La possibilité de faire de location meublée et vide??

Question

Bonjour à tous,  

je souhaiterais acheter un immeuble immobilier composé de 8 appartements assez différents: 
4T1 bis + 1 T2 +3T3 en plein centre d'une petite ville de 15000 Habitants . 

Mais j'ai des doutes sur la partie fiscalité, je ne veux pas faire d'erreur de gestion. 

Je précise qu'actuellement mes revenus imposables sont dans la tranches des 30%

le crédit pour cet immeuble serait de l'ordre de 1100€ mensuel sur 20ans.
Les revenus max actuellement atteignables  par cet immeuble sont de 2360€ mensuel (soit 28320€ annuel).

Je ferais donc des bénéfices fonciers et c'est là où je rencontre un problème, c'est le côté fiscal qui m'ennui. 

A l'heure  actuelle, le propriétaire loue les appartements vides donc soumis au régime de la location vide aux frais réels. 
L'immeuble ne faisant état d'aucune nécessité de travaux lourds, les seuls frais qui me semblent déductibles actuellement sont: la taxe foncière + l'intérêt du crédit (j'ai rien oublié?) soit moins de 30% des  frais déductible. Dans ce cas, sauf erreur, le calcul de l'impôt se fait ainsi: 
(revenu foncier brut - taxe - intérêt)*(tranche d'imposition)=impôt sur l'immeuble.

Le régime LMNP m’intéresserait grâce à l'abattement des 50% de frais MAIS:
-un logement meublé type T3 de 100m2 n'est pas facilement louables.
-des logements sont libres et d'autres loués donc comment faire pour se déjà loué en location vide? 


Peut-on disposer de plusieurs régimes: LMNP pour les petits t1/t2 et location vide pour les t3
Donc j'aimerais savoir la meilleur façon d'optimiser la fiscalité de cette immeuble car mes connaissances dans la fiscalité  sont un peu limitées et j'aimerais investir dans du patrimoine immobilier qui dégage un peu de bénéfice dès l'acquisition. 


Je m'en remet donc à vous,
En espérant comprendre vos points de vue.

Cordialement,

Poisson92100 · Answer

Bonjour
Si votre budget est limité je vous conseil TRES vivement de faire appel à un administrateur de biens professionnel- vous éviterez les couteuses erreurs de ceux qui tentent de faire sans connaitre


Vous pouvez en louer certains en meublé d'autre en nu
OUI quand on gagne de l'argent ou paye toujours des impôts

Le vrai pb est de trouver des locataires ! Y a t-il une demande dans ce village pour des appartements ? (pourquoi certains sont vide la maintenant ?) demande Meublés ? nus ?

aure47430 · Answer

Bonjour, 


Tout d'abord, merci pour votre réponse. Je vais essayé de détailler au mieux les informations accumulés afin de bien comprendre que je n'investis pas sur un coup de tête :) : 

Mon budget n'est pas forcément limité mais c'est plus une question d'optimisation fiscale . 
En effet, l'agence immobilière qui vend le bien a également un contrat de gestion avec le bien actuel sur certaines locations de cet immeuble et je pense poursuivre le suivi sur tout ou partie de l'immeuble mais j'aimerais être le plus autonome possible. Cela m'a quand même permis de vérifier le temps d'occupation des logements qui me semble honnêtes: 3/4 T1 est occupé par des étudiants pendant 9mois notamment et les deux t3 viennent de terminer leur bail pratiquement simultanément et non connu que quelques semaines vacantes.
Le  propriétaire souhaitant vendre dans la même période, il n'a pas souhaité les rafraîchir pour une remise en location donc non habité depuis 1 mois environ. 
Le dernier T3 est cependant non remis sur le marché depuis 2 ans suite à diverse raisons du propriétaire mais pas sur un problème de location (travaux à prévoir notamment). 
Donc actuellement 3vides pour 5 loués. 
Le marché principal de cette ville/village est du t2/t3 principalement donc je suis bien situé et en plein centre ville, je ne m'inquiète pas sur la clientèle ciblée puisqu'étant en centre ville, les magasins/boutiques/écoles/etc.. sont tous à quelques mètres. 

Il y a une bonne tendance en terme de demande de logements, j'ai parcouru pendant quelques mois les annonces au moment où j'étais locataire (l'année dernière) dans cette ville et si le bien est bien positionné en terme de prix, cela se loue facilement. 


Je m'inquiètes plus pour le côté meublé/vide, le but est de louer bien entendu mais d'essayer de sortir une plus value. l'inconvénient n'est pas de payer des impôts puisque j'en paye déjà mais plus éviter d'en payer trop si des solutions existent. 

La solution de louer meublé certains et d'autre nu est justement de mieux collé au marché: les t1 meublés pour les étudiants et les t3 vides pour couple/famille, etc...

je sais pas si je vais être clair mais n'ayant que peu de travaux/charge dans mon logement donc peu de  frais réel, j'aimerais savoir:
Si je fais un mix appartement vide/meublé puis-je profiter du régime micro-foncier sur les logements vides (sans dépasser les 15000€ de plafond) afin de profiter d'un abattement de 30% des frais. Et utiliser le régime LMNP en régime micro-BIC  sur les logements meublés pour profiter de l'abattement des 50% réservé à ce régime. Ce qui me permettrait de réduire un peu les impôts induits par les revenus fonciers générés. Mais je sais pas si c'est réalisable ce que je dis et si je suis clair. 

Je m'en remet à vous. Au plaisir de vous lire. 

Cordialement,

La possibilité de faire de location meublée et vide??

2 réponses

Votre réponse

Discussions similaires

Newsletters