seul écueil surgit lorsque personne ne souhaite acquérir ces parts
Pour faire cesser l'indivision de force, cela conduirait tout droit au tribunal.
Or, dans une SCI les biens immobiliers lui appartenant, les porteurs de parts ne peuvent en provoquer la vente.
Est-il possible et pertinent d'ajouter: ou lorsque les usufruitiers auront quitté la maison ne pouvant plus y habiter de façon sécuritaire?
J'appelle cette mesure un "coup d'épée dans l'eau", pour la simple raison qu'un usufruit permet à son détenteur de demeurer dans les lieux, de les louer ou de les laisser vide et libre de toute occupation.
Les droits d'un usufruitier relèvent de l'autonomie tout autant qu'ils ne portent pas atteinte au capital appartenant aux nus-propriétaires.
21 mai 2019 à 16:52
j'ai bien reçu vos deux messages et je vous remercie Condorcet pour vos réponses.
-je comprends et saisis la pertinence de votre réponse sur la portée de l'usufruit.
-je comprends moins votre premiere réponse sur la question d,une convention pour contrer des inconvénients de l'indivision. je parlais d'une convention non notariée conclue consensuellement entre les donataires m^me si elle n'a pas la valeur incontestable d'une convention notariée. vous parlez d'une convention notariée, c'est peut-être ce qui entraine des droits de 35 à 40%? (pour le seul acte de donation, nous n'avons pas, dans mon cas, de droits de donation car les abattements prévus dépassent largement la valeur vénale des biens à donner).
mes fils donataires ont déja l'intention de se donner entre eux une convention privée de gestion du patrimoine; je conclue qu'ils peuvent le faire et que cette une convention n'aura que la valeur de leurs signatures.
(cette possibilité d'une convention privée pourrait être mentionnée dans l'acte de donation?)
merci de votre attention et du soin que vous apportez à bien répondre.
cordialement
Christiane Buffin
21 mai 2019 à 17:17
Celle qui,comme les roses, dure l'espace d'un matin ?
(copier-coller)
La convention d'indivision : pour mieux gérer
La convention est encadrée par certaines règles du Code civil.
La loi impose ainsi les règles suivantes :
la convention d'indivision doit obligatoirement être établie par écrit, un simple accord oral n'étant pas valable juridiquement
la convention doit mentionner les biens indivis et indiquer les quotes-parts de chaque indivisaire
la durée de la convention peut être déterminée (elle ne peut pas alors excéder 5 ans, ce délai étant néanmoins renouvelable) ou indéterminée (dans ce cas, elle dure tant que le partage n'a pas lieu)
si les biens indivis comprennent des immeubles, les formalités de la publicité foncière doivent être réalisées.
Notaire obligatoire ?
La convention d'indivision doit être rédigée par un notaire dès lors qu'elle porte sur un bien immobilier. Dans ce cas, c'est un acte authentique.
Elle est publiée au bureau des hypothèques.
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/475-convention-d-indivision-definition-prix-duree/
,mes fils donataires ont déja l'intention de se donner entre eux une convention privée de gestion du patrimoine;
S'ils veulent jouer aux "apprentis-notaires", qu'ils le fassent.
Jusqu'au jour où ..........
c'est peut-être ce qui entraine des droits de 35 à 40%?
Où avez-vous trouvé cette "information" ?
22 mai 2019 à 16:00
Où avez-vous trouvé cette "information" ?
j'ai pris cela dans votre réponse du 18 mai: "La donation leur reviendrait très cher avec des droits de donation de 35 et 45 %.
Ils peuvent se vendre leurs droits indivis entre eux en supportant un droit de partage au taux de 2.50 %. "
oui, je comprends les limites de la convention d'indivision sous seing privé même si elle est reconnue comme parfaitement valable. vaut mieux une convention privé que pas de convention puisque le bien est reçu par acte de donation!
une dernière question. le donateur qui se réserve l'usufruit peut-il le faire pour une période limitée dans le temps ou en fonction d'un événement précis? l'usufruitier peut-il décider de renoncer à l.usufruit quand celà lui apparait opportun, avec ou sans notaire?
merci de votre écoute et de votre patience
cordialement
Christiane Buffin