Abus sur la restitution du dépôt de garanti

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- 25 mars 2019 à 17:39
Bonjour,

Je me permets d'écrire ici pour y voir un peu plus clair concernant mon ancien logement.
J'ai quitté une maison avec jardin et le propriétaire ne m'a pas rendu la totalité du dépôt de garanti en le justifiant par des devis qui, selon moi, sont abusifs.

Pour commencer, l'EDLS n'a pas été donné dès la signature de celui-ci mais 3 jours après et par e-mail.
Sur l'EDLS, le propriétaire précise que le jardin n'est pas tondu sauf que l'EDLE ne stipule pas l'état de la pelouse (juste "herbe propre") .
Il me facture l'entretien de la chaudière + l'entretien de la fosse septique sauf qu'il ne m'a fournit aucun justificatifs d'entretien lors de mon entrée dans le logement.
Et donc, pour finir, les justificatifs de retenues sur le dépôt de garanti sont respectivement :

- une copie d'écran d'un formulaire pour un abonnement annuel pour l'entretien de la chaudière (il m'a déduit la totalité de l'abonnement). Sachant que le dernier entretien a eu lieu en mars 2018 et que j'ai quitté les lieux début janvier 2019.
- un devis non signé, d'un abonnement annuel pour l'entretien du jardin. L'abonnement est pour un "Entretien allant d'avril à octobre / Tonte/Débroussaillage : autant de passage que nécessaire suivant saison (8 à 10). Il me facture une partie de l'abonnement car sur le devis, il est stipulé qu'il peut payer en 4 fois donc il me déduit une part sur 4.
- un devis non signé pour la fosse septique avec un forfait 3m3 + un supplément pour 1m3 alors que je ne sais pas du tout quelle taille fait cette fosse septique.

De plus, la maison possédait une citerne à gaz et il manquait un peu de gaz pour arriver au même niveau qu'à l'entrée. Il a tout simplement fait un calcul rapide pour nous déduire ce qu'il manquait en fonction du prix du gaz. A-t'il le droit de faire cela ?

Suis-je donc en droit de contester tout cela ? Je lui ai déjà envoyé un RAR pour demander des devis valables mais je n'ai, à ce jour, aucune réponse. Dois-je donc m'adresser directement à la commission départementale de conciliation ? Quels justificatifs dois-je apporter ?

Merci d'avance pour vos réponses.
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Merci
bonjour,

je mets en gras ce qui répond à vos questions :
  • citerne à gaz (....) A-t'il le droit de faire cela ? " : oui.



• Si CHAUDIÈRE, CLIM, CHEMINÉE, FOSSE septique/toutes eaux, etc. (le «etc.» = tout élément mentionné au contrat de location et qui nécessite un entretien locatif annuel) :
(Entretien fait en 03/2018 --> le prochain, 03/2019, n'est pas à votre charge puisque départ 10 mois après.)

- A l’entrée dans les lieux, le locataire doit demander à voir les attestations des derniers différents entretiens, de façon à pouvoir prévoir les prochains [car les « entretiens » sont à la charge du locataire, 1 fois/an (aucune obligation de prendre un « contrat » d’entretien, idem pour le jardin), par un professionnel de son choix (le bailleur ne peut pas imposer ses propres différents professionnels)].

- Cependant : un « bailleur peut conclure certains contrats d’entretien avec des entreprises dont le coût est répercuté sur vos charges. »
http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/IMG/pdf/fichier_web_dble_pages-corr-terb.pdf
(Pavé vert page 8/9)
- Le locataire doit garder les deux dernières attestations d’entretien de sa chaudière au gaz durant au moins les deux ans suivant la réalisation du dernier acte.

- Pour la fosse septique/toutes eaux, la vidange se fait environ tous les 4 ans : le bailleur doit remettre au locataire, lors de l’EDLE, la copie de la dernière attestation de vidange, à annexer au contrat de location. Le locataire est en droit de l’exiger.


Topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution").

Art 3-2 loi 6/7/1989 :
-> « A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. »

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F33671
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31270


Hormis le cas d’un EDLS fait par huissier, une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI toutes ces conditions ont été respectées (au locataire d'en apporter la preuve) :

- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes [bailleur + titulaire(s) du contrat de location],
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures (art 3-3° du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2016/3/30/LHAL1515736D/jo/texte),
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET aucune modification n’a été apportée après signatures.
Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.

(L'envoi de l'EDLS par mail 3 jours après n'est pas une preuve : le bailleur pourrait prétendre que vous lui avez téléphoné pour qu'il vous envoie un autre exemplaire, ayant perdu celui remis le jour de son établissement.)

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques OU pour un EDLS prouvé non valable;

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ (Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 -> art 3-4°) ou à l’USAGE NORMAL sont à la charge du propriétaire (Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté »)]
Voir également : art 7 loi 6/7/1989.

=> Des retenues sur DG, au titre de réparations, ne peuvent se faire que pour des "dégradations" mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures.

Les montants correspondants aux dégradations légalement retenues DOIVENT être justifiés par des justificatifs - datés d’avant une éventuelle relocation - qui sont :
- des devis (ACCEPTÉS OU NON)
- OU des factures (Cour de cassation, 3 avril 2001) (diminuées d’un % de vétusté si vétusté il y a),
- OU des tickets de caisse des matériaux (pas du matériel) nécessaires auxdites réparations.

Le propriétaire DOIT fournir ces justificatifs :
- soit lors de la restitution partielle du DG (sous 2 mois après le rendu des clés),
- soit dans des << délais raisonnables >> (Cass. Civ III : 8.12.09, n° 08-20340) après une mise en demeure par R+AR par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter auprès du bailleur réclamation par courrier R+AR :
1) sans réponse : de porter l'affaire devant la commission départementale de conciliation du logement (Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989)
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
2) avec réponse négative passé un délai de 8 jours ou après échec de la commission départementale de conciliation (**) : de porter le litige directement devant le tribunal d'instance du lieu du logement :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1783

=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG au titre de réparations de dégradations. (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire (15 jours, mais en tout cas < à 3 mois : Cour d'appel de Montpellier, arrêt du 22 mai 1996), pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.

=> Hors EDLS fait par huissier, si un exemplaire papier n’a pas été remis à chaque titulaire du bail [OU si un ‘’exemplaire électronique’’ ne leur a pas été transféré sur chacun de leur support électronique de suite après signature électronique] IMMÉDIATEMENT après signatures (= AVANT de sortir du logement), le logement sera considéré à l'entrée comme donné en ‘’bon état’’ et l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé avoir été rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
art 3-2 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000509310
[La difficulté est souvent de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable, mais la retenue faite doit tenir compte de la vétusté.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, sur justificatifs, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6).

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de provisions mensuelles de charges au rendu des clés et qu'il ait donné ce jour-là sa nouvelle adresse (*) - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).

(*) « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS et direction le tribunal d'instance.

Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
« Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") »

Encore un peu de lecture…

 LISTE (non limitative) DES RÉPARATIONS LOCATIVES :
http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/IMG/pdf/fichier_web_dble_pages-corr-terb.pdf
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
 (**) http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989

https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/51-modele-de-lettre-location-restitution-du-depot-de-garantie

Vous pouvez également contacter l’ADIL le plus proche du lieu de la location : des juristes de l’immobilier vous conseilleront gratuitement.
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/



"Dois-je donc m'adresser directement à la commission départementale de conciliation ? "

Vous refaites un courrier R+AR pour contester ce qui est contestable... et pour le mettre en demeure de vous faire parvenir sous 8 jours les justificatifs des retenues légalement faites; et vous concluez par une phrase du genre : " à défaut, je me verrais dans l'obligation de confier le litige à la commission départementale de conciliation, et s'il le faut, je vous assignerais devant le tribunal d'instance où, en plus, je demanderais des dommages et intérêts au titre de l'art. 700 du Code civil. + formule de politesse."

"Quels justificatifs dois-je apporter ? "
TOUT votre dossier "location".

Cordialement.

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Merci
Bonjour,

Tout d'abord merci de votre réponse rapide.

Si je comprends bien :

- L'entretien de la chaudière a été fait dans l'année donc c'est OK (car le propriétaire demandait un entretien de moins de 3 mois)
- Le bailleur a le droit de souscrire à un abonnement d'entretien pour le jardin. Même si cet abonnement a été fait après mon départ ? Le devis ne devrait-il pas seulement mentionner une tonte et non un abonnement annuel ?
- Concernant l'EDLS, même si je n'ai eu aucun contact (téléphone, mail ...) avec le propriétaire durant ces 3 jours, cela ne constitue pas une preuve ? Avez-vous une idée pour prouver ma bonne foi ?
- Les devis non signés sont quand même valables ?

Je vais donc lui demander l'attestation prouvant l'entretien de la fosse septique + lui rappeler les choses contestables avec un RAR. J'irais à la commission départementale de conciliation si je n'ai toujours pas de réponse (dernier recommandé reçu le 09/03 resté sans réponse).

Merci encore.
Cordialement.
djivi38
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5588 -
1) chaudière : le bailleur n'a aucun droit de demander un entretien de - de 3 mois... puisque l'obligation d'un entretien est 1 fois/an.

2) Jardin : le bailleur prend son abonnement quand il veut, mais n'est pas en droit de vous le faire payer. Il est en droit de vous faire payer une tonte si les mentions à ce sujet sont différentes sur les 2 EDL, et il est normal que le devis soit postérieur à votre départ. Donc, vous n'accepter comme retenue sur votre DG que le montant correspondant à la tonte.

3) Exemplaires EDLS : un exemplaire doit être remis en main propre et dès les signatures à chaque titulaire du bail.
Si vous étiez seul titulaire et sans témoin... tentez (en citant art 3-2 loi 6/7/1989) d'affirmer dans votre courrier que ça n'a pas été fait puisque vous l'avez reçu par mail 3 jours plus tard... ça passe... ou pas !

4) Devis non signés : déjà répondu dans mon topo : "des devis (ACCEPTÉS OU NON)"

cdt.
> djivi38
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Je vous remercie pour toutes ces précisions. Je vais faire les démarches nécessaires.

Bonne journée.
Cordialement.
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Merci
Une dernière chose que j'avais oublié concernant la chaudière : le bailleur a bien stipulé sur le bail qu'il fallait un entretien annuel des appareil mais il y a également une phrase mentionnant cet entretien de moins de 3 mois :

"[...]Dans tous les cas l'entretien devra dater de moins de trois mois avant son départ.".

Sachant que j'ai signé ce bail, peut-il jouer sur cela ?

Merci.
djivi38
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5588 -
C'est une clause abusive, contraire à la loi qui exige un entretien 1 fois/an, clause réputée non écrite. Ne pas en tenir compte (même si vous avez signé le bail avec cette clause... réputée non écrite !!
Ok ! Merci énormément pour toutes ces informations et ces réponses données très rapidement.

Bonne journée à vous :)
Cordialement
djivi38
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5588 > Chocolat -
Bonne journée aussi à vous.
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