Date et augmentation de loyer

Aquanaelle
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- 6 sept. 2018 à 10:46 - Dernière réponse : djivi38
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- 6 sept. 2018 à 14:12
Bonjour,

J'ai signé un bail qui prend effet le 1er septembre 2013. Cela fait 5 ans que je suis dans le logement. Suite à des travaux 1000€ effectués à sa charge, elle veut augmenter le loyer pour que ça soit moi qui paye au final (pas de preuve).

Elle ne m'a jamais augmenter le loyer et veut me faire payer avec l'indice du bail 2eme trimestre...
Heureusement je suis au courant de la loi ALUR 2014.
Elle m'a envoyé le 28/08/18 un courrier recommandé pour que le loyer soit augmenté le 1er octobre.

Je voulais savoir si l'augmentation doit se faire à la date du bail ou bien un mois après? Pour l'augmentation soit valable, c'est la date du courrier ou la date d'augmentation qu'il faut prendre en compte ??
L'indice 1,25% sera toujours bon au 1er octobre ou elle va devoir re attendre 2eme trimestre 2019?

Désolé si je ne suis pas clair.... Et merci a ceux qui répondront.
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gt.55
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14 novembre 2018
- 6 sept. 2018 à 10:54
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Merci
Bonjour,

Tout est là : https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/21846-augmentation-du-loyer-les-limites

L'augmentation ne peut intervenir qu'à la date anniversaire, elle est plafonnée à l'indice IRL, et elle doit faire entre autres l'objet d'une proposition écrite par le bailleur...

Donc non, votre propriétaire ne peut augmenter de sa propre initiative n'importe quand et sans motif sérieux !

Cdt


Merci gt.55 1

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Aquanaelle
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- 6 sept. 2018 à 11:19
j'ai reçu un courrier par recommande.
donc elle est obligée de le faire pour le 1er septembre et non octobre?
sur la lettre elle ne donne aucun motif, juste que c'est conforme au bail que j'ai signé.

désolé si j'ai une mauvaise compréhension.
gt.55
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> Aquanaelle
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6 septembre 2018
- 6 sept. 2018 à 13:55
Maintenant que la date anniversaire est dépassée, elle n'a plus qu'à attendre l'année prochaine pour pouvoir vous imposer une révision "conforme au bail" !

Sinon il s'agit d'une révision "en cours de bail" qu'elle doit justifier avec d'autres arguments...
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djivi38
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14 novembre 2018
- 6 sept. 2018 à 14:12
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Merci
bonjour,

"la lettre elle ne donne aucun motif, juste que c'est conforme au bail que j'ai signé. "
C'est correct : il s'agit donc de la révision annuelle prévue sur votre contrat de location, que le bailleur peut faire annuellement... ou pas.

"L'indice 1,25%....."
Ce % n'est pas un indice, c'est le taux d'augmentation entre l'indice année N et année N-1.

Ne pas confondre "révision de loyer" et "réévaluation du loyer" :
- la révision annuelle ne peut se faire que si elle est prévue au bail et elle prend effet à la date mentionnée sur le bail ou, à défaut, à la date d'effet du bail. L'augmentation qui en résulte ne peut pas être refusée par le locataire et le bailleur doit en prévenir son locataire par courrier, mais pas d'obligation que ce soit par R+AR. Si courrier tardif, l'augmentation qui résulte d'une révision ne prend effet qu'à la date d'envoi de ce courrier (pas de rétroactivité).
- la réévaluation ne peut se faire que pour un loyer sous-estimé (selon un protocole strict) OU suite à des travaux d'amélioration prévus et mentionnés sur le bail dès sa signature et DOIT se faire par R+AR avec un préavis.

=> https://www.nexity.fr/guide-immobilier/lettres-types/revision-du-loyer
Extrait :

« Pour pouvoir percevoir son loyer révisé, le bailleur doit en effet informer son locataire au plus tôt : attention, car depuis la loi Alur du 27 mars 2014, la révision du loyer n’est plus rétroactive. Elle n’est exigible qu’à partir du jour où le propriétaire manifeste sa volonté de le faire évoluer. Il est donc vivement conseillé [ ce n'est pas obligatoire] de formaliser cette volonté avec ce modèle de lettre pour augmentation de loyer, envoyé par courrier recommandé.
Autre nouveauté instituée par la loi Alur: si le locataire refuse de s’acquitter du différentiel issu de la révision, son bailleur dispose d’un an pour agir en justice… »

=> https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/louer/votre-proprietaire-t-il-le-droit-d-augmenter-votre-loyer-article.html
Extrait :
« Si une clause de révision a été incluse au contrat de location, le propriétaire bailleur peut réévaluer le montant du loyer à raison d’une fois par an. Cette réévaluation s’effectue alors à la date mentionnée dans le contrat de bail ou, à défaut, à la date anniversaire du bail.
Depuis le 1er janvier 2006, c’est l’Indice de référence des loyers (IRL), que publie chaque trimestre l’INSEE , qui sert de base pour la révision des loyers. En clair, l’augmentation opérée par le propriétaire ne peut excéder la variation de l’IRL.
En l’absence d’une clause de révision dans le contrat de location, le propriétaire se trouve dans l’impossibilité d’augmenter le loyer pendant toute la durée du bail. Le contrat de location (ou un avenant à ce contrat) peut toutefois prévoir qu’au cas où le bailleur se serait engagé, à la signature du bail, à réaliser des « travaux d’amélioration » (et non de simples travaux d’entretien) dans le logement, une augmentation exceptionnelle de loyer (article 17 e de la loi du 6 juillet 1989) peut être appliquée. La hausse de loyer sera alors fixée en accord avec le locataire.»

Calcul de la révision annuelle :

Date d'effet de votre bail : 1er septembre 2013
2° Trim. : oui, c'est juste (l'indice mentionné devrait être 124,44).
Indice du 2° Trim. 2017 = 126,19
Indice du 2° Trim. 2018 = 127,77
https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/

nouveau loyer :
- à appliquer au 1° sept 2018
- OU à la date d'envoi du courrier si postérieure à la date d'effet du bail
- OU à une date encore ultérieure, mentionnée sur le courrier du bailleur (qui accepte, pour raisons X, de faire un cadeau à son locataire et
de "perdre" une augmentation sur 1 ou plusieurs mois) :

loyer actuel Hors Charges
_________________________ x 127,77 (2° T. 2018)
126,19 (2° T. 2017)

Cdt.
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