Récupérer son apport ?

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Bonjour,

Pacsé depuis 2015, notre fils est en train de rompre.

La maison qu’il a achetée en Mars 2017 (280.000 euros) avec sa compagne va être vendue.

Historique de l’achat : acquisition du bien faite en pleine propriété indivise, tout d’abord, à concurrence 60% pour mon fils et 40% pour sa compagne (en fonction de leur revenus respectifs). Or, suite à un « oubli » dans les informations communiquées à l’époque au notaire par sa compagne (mon fils lui faisant totalement confiance), le jour de la signature de l’acte, il s’est aperçu que son apport personnel de 40.000 euros n’était pas mentionné. Donc, en Avril 2017, un acte rectificatif a été signé portant les pourcentages des quotités à 64% pour lui et 36% pour elle. J’avoue ne pas avoir compris pourquoi il n’était pas indiqué purement et simplement dans ce rectificatif « apport personnel des 40.000 euros » le concernant !!. Encore une fois, c’est sa compagne qui suivait cette démarche administrative et mon fils n’a pas été surpris de voir simplement sa part augmentée de 4% (... que je considère comme totalement dérisoire). Je crains qu’il ait été encore une fois et trop naïf et confiant !!!.

Pour info, nous avons les traces de la donation que nous avons faite à notre fils (une partie en Janvier 2016, l’autre en Novembre 2016). Nous disposons, en effet, des actes de donations, et des justificatifs bancaires.
Ma question : pourra-t-il récupérer son apport ?. Faudra-t-il prendre un avocat ?.

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10 avril 2019
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Merci
Parce qu’on raisonne en terme de quote part et non d’euros, car à la revente le bien peut avoir pris de la valeur et il faudra bien en tenir compte ce qui protège d’autant plus votre fils.
Pour moi c’est l’acte qui fait foi, et est indépendant des fonds versés au notaire lors de l’acquisition. A mon sens il ne récupère pas son apport mais en contrepartie les 8% de plus
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4 avril 2019
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Merci
Bonjour KELSEN 15

Merci d'avoir répondu si rapidement à mes interrogations.
Je ne comprends pas les "8%" !?... Plutôt : "4% de plus".

Dans les circonstances actuelles et de la durée d'acquisition du bien (2 ans) il y a fort à parier que la vente de la maison se fera à perte (si on tient compte, en plus des frais notariés déboursés à l'acquisition).

Ne vaudrait-il pas mieux, si nous pouvons l'aider, que notre fils rachète la part de sa future ex. compagne (soit 36%, déduction faite des 40.000 euros si la "demoiselle" est honnête), conserver encore le bien pendant 3-4 ans et nous rembourser quand il le vendra ?. Actuellement, seulement env. 27.000 euros ont été remboursés sur le crédit.

Je ne suis pas forte en calcul, mais son ex. aurait peut être plus à gagner en s'entendant sur le principe plutôt que s'ils vendent purement et simplement le bien à perte maintenant !.

Merci encore pour votre avis .
kelsen15
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10 avril 2019
22 -
Oui il le peut d’autant plus qu’il a un droit de priorité l’acquisition si les 2 se décident à vendre. C’est le régime de l’indivision qui s’applique. Il y aura cependant des droits à payer ( 2,5% sur la part rachetée ) mais qui seront bien moindre que s’il vend et rachete derrière un autre bien immo (5,09%).
Oui désolé 4% avec un écart à 8% il faudrait éplucher le dossier notamment au niveau de la quote part de remboursement de chacun et des sommes exactes payées par chacun à la comptabilité du notaire à l’acquisition mais il se peut que le notaire ait choisi ce pourcentage pour tenir bien compte des 40 000 d’emploi il faut voir avec lui
kelsen15
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10 avril 2019
22 -
Et il faut aussi faire un rachat de prêt car il doit y être prévu une solidarité entre les 2
Ulpien1
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20 avril 2019
1161 -
Bonjour
( 2,5% sur la part rachetée):non, 2,5% sur l'actif net partagé (valeur totale du bien).La taxation limitée sur la part rachetée ne s'applique que si l'acquisition ne met pas fin à l'indivision.
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4 avril 2019
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Merci
Encore une fois, un grand merci pour votre aide et vos renseignements qui sont très précieux !.

Juste encore 2 petites questions... et j'arrête de vous ennuyer (du moins pour aujourd'hui -lol- !) :

1 -est ce que vous pensez que mon fils peut avancer à sa copine l'argument financier (dont j'ai parlé précédemment) qu'elle pourrait tirer si elle accepte de reconnaître l'apport initial qu'il a fait et lui vendre ses parts, plutôt que de vendre le bien tout court ?. Concrètement, est ce que mon raisonnement tient la route : elle gagne un peu, pour réinvestir, ou elle perd tout (... et lui aussi !!!)

En tout cas, suivant votre réponse, je vais lui conseiller d'insister pour obtenir un rdv avec son notaire (qui n'est pas très disponible en ce moment) pour décortiquer le dossier, notamment concernant la prise en compte (ou non) des 40.000 euros dans le pourcentage.

2 -dans quel ordre doivent-ils faire les choses : vendre puis se "dépacser" ou l'inverse ?.

Bonne fin de journée... qui aura été bien remplie avec mes consultations !...
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10 avril 2019
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Merci
Je vous en prie ça ne me dérange pas.
Alors en fait je n’ai pas cerné l’argument financier.
Au niveau de la reconnaissance des 40 000 si ils sont la contrepartie du changement de quote part du bien elle n’aurait aucun intérêt à vouloir le reconnaître.
Pour elle que ce soit son compagnon ou un tiers qui rachète sa part ça ne changera rien,
Par contre si en effet en fonction de ce que vous dit le notaire elle a en effet perçu trop, et que sa compagne le reconnaît, il est tout à fait intéressant pour votre fils de racheter sa part à un prix un peu inférieur a celui du marché que de vendre le bien à un tiers au bon prix,
Dans tous les cas si votre fils et sa compagne vendent le bien ils vont récupérer au minimum leur mise de départ en fonction de la quote part et faire un rachat de crédit pour le clôturer ce sera toujours ça de loyers économisés même si bien entendu il y aura eu les frais de notaire et éventuellement une agence immo du à l’acquisition du bien

Alors je n’ai pas bcp d’expérience avec les pacs (je suis notaire stagiaire) mais selon moi il n’y a pas d’ordre à avoir le pacs crée un régime de séparation de biens s’ils nont pas d’eux même prévu le régime de l’indivision donc c’est indifférent il peut se dépacser à tout moment même unilatéralement par une simple lettre avant ou après la vente

Le mieux c’est en effet de prendre rdv avec le notaire rédacteur, le rdv de renseignements sera gratuit
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4 avril 2019
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Merci
Bonsoir KELSEN 15,

Information du jour concernant la situation de mon fils :

Etant en déplacement professionnel aujourd'hui et demain, sa compagne en a profité pour faire estimer la maison par des agences immobilières.
Grande désolation : estimation dans la fourchette de 230.000 à 260.000 euros (pour un achat de 280.000 euros en 2017) !. En plus, à l'époque, mon fils avait négocié pour faire baisser le prix d'acquisition (le vendeur en voulait alors à 295.000 euros),... mais delà à perdre, au mieux, 20.000 euros au bout de 2 ans (en ayant en plus fait des travaux de rénovations !)...c'est une catastrophe !.

Donc, en admettant qu'elle soit vendue à 260.000 euros, et dans la mesure où il racheterait la part de sa compagne (36%), est ce que cette chute de la valeur actuelle aurait un impact sur la somme qu'il devrait donner à sa compagne ?.

Nous envisageons d'aider notre fils pour le rachat de part de sa compagne.
Bonne soirée
kelsen15
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Oui bien sûr on tient compte de la valeur actuelle donc il lui devra moins soit s’il rachète 36% de 260 000, sa compagne lui vend par licitation 93 600
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Merci
merci pour la réponse !
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