Litige EDL Sortie & dépot de garantie

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17 avril 2019
- 12 avril 2019 à 14:38
Bonjour,

J'ai récemment quitté une appartement meublé. L'intermédiaire entre le propriétaire et moi se faisant par une agence. Les deux EDL ayant été faite par une autre société.

L'état de l'appartement au moment de l'EDL d'entrée n'était pas très propre. J'ai donc fait notifié sur l'EDL les endroits sales et pas nettoyés et autres éléments cassés, fissurés, etc que j'avais remarqué (pas tous hélas ...). J'ai donc du me retrousser les manches et nettoyer l'appartement après la remise des clefs. Ce n’était pas très grave (en tout cas à l’époque) car le ménage ça fait faire du sport ^^)

Bref, L'EDL de sortie ayant été fait, de nombreux points me laisse donc perplexe et l'agence joue excessivement sur les termes employé dans les EDL. Sur une caution de 1300 € l'agence m'a rendu que 1000 € (en arrondissant), pour des frais de nettoyage de l'appartement et quelques réparations, alors que j'avais passé la semaine à nettoyer de fond en comble l'appartement et le matin même de l'EDL j'étais encore en train de frotter ...

Malheureusement, je ne suis pas parfait en nettoyage et en EDL et des choses m'ont échappé...
Un devis (modifié et raturé au crayon et SANS SIGNATURE de qui que ce soit) m'a donc été joint avec le solde. Mais l'argent rendu ne prend pas compte de ceci donc RAS.

Sur les 307.70 € TTC du devis qui me sont reproché :

1 - 120 € HT de nettoyage de faïence, table de cuisson (c'est plus de la vétusté qu'autre chose car j'ai quand meme bien frotté ...), frigo (que j'avais demandé de changer car il marchait plus très bien mais j'y reviendrai plus tard) et hotte avec la mention : sous réserve d'encrassement.
2 - 18 € HT de remplacement d'une ampoule de spot.
3 - 64 € HT de confection de jointure d’étanchéité.
4 - 20 € HT de détartrage de la cuvette des WC.
5 - 45 € HT de frais de déplacement de la société de nettoyage.

Sur les points 2 à 4, je n'ai d’après mes recherches rien à leur reprocher étant donné que les deux EDL ne sont pas identiques.
Sur le point 5 je ne sais pas mais je suis prêt à rien dire.
C'est sur le point 1 où se pose mon litige : les deux EDL mentionnent la notion "sale". Alors que j'ai quand même bien laver les choses.

D'où ma question : Si les deux EDL des lieux sont identiques sur certains points avec le même terme : "sale", est ce que je dois quand même prendre en charge le nettoyage ou est-ce de l'abus ? Sachant que d’après mes recherches (mais je peux me tromper ...) l'appartement doit être prêt à la location propre. Et qu'il était vide de tout locataire même durant ma visite la semaine précédent l'EDL d'entrée.

Concernant le frigo encastré, j'avais fait la demande de changer le frigo car il ne s'allumait plus, était tout rouillé, je devais vider les blocs de glace du freezer tout les mois et il n’était pas tout neuf non plus. L'agence m'a donc donné son accord mais je devais faire les devis, choisir le frigo, avancer l'argent et facturer donc à mon nom (??) pour me faire rembourser plus tard (j'ai gardé les échanges de mail). Je leur avais même envoyé des devis de frigo mais j'ai pas donné suite sentant le traquenard arriver ...

C'est la première fois qu'il m'arrive ce genre alors qu'avec tout mes anciennes locations en meuble, je n'avais eu aucun soucis, étant un minimum soigneux et respectueux du local.

Merci d'avance pour les futures réponses.

Bien cordialement,
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17 avril 2019
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Merci
bonjour,

Topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution").

Vérifiez d'abord si l'EDLS a été fait conformément à la loi.

Art 3-2 loi 6/7/1989 :
-> « A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. »

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F33671
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31270

Hormis le cas d’un EDLS fait par huissier, une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI toutes ces conditions ont été respectées :

- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes [bailleur + titulaire(s) du contrat de location],
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures (art 3-3° du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2016/3/30/LHAL1515736D/jo/texte),
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET aucune modification n’a été apportée après signatures.
Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :


• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques OU pour un EDLS prouvé non valable ou pas réalisé ;

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ (Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 -> art 3-4°) ou à l’USAGE NORMAL sont à la charge du propriétaire (Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté »)]
Voir également : art 7 loi 6/7/1989.

=> Des retenues sur DG, au titre de réparations, ne peuvent se faire que pour des "dégradations" mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures.

Les montants correspondants aux dégradations légalement retenues DOIVENT être justifiés par des justificatifs - datés d’avant une éventuelle relocation - qui sont :
- des devis (acceptés ou non)
- OU des factures (Cour de cassation, 3 avril 2001) (diminuées d’un % de vétusté si vétusté il y a),
- OU des tickets de caisse des matériaux (pas du matériel) nécessaires auxdites réparations.

Le propriétaire DOIT fournir ces justificatifs :
- soit lors de la restitution partielle du DG (sous 2 mois après le rendu des clés),
- soit dans des << délais raisonnables >> (Cass. Civ III : 8.12.09, n° 08-20340) après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter auprès du bailleur réclamation par courrier R+AR :
1) sans réponse : de porter l'affaire devant la commission départementale de conciliation du logement (Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989)
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
2) avec réponse négative passé un délai de 8 jours ou après échec de la commission départementale de conciliation (**) : de porter le litige directement devant le tribunal d'instance du lieu du logement :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1783

=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG au titre de réparations de dégradations. (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire (15 jours, mais en tout cas < à 3 mois : Cour d'appel de Montpellier, arrêt du 22 mai 1996), pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.

=> Hors EDLS fait par huissier, si un exemplaire papier n’a pas été remis à chaque titulaire du bail [OU si un ‘’exemplaire électronique’’ ne leur a pas été transféré sur chacun de leur support électronique de suite après signature électronique] IMMÉDIATEMENT après signatures (= AVANT de sortir du logement), le logement sera considéré à l'entrée comme donné en ‘’bon état’’ et l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé avoir été rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
art 3-2 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000509310
[La difficulté est souvent de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location.
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable, mais la retenue faite doit tenir compte de la vétusté.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, sur justificatifs, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6).

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> art 22 § 7 de la loi du 6/7/1989 : Si le bailleur dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de provisions mensuelles de charges au rendu des clés et qu'il ait donné ce jour-là sa nouvelle adresse (*) - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).

(*) « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS et direction le tribunal d'instance.

Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
« Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") »

Encore un peu de lecture…

LISTE DES RÉPARATIONS LOCATIVES :
http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/IMG/pdf/fichier_web_dble_pages-corr-terb.pdf
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
 (**) http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989

 Saisine du tribunal d'instance :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R14232
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1783

https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/51-modele-de-lettre-location-restitution-du-depot-de-garantie

Vous pouvez également contacter l’ADIL le plus proche du lieu de la location : des juristes de l’immobilier vous conseilleront gratuitement.
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/


Cordialement.
Commenter la réponse de djivi38
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Merci
Merci de la réponse.

Donc si j'ai bien lu :

<< Hormis le cas d’un EDLS fait par huissier, une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI toutes ces conditions ont été respectées :
[...]
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
[...]

Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations. >>

La je peux réclamer les 140 € du point 1 ? Car les deux EDL sont identiques.

Je contacterai l'ADIL mardi prochain
djivi38
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Les 120 € du point 1 : oui, d'autant qu'un EDLS étant DÉFINITIF, les "réserves" émises au sujet de la propreté de la hotte sont non avenues.
PP6942
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Ah ça me rassure !

Merci beaucoup pour la rapidité de votre réponse

Cordialement
djivi38
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5572 > PP6942
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avec plaisir !
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