Bail oral et montant du loyer

Résolu
manue009 Messages postés 3 Date d'inscription samedi 29 septembre 2018 Statut Membre Dernière intervention 30 septembre 2018 - 29 sept. 2018 à 17:51
djivi38 Messages postés 51441 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 29 mai 2024 - 30 sept. 2018 à 22:27
Bonjour,

Je vous sollicite aujourd'hui car nous avons un désaccord avec notre propriétaire actuelle.

En effet en octobre 2017, 3 personnes ont conclu un bail écrit de colocation pour 1 200 € de loyer (sans charges).
En janvier, j'ai remplacé l'une de ces personnes dans la colocation. La propriétaire a été mise au courant et nous avons échangé par mail pour que je lui transmette mes pièces justificatives pour établir un bail écrit. Sans nouvelle de sa part, je l'ai relancé en février pour réclamer un bail écrit. A cette date elle me signifie qu'elle n'a pas le temps et qu'elle rectifiera cela en juillet.

Depuis février, une deuxième colocataire a été remplacée. A la venue de la propriétaire en août, elle nous demande les documents pour établir un bail pour un montant de 1320 € charges comprises. Les documents lui sont à nouveau remis mais nous n'avons toujours pas de bail écrit.

La 3e personne inscrite sur le bail écrit, a quitté le logement la semaine dernière. La propriétaire nous a demandé dans un premier temps de quitter le logement sous 3 jours. Trois jours après, elle se rétracte et nous signifie qu'on peut rester mais que le loyer sera désormais de 1 500 € (charges comprises).
En parallèle, elle propose le logement à d'autres personnes pour 1 400 €.

Nous n'avons reçu aucun courrier de la part de la propriétaire pour quoi que ce soit. Et bien sûr nous payons le loyer et les charges inhérentes à la propriété.

Voici donc nos questions :

mes échanges par écrit avec la propriétaire en janvier et février ont ils une valeur ? Cela vaut-il un bail oral ? Quelles en seraient donc les conditions et les échéances de ce bail oral ?
Sommes-nous tenu de quitter le logement suite au départ de la 3e personne (qui n'a pas encore fait de préavis) ?
la propriétaire a t'elle le droit d'augmenter le loyer à la hauteur de ce montant ?

Je vous remercie pour les futurs réponses apportées à nos interrogations.

Cordialement,
A voir également:

2 réponses

djivi38 Messages postés 51441 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 29 mai 2024 15 169
29 sept. 2018 à 18:45
bonjour,

"En effet en octobre 2017, 3 personnes ont conclu un bail écrit de colocation pour 1 200 € de loyer (sans charges). "

J'en conclue qu'il s'agit d'un contrat de location unique (sinon, vous auriez écrit "3 personnes ont conclu un bail individuel...").
Dans ce cas, quand 1 colocataire s'en va, il donne son congé au bailleur, et le colocataire qui le remplace doit signer avec le bailleur un avenant au bail (on ne fait pas un nouveau bail) pour y mentionner sa date d'entrée dans les lieux : le bail initial se poursuit avec les 2 colocataires initialement mentionnés au bail + le colocataire nouvellement entrant.
En l'absence de cet avenant, c'est la 1° preuve de paiement qui fait démarrer le contrat de location du colocataire entrant (chèque pour le dépôt de garantie, pour le 1° loyer par ex.).

SI, et uniquement SI, une RÉVISION de loyer est prévue au contrat de location initial, le bailleur peut la faire en respectant le trimestre (si il est juste) mentionné. Une révision de loyer se fait au maximum 1 fois/an à la date anniversaire du bail (ou à une autre date mentionnée sur le bail).

Voici le calcul du nouveau loyer à la date anniversaire du bail :
--> si date anniversaire avant le 13/10/ => Trim. de référence = 2° Trim.
Loyer Hors Charges / indice 2° trim. 2017 x indice 2° trim. 2018
1200 € / 126,19 x 127,77 = 1215,02 €
--> si date anniversaire après le 13/10 => Trim. de référence = 3° Trim.
1200 € / 126,46 x indice pas encore connu.
https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/


"La propriétaire nous a demandé dans un premier temps de quitter le logement sous 3 jours. Trois jours après, elle se rétracte"
Elle a bien fait de se rétracter ! Un bailleur ne peut pas donner congé à ses locataires sans respecter la loi :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929

"et nous signifie qu'on peut rester mais que le loyer sera désormais de 1 500 € (charges comprises). "
Illégal en tant que "révision" de loyer.
En cas de loyer sous-estimé, le bailleur peut le "réévaluer" (différent d'une "révision") à la date anniversaire du bail ET en suivant une procédure très stricte ; à défaut du respect de la procédure, le loyer reste inchangé.
Art. 17-2 loi 6/7/1989
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1312

"En parallèle, elle propose le logement à d'autres personnes pour 1 400 €."
Et elle va les loger où... puisque vous et les autres colocataire êtes dans le logement et qu'elle ne peut pas vous "virer" selon son bon vouloir ???

Ai-je répondu à toutes vos interrogations ?

cdt.
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manue009 Messages postés 3 Date d'inscription samedi 29 septembre 2018 Statut Membre Dernière intervention 30 septembre 2018
30 sept. 2018 à 18:55
Bonjour,

Je vous remercie pour ces éléments de réponses.
Juste une précision concernant la date anniversaire de ce bail, est-elle celle d'octobre 2017 ou de janvier 2018 ?

Merci encore !
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djivi38 Messages postés 51441 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 29 mai 2024 15 169
30 sept. 2018 à 19:13
Octobre 2017 puisque c'est le bail initial (sur lequel le bailleur aurait dû faire les avenants à chaque colocataire entrant remplaçant un sortant).
cdt.
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manue009 Messages postés 3 Date d'inscription samedi 29 septembre 2018 Statut Membre Dernière intervention 30 septembre 2018
30 sept. 2018 à 19:45
Donc n'ayant pas reçu de congés 3 mois (car logement meublé) avant cette date anniversaire en octobre, le bail est reconduit pour un an ?
Seul le loyer peut être révisé en octobre ?
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djivi38 Messages postés 51441 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 29 mai 2024 15 169 > manue009 Messages postés 3 Date d'inscription samedi 29 septembre 2018 Statut Membre Dernière intervention 30 septembre 2018
30 sept. 2018 à 22:27
Oui, le bail est reconduit tacitement pour 1 an, d'oct. 2018 à oct. 2019.

Petit rajout au post 1 sur la RÉVISION du loyer :

La rétroactivité étant illégale (depuis la loi ALUR), si le bailleur vous fait une révision après la date anniversaire du bail (ou après l'autre date éventuellement mentionnée au contrat), le nouveau loyer ne sera appliqué qu'à partir de la date d'envoi de la notification de la révision.


CHARGES : comment sont-elles mentionnées sur votre bail ?

=> Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en meublé) : le bailleur peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer.
https://www.pap.fr/bailleur/loyer-charges/les-charges-locatives/a2066/location-meublee-charges-reelles-ou-forfaitaires (dernière phrase).
(Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément. Toutefois, quand il établit le contrat de location, le propriétaire peut prévoir d'y rajouter une clause particulière prévoyant, qu'accessoirement au forfait de charges, le locataire lui remboursera sa quote-part de TEOM.)

=> Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en « vide » et/ou en « meublé » si c’est le choix du bailleur) : elles doivent être régularisées 1 fois/an sur justificatif et réajustées pour l'année suivante.
Une régularisation tardive ne peut excéder 3 ans :
article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : "Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.".

=> Si les charges mensuelles sont mentionnées "comprises" : le locataire doit faire mentionner dans le bail quelles charges exactement sont "comprises" (parce que "charges comprises" n'est pas un terme juridique et veut tout dire et rien dire !!)

cdt.
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