Révision loyer en retard

Question

Bonjour,

Je souhaite réviser le loyer d'un logement que je loue (sur Paris).
Je n'ai jamais fait de révision à ce jour.

Le bail a été initialement signé le 23/12/2013.
La date de révision du loyer a été fixé au 01/08, mais sans préciser d'indice de référence.

Comment puis-je le réviser?

Ais-je le droit de le réviser une fois maintenant (pour les loyers de mai, juin et juillet) et à nouveau en août, ce qui ferait deux augmentations successives en l'espace de 4 mois?

Qui plus est, je ne comprends pas quels indices je devrais prendre dans ces cas de figure?

A noter que le locataire du logement a une dette locative a régler en 36 mois suite à une décision de justice - mais je ne pense pas que cela ait d'incidence.

Merci!

Utilisateur anonyme · Answer

Bonjour,
Vous ne pouvez faire qu'une révision par an, si c'est prévu dans le bail, et à sa date anniversaire.

Article 17-1Créé par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6I. ― Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

Il faut appliquer l'indice IRL. Si vous ne savez pas le faire, c'est facile à trouver.

djivi38 · Answer

bonjour,

C'est bien vous compliquer la vie que de choisir une révision annuelle de loyer 8 mois après la date de signature du contrat !! étant donné que le trimestre à prendre en compte est le trimestre de référence du dernier indice IRL publié à la date de signature du bail (et il doit rester le même pour toutes les révisions de ce locataire).


Voici un extrait de mon topo sur la location :

 RÉVISION ANNUELLE DU LOYER : 
- Un loyer peut être révisé chaque année (à la date anniversaire du bail OU à une autre date mentionnée sur le bail) SI et uniquement SI une révision A ÉTÉ PRÉVUE sur le bail lors de sa signature (si possible avec indice & trimestre de référence). 
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F13723 
https://www.insee.fr/fr/information/1300612
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028778231/2014-03-27/ (art 17-1)

- Une révision n'est pas rétroactive : si le bailleur ne l'a pas faite dans l'année qui suit la date où elle aurait pu être faite, le bailleur est réputé y avoir renoncé. 
L'augmentation de loyer qui résulte d'une révision en cours de bail ne prend effet qu'à partir du jour de l'ENVOI de la demande du bailleur (courrier R+AR).

Signature du contrat de location = 23/12/2013 => 3° Trim.
https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/

Vous auriez pu faire une révision de loyer annuelle (dont le nouveau loyer aurait été valable du 1°/08/2018 au 31/07/2019) suivant ce calcul :
Loyer actuel Hors Charges / indice 3° Trim. 2017 (= 126,46) x indice 3° Trim. 2018 (=128,45)
Mais une révision de loyer n'est pas rétroactive : donc vous pouvez faire une révision dont l'augmentation qui en résulte ne partira qu'à partir du jour de votre envoi de notification de la révision.

La révision suivante se fera au 1°/08/2019 jusqu'au 31/07/2020 :
Loyer HC au 31/07/2019 / indice du 3° Trim. 2018 (=128,45) x indice du 3° Trim. 2019 (connu vers la mi-octobre 2019).

Comme vous n'avez encore jamais pratiqué de révision, prévenez votre locataire (c'est mieux par R+AR, ça évite les contestations !) que vous pratiquez la révision annuelle (du 1°/08/2018 au 31/07/2019) suivant tel calcul (le mentionner), mais que comme c'est une révision tardive, le nouveau loyer ne sera appliqué qu'à partir de la date d'envoi dudit courrier, soit le..... 
Rajoutez bien que la prochaine révision sera faite au 1°/08/2019 pour l'année qui suivra, donc jusqu'au 31/7/2020.

cdt.

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