Eventuelle mise aux enchères d'une maison

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louvanne
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Bonjour cher(es) collègues.


Mon fils possède une maison avec son ex, cette maison est en location : loyer 780 €.

Ils sont séparés, son ex ne paye plus le crédit depuis au moins 7 ans, elle est fichée BDF depuis 5 ans pour d'autres dettes prêt immo et conso.

Mon fils honore les mensualités du prêt sans défaut.

Il apprend oralement que son ex a un mandataire judiciaire et qu'il veut mettre la maison en vente aux enchères.

Une offre a été faîte par les locataires à 54000 € net vendeur, la maison est estimée par notaire entre 110 000 € et 130000 €. le capital restant dû est de 98000 €.

Son ex a déjà bénéficié d'un moratoire de 2ans.

Je précise que l'on a réussi il y a 5 ans à désolidariser le compte joint à la banque.
Mon fils n'a jamais reçu de courrier officiel concernant cette affaire, ni d'une éventuelle licitation.

Ma question : Que risque mon fils, la vente peut-elle être prononcé par un juge, vente aux enchères ou autres……

Merci de vos réponses éclairées, je me tiens à votre disposition pour répondre à vos questions.
Merci d'avance.
Cordialement.

Louvanne

2 réponses

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Bjr Louvanne.
Votre fils est propriétaire indivis de cette maison, à priori à 50/50 avec son ex.
Aucun juge du Tribunal de Commerce ne pourra autoriser de vente amiable de cette maison sans l'accord de votre fils.
Mais une vente de la dite maison pourra être autorisée par le Juge de l'exécution devant le TGI du secteur géographique de la maison.
La meilleure (ou la moins mauvaise) solution pourrait consister à proposer au Juge-Commissaire de son ex, via le Mandataire Judiciaire, un rachat de la part de l'ex.
Attention: un rachat de part ne vaut pas obligatoirement le même prix que la maison:2.
En effet, il faudrait d'abord tenir compte de la somme encore due à la banque (hypothèque ou PPD) puis que le solde (s'il y en a un) lors de la distribution du prix obtenu en vente publique soit divisé par 2 pour qu'il soit réparti entre son ex (représentée par le mandataire) et votre fils.
Ensuite, pour déterminer ce que le mandataire aura vraiment récupéré en net, il lui faudra déduire des coûts de procédure (avocat, huissier...) ce qui diminuera fortement le montant.
Par ailleurs, dans le cadre d'une procédure de Saisie immobilière, l'argent ne serait distribué aux protagonistes qu'environ un an après les enchères...
En conséquence:
- votre fils se renseigne auprès de la banque pour savoir qi celle-ci la suivrait s'il rachetait la part de son ex.
- Idem sur la valeur actuelle de la maison, sachant que celle-ci est louée (déduire 20 % pour occupation)
- il vérifie combien reste dû à la banque et déduit cette somme du montant précédent
- Cela détermine une valeur nette du bien
- Il propose au mandataire un rachat de l'autre part, moyennant tel prix, sans conditions suspensive de financement (obligatoire au titre de la loi de 85)
De toute manière, en tant qu'indivisaire, votre fils bénéficie d'un droit de préemption au titre de l'article 815-14 C. Civ.
Enfin, le montant des "frais d'acte" seront moins importants dans le cadre d'un rachat de part indivise que dans un cas habituel par un tiers.
Lorsqu'il sera devenu seul propriétaire de la maison, il pourra toujours penser à la revendre...et tout lui reviendra.
Perso:
  • valeur de la maison 120 K€ (valeur supposée louée)
  • CRD 98 k€
  • Valeur nette: 120 - 98 = 22
  • Proposition de rachat de l'autre part pour 10 K€ au mandataire

Autre possibilité:
Votre fils demande au Mandataire son accord pour que la maison soit proposée en vente à un prix qui lui convient. Il passe des annonces. Recueille les offres. Les soumet au Mandataire.
Avec le prix obtenu, solde du prêt à la banque. Partage du solde.
Attention: risque que les locataires en place sabordent l'opération lors des visites, eux qui pensaient réaliser une affaire en or sur le dos de votre fils...
Bonne journée à vous
louvanne
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26 janvier 2020
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Bonjour belli79,

Tout d'abord merci pour votre réponse.

Je n'avais pas vu cette possibilité de rachat de la part de mon fils..

Mais il s'avère que l'on a détecté des travaux de toiture (qui seront bientôt urgent) devis 16000 €, donc le prix ne serait plus de 120K€ mais de 104K€.

Pour l'instant, nous allons attendre un courrier du mandataire et aviserons, je ne manquerai pas de revenir vers vous.

Cordialement


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26 janvier 2020
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Bonjour à toutes et tous,

Je me permets de remonter le post ayant un peu plus de nouvelles.

Mon fils se retrouve en dossier de surendettement suite aux non paiement des loyers depuis mars 2019.
Ses locataires ont fait une offre d'achat à 53000 € hors FN alors que la maison est estimée à 110/120 k€.
Certes il y a des travaux de toiture de 15k€ car fuite en cas de grosse pluie.

Le juge a bien sur refusé l'offre des locataires. La BDF demande de vendre le bien sous un court délai, et demande de congédier les locataires.

Y a t-il un texte de loi concernant ce cas ? Bien sûr hormis la trêve hivernale

Mon fils est encore convoqué au tribunal en mars pour établir les travaux de conformité mais il n'est plus éligible au prêt.
Merci à vous de me donner votre avis.
Bon dimanche, bien à vous,
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