Donation employee au remboursement d'un pret immobilier

Question

Bonjour,
Savez vous si une donation (de mes parents) qui a servi à rembourser une partie d'un prêt immobilier doit être considérée comme un réemploi ? La donation à été faite en 2001 et l'acte d'achat de l'appartement à été réalisé en 1995.
Le notaire qui doit aujourd'hui régler la succession de mes parents m'indique qu'il va procéder à la réévaluation de cette donation sur l'acquisition de l'appartement. Alors même qu'il n'y a aucune clause de réemploi et pour cause il avait été acheté 6 ans avant la donation.
Merci pour votre aide

Ulpien1 · Accepted Answer

Bonjour
Voici un extrait d'une étude faite sur le sujet par des universitaires et soulignant la nécessité de trancher dès le départ  l'incertitude qui règne sur le sujet:
La pratique notariale pourrait être tentée de retenir un rapport équivalant au profit subsistant et  non la règle légale du montant donné et engagé, autrement dit de la dépense faite.
En conséquence , il appartiendra au notaire  de préciser la règle à retenir dans l'acte de donation.
la règle d'évaluation n'étant pas précisée dans votre acte, 
Proposer au notaire avec l'accord de votre frère , la solution de la dépense faite.Le notaire n'est pas tenu de vous suivre comme ce serait le cas pour une réduction de la libéralité.

condorcet · Answer

Alors même qu'il n'y a aucune clause de réemploi et pour cause il avait été acheté 6 ans avant la donation. 
D'accord avec vous.
Il ne pouvait pas y avoir une clause de remploi dans l'acte puisqu'au moment de l'achat en 1995 la donation n'avait pas encore été consentie .

Cependant vous tenez pas compte de ce que l'emprunt contracté par la communauté a été remboursé en  partie par une somme reçue par donation de ses parents par votre conjoint.
Il en résulte que votre conjoint a honoré une dette de la communauté à la charge des 2 époux.

Aujourd'hui, il doit récupérer son investissement selon le principe des "reprises ou récompenses" que chaque époux créancier peut exercer sur les biens de la communauté.

Que l'immeuble ait été acquis 6 ans avant la donation ne modifie pas pour autant la démarche du conjoint-créancier puisqu'il a remboursé le prêt à l'aide de fonds propres au lieu de les avoir puisés dans la caisse de la communauté.

Claude1976 · Answer

Merci pour cette réponse. Mais la question porte sur la réévaluation de cette donation dans le cadre d'une succession.
Existe il un texte de loi encadrant l'emploi d'une donation, qui préciserait ce cas de figure.
Merci

condorcet · Answer

Existe il un texte de loi encadrant l'emploi d'une donation, qui préciserait ce cas de figure. 
Bien sûr.
Votre notaire ne fait pas n'importe quoi.
Il s'agit d'appliquer  la règle du "profit subsistant".
Schématiquement ce profit se détermine par la "règle de 3" peu connue chez les jeunes.

Si le montant de la somme reçue par donation correspondant à 20 % de la valeur de l'immeuble lors de l'investissement, la "récompense" due au conjoint-créancier sera de 20 % sur la valeur du même bien à la sortie soit dans le cadre d'un partage après divorce ou dans la liquidation d'une succession.

A lire :
https://www.efl.fr/actualites/patrimoine/couples/details.html?ref=ui-3537f2f7-3d5f-486d-82fc-46161f05eb02

Ulpien1 · Answer

Bonjour
Le cas que vous indiquez n'a rien à voir avec une clause d'emploi ou de remploi.
Il s'agit simplement de l'apport de deniers propres dans le règlement d'une dette de la communauté -je présume que vous êtes marié sous le régime légal sans contrat,  ce que vous ne précisez pas.
Lors de la dissolution de la communauté par décès_c'est ce que vous demandez-cette reprise en deniers ira à l'époux apporteur de ces derniers, en règlement de  la récompense qui lui est due.
Cette récompense sera bien entendue réévaluée, étant précisé qu'elle ne peut être moindre que le profit subsistant , dès lors qu'elle a servi à acquérir un bien qui se retrouve dans le patrimoine emprunteur. Les calculs seront effectués comme vous l'a indiqué Condorcet.
"Il semble que les notaires ne sont pas d'accord sur le sujet": Quel sujet et pourquoi d'après vous?

Gayomi · Answer

- Vous avez acheté tout ou partie d'un bien immobilier en 1995. Ce bien à été financé par un emprunt.

- En 2091, vos parents vous ont consenti une donation de liquidités. Ces liquidités ont servi à rembourser l'emprunt.

- Aujourd'hui, vos parents sont décédés et la question se pose de savoir si la donation de 2001 doit être ou non réévaluée en fonction de la plus-value du bien immobilier.

Je n'ai pas de réponse ferme et étayée à vous soumettre. Seulement mon avis. Il n'y a pas à proprement parler de remploi puisque l'acquisition immobilière a précède la donation. Cependant, les fonds ont été investi, pat le biais du remboursement de l'emprunt, dans le ben immobilier. A mon sens, de ce fait, il devrait bien y avoir une réévaluation, à proportion du montant de la donation par rapport à.votre quote-part du bien.

Claude1976 · Answer

Merci Gayomi d'avoir pris le temps de me répondre. 
Il semble que le cas soit en effet plus complexe qu'il n'y paraît. Et que les textes de loi laissent planer le doute.
Mais Quid de la réévaluation d'une donation apportée 6 ans après l'achat et 5 ans avant la vente de cet appartement ? On appliquerait aux 30 000€ le % de hausse au prorata temporis? Ou sur la durée totale d'acquisition soit la moitié ?
Un grand merci!

Claude1976 · Answer

Merci de ce bon conseil je vais lui demander de le faire si ce n'est pas fait.
Si jamais quelqu'un a d'autres éléments de réponse ☺....

Ulpien1 · Answer

Bonjour
La  vraie question pour votre cas est la suivante: l'utilisation de deniers propres, provenant d"une donation,  pour le remboursement d'un prêt immobilier constitue-t-elle une acquisition au sens de l'art 860-1 du code civil?Je rappelle à ce sujet que l'interprétation par la Cour de cassation est très stricte , la construction d'une maison par exemple ne constituant pas une acquisition au sens du texte précité.Or pour la question que vous posez implicitement, je n'ai pas trouvé de jurisprudence , même par la voie de"Doctrine'.C'est dire si la question est complexe...et "périlleuse".

Ulpien1 · Answer

bonjour
Oui il a pu y avoir des dossiers similaires; Mais bien souvent le problème de la réévaluation a été traitée dans ces cas-là par un accord amiable, la réévaluation n'étant pas d'ordre public.Mais même si des dossiers similaires, assez rares à mon avis (concernant l'emprunt) les solutions qui ont pu y être apportées à l'amiable n'ont aucune valeur juridique. Il s'ensuit que la Cour de cassation n'ayant pas à ma connaissance, été saisie, il n'existe aucune règle jurisprudentielle faisant autorité. A mon avis , entre les deux interprétations ( règle du nominalisme monétaire ou règle de l'acquisition) c'est du 50/50 .

Claude1976 · Answer

Merci Ulpien1 pour cette réponse! Sans vouloir abuser de votre temps, pensez vous que si ma famille (mon frère en l'occurrence) et moi sommes d'accord pour valider cette position. 
Le notaire validera notre choix et rédigera l'acte ?
Par ailleurs, et pour rentrer dans le détail, sur l'acte d'achat de l'appartement que j'ai acheté 5 ans apres cette donation, cette dernière est mentionnée (sans inscription de montant) + plus value de vente précédente. Donc quoi qu'il arrive la réévaluation de la donation sera au minimum de 35%. 
Mon frère ne sera aucunement lésé. Il aura reçu de mes parents la même somme au final sinon plus. Donc je pense qu'il serait favorable à cet accord.
Merci de l'attention que vous avez porté à cette demande.

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