Division parcellaire sur cas particulier

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- - Dernière réponse : Josh Randall
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- 21 nov. 2018 à 10:23
Bonjour,

Ma femme et moi devions signer un compromis de vente pour une maison la semaine prochaine mais avons du l’annuler pour l’instant.
Lors de nos recherches de biens, il était important pour nous que le terrain puisse être « constructible » au cas où nous voulions ajouter une extension ou piscine ou autre.
Malheureusement, l’agent et les propriétaires n’avaient pas vérifier le dernier PLU (datant de fin de 2017) avant la semaine dernière et il s’avère qu’au contraire de ce qu’ils nous avaient dit, il n’est plus possible d’ajouter quoi que ce soit sur le terrain à cause de l’emprise au sol.
Une personne de la mairie nous a indiqué une solution qui consisterait à diviser le terrain pour avoir un lot « nu » et pouvoir y construire une piscine en l’occurrence.
D’après lui, il suffirait de faire passer un géomètre pour faire les plans et ensuite de déposer une déclaration de travaux et libre à nous de finaliser ou pas la déclaration auprès d’un notaire (la mairie n’ira pas vérifier l’officialisation de l’acte pour une piscine d’après ses dires).
Voici donc mes questions sur la situation :
Dans le cas d'une division parcellaire, de ce que j'ai lu, nous devons faire une demande à part entière (CERFA 13702), et le délai d'instruction est d'un mois.
Concernant la piscine, il s'agit d'un autre CERFA (13703) de déclaration de travaux, qui a aussi un délai d'instruction d'un mois.
Pouvons déposer ces demandes sans être encore officiellement propriétaires ? C'est à dire uniquement avec un compromis signé avec clause suspensive. Sachant que la maison et la nouvelle parcelle ne peuvent apparemment pas être au même nom. Est-il possible, en théorie, que le propriétaire fasse la demande de division et nous la demande de travaux par exemple ?
Est-ce que les 2 sont obligatoires ou un seul suffirait reprenant l'ensemble des plans ?
Le plan de la piscine doit-il être complètement défini pour la déclaration, ou une ébauche suffit tant que l'emprise au sol et la profondeur ne varient pas ?

Le but pour ma femme et moi et de ne pas officialiser la vente sans la certitude de pouvoir y construire.
Dans le cas où nous acterions la division parcellaire, quel serait les coûts inhérents ?

Pour le moment je n’arrive à obtenir de réponses concrètes, ni de la mairie, ni du notaire.

Donc si quelqu’un est capable de m’apporter plus de précisions, je suis preneur car il y a encore quelques jours, je n’y connaissais rien à tout ça

Merci par avance pour votre aide.
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13 décembre 2018
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Merci
?

C'est quoi cet agent municipal?
la mairie n’ira pas vérifier l’officialisation de l’acte pour une piscine d’après ses dires
: sans
doute, sans doute...
Mais le fisc par après?
Puisque justement vous allez déposer une demande d’autorisation pour une piscine
et la procédure inclut une transmission aux impôts.

Sinon, la solution légale, sans officialiser la vente, est tout simplement de déposer
une demande de certificat d'urbanisme opérationnel pour savoir très exactement,
très officiellement ce que vous pourrez faire sur la parcelle en question, même si
elle n'est pas encore divisée.
Et c'est gratuit.

Sauf que....

.... l'emprise au sol de l'actuelle parcelle sera comptée dans le calcul
lors du détachement de la parcelle soi-disant "nue".
Nue, certes, mais sans plus aucun droit à construire car utilisés sur la parcelle
d'origine!

C'est quoi cette "personne de la mairie" qui vous raconte de telles histoires????



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21 novembre 2018
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Merci
Bonsoir,

Merci pour votre réponse rapide.
Il s’agit du directeur pôle cadre de vie de la ville.
Si je comprends bien, il faudrait que les proprios actuels divise leur terrain, nous vendent la parcelle nue pour que nous fassions une déclaration de travaux dessus et qu’ensuite nous acquérions l’autre parcelle avec la maison ?
Qu’est-ce qui fait que l’emprise au sol sur la 2ème parcelle devrait prendre ne compte celle de la 1ère ?

Merci.
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13 décembre 2018
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Merci
Vu ce que vous en dites, rien ne semble possible si les choses sont
faites dans les règles.

En effet, si la parcelle actuelle a déjà épuisé tous les droits à construire, un
morceau détaché de cette parcelle n'aura pas de droits à construire puisqu’ils
sont déjà épuisés sur l'ensemble de la parcelle....
Le fait de découper la parcelle ne donnera pas de droits supplémentaires.

Ou alors il faut détruire des surfaces sur la parcelle d'origine pour arriver
à en dégager de nouveaux.
Mais dans ce cas une division ne serait plus nécessaire....

En comparaison: si une batterie est vide, ce n'est pas en la coupant en deux
que ça va la recharger...
Ou bien: si vous avez déjà chargé une pâte à tarte à ras bord avec des pommes,
ce n'est pas en la coupant en deux que vous pourrez rajouter des pommes.


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21 novembre 2018
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Merci
Oui je comprends.
Mais quelle est la différence avec le fait de faire une division afin de faire construire une maison sur la nouvelle parcelle ? C’est la mode en ce moment vers chez nous pour des parcelles de 400m2. Dans ces cas là l’emprise au sol de la parcelle initiale ne rentre plus en compte.
Pourquoi ça le serait dans mon cas ?

Merci.
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13 décembre 2018
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Merci
Bon.
Apparemment j'ai pas compris.
C'est pas très clair tout ça....

il n’est plus possible d’ajouter quoi que ce soit sur le terrain à cause de l’emprise au sol. 
: on
parle de quelle parcelle, là?

Vous voulez diviser/acheter quelle parcelle?

La maison et la piscine ne seront pas sur la même parcelle?

C'est quoi la maison que vous vouliez acheter mais que vous n'achetez plus?

Encore une fois, déposez une demande de certificat d'urbanisme opérationnel pour
savoir très exactement, très officiellement, très légalement ce que vous pourrez faire
sur la parcelle en question.
Et c'est gratuit.

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21 novembre 2018
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Merci
Désolé si ce n’était pas clair.
Nous devions acheter une maison sur un terrain de 1300m2 et voulions y faire construire une piscine.
Les proprios et l’agent nous avaient confirmé qu’ils s’étaient renseignés à la mairie et que c’était bon. Ils ont même fait construire le local technique et les arrivées d’eau. Mais ce qui était vrai en 2017 ne l’ai plus en 2018.
Une solution serait donc de détacher une parcelle pour y faire construire une piscine mais au final nous acquérerions les 2 parcelles mais avec des noms différents (critère qui permettrait d’avoir une emprise au sol différente pour les 2 je pense). Il y aurait donc 2 lots dans notre acquisition.

J’espere être plus clair.

Merci.
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13 décembre 2018
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Merci
Bonjour

C'est un drôle de mic-mac tout ça !!!
Et il y a un truc que je ne comprends pas. L'emprise au sol maximale du terrain de 1300 m² semble atteinte. Ce qui m'amène à penser que le coefficient doit être relativement faible de l'ordre de 10 à 15 %.

Le bidouillage consisterait à diviser ledit terrain qui supporte la maison en vue de construire une piscine. La procédure nécessiterait le concours d'un géomètre et la nécessité de déposer une déclaration préalable de division en mairie afin de valider le projet de division.

Cependant, la division de ce terrain et le projet de construction de la piscine soulèverait forcément une interrogation: à quelle maison serait rattachée la piscine ? Si je me pose la question, un instructeur pourrait également se la poser

Et ce bidouillage est, à mon sens, d'autant plus risqué quand vous dites
Il y aurait donc 2 lots dans notre acquisition."
Moi je comprends que les 2 lots ne constitueront qu'une seule unité foncière.
En gros, s'il y a investigation de la commune suite à l'autorisation obtenue, il y a potentialité pour que ceette dernière estime que l'autorisation soit obtenue par fraude. Ceci pourrait amener à l'annulation de l'autorisation et à la remise à l'état initial du terrain.


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mardi 20 novembre 2018
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21 novembre 2018
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Merci
Bonjour,

Vous avez bien résumé, coeff à 15% en l'occurrence. Je pense que c’est pour cela que la personne de la mairie nous a dit qu’il fallait le faire sous un nom différent, sûrement dans le but d’avoir 2 unités foncières. Par exemple en créant une SCI et en acquérant le nouveau lot sous cette dernière ?
Enfin le but pour moi est d’essayer de trouver une solution « légale », et apparemment celle-ci le serait dans la mesure où nous respectons certaines choses. Mais je n’ai aucune certitude et n’est pas de visibilité sur l’impact à l’avenir (impôts, que se passe-t-il en cas de revente, coût, etc...)
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13 décembre 2018
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Merci
A priori cela semble légal... mais risqué (enfin pour moi !). Et je ne maitrise pas du tout les aspects liés à la revente ou à la fiscalité

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